PerrierCitron : étude de cas immobilier (SCI pour acheter un bien détenu par une SCI ?)

A mon avis :
   - Il pourrait y avoir un intérêt à créer une SCI pour cette acquisition (ça va dépendre d’autres aspects de la situation de vos parents, comme du montant total du patrimoine des parents et sa répartition, de leurs intentions en terme de succession, de leur besoin de percevoir ou pas les revenus de cet investissement, de l’existence de frères et soeurs de PerrierCitron), mais ce n’est pas évident, et il y aurait aussi des inconvénients/coûts/complications à le faire.
   - Le fait qu’un bien soit détenu par une SCI ne change rien dans l’intérêt ou pas d’acheter le bien avec une SCI qu’on créerait. (Si la SCI qui possède le bien ne possède que ce bien, et est à l’IS, et qu’on a certains objectifs, il peut y avoir un intérêt à acheter la SCI au lieu de l’immeuble, en négociant un discount très conséquent car il y aura bien plus d’impôts à payer lors de la cession de l’immeuble, et en prenant certaines précautions pour s’assurer que la SCI n’a pas de passif minoré ou caché).

GoodbyLenine a écrit :

A mon avis :
   - Il pourrait y avoir un intérêt à créer une SCI pour cette acquisition (ça va dépendre d’autres aspects de la situation de vos parents, comme du montant total du patrimoine des parents et sa répartition, de leurs intentions en terme de succession, de leur besoin de percevoir ou pas les revenus de cet investissement, de l’existence de frères et soeurs de PerrierCitron), mais ce n’est pas évident, et il y aurait aussi des inconvénients/coûts/complications à le faire.

Merci d’avoir pris le temps de me répondre!
Pour le montant total du patrimoine, on est assez loin du seuil pour l’IFI (si c’était le critère sous-jacent ?) avec une répartition presque exclusivement en immobilier. L’objectif est bien de percevoir des revenus. En terme de succession, nous sommes 2.

GoodbyLenine a écrit :

A mon avis :
   - Le fait qu’un bien soit détenu par une SCI ne change rien dans l’intérêt ou pas d’acheter le bien avec une SCI qu’on créerait. (Si la SCI qui possède le bien ne possède que ce bien, et est à l’IS, et qu’on a certains objectifs, il peut y avoir un intérêt à acheter la SCI au lieu de l’immeuble, en négociant un discount très conséquent car il y aura bien plus d’impôts à payer lors de la cession de l’immeuble, et en prenant certaines précautions pour s’assurer que la SCI n’a pas de passif minoré ou caché).

Ok, ça répond parfaitement à mes interrogations sur l’opportunité de créer une SCI spécialement pour profiter d’un avantage supposé, dont vous niez l’existence.
C’est bon de connaitre cette hypothèse de rachat de la SCI même si sa mise en pratique est assez peu probable.

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- l’intérêt de faire une SCI dépend essentiellement du sujet "transmission", et il est donc impossible de répondre sans connaître le patrimoine des parents, la composition familiale et la volonté des parents. Ce serait plutôt à eux de se renseigner car c’est à eux de décider, in fine. Comme dit souvent GBL : ne faites une SCI que si vous en avez bien identifié tous les avantages et inconvénients, et que les avantages dépassent les inconvénients ! Au sujet des avantages et inconvénients d’une SCI, les informations ne manquent pas : direction Google, et au travail !

Je vous remercie également pour votre réponse.
Je suis d’accord qu’en théorie, c’est plutôt une démarche de leur ressort…
J’ai commencé un peu le travail (sur Google) et j’ai compris certains éléments:
* pratique voire indispensable pour acheter à plusieurs et ventiler les parts selon le patrimoine de chacun
* protéger l’immobilier d’une entreprise et avoir le meilleur locataire possible: soi-même
* souplesse pour acheter /revendre des parts
* avantage pour la succession: si un héritier n’est pas intéressé par le bien, on lui rachète ses parts
Pour la succession, on peut faire don de part à intervalle de quelques années, et réduire ou éviter les impôts relatifs à la succession. C’est bien ça ?
J’ai lu aussi qu’il y a vait une histoire de démembrement (séparation des droits de propriété et d’usufruit) mais je vais devoir relire le sujet calmement.
* au niveau fiscal: j’ai compris qu’il y avait le choix entre IR et IS
Dans quel cas, par exemple, y trouve-t-on un intérêt ?

Dans les inconvénients, j’ai noté:
* cout de création (rédaction des actes, annonces légales etc…): à faire une seule fois, donc ca va
* lourdeur de gestion: comptabilité à tenir, AG à faire
* autres ?

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- aucun rapport entre le fait que ça soit actuellement détenu par une SCI, et qui achète. Réciproquement, si vos parents  sont décidés à créer une SCI pour une raison X, que cette SCI achète un bien à une SCI ou à un quidam, ça ne change absolument rien.

Très bien, ça confirme la réponse de GBL

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- vous êtes bien sûr conscient que vos parents auraient meilleur intérêt à acheter une maison/immeuble divisible en petits logements loués meublés LMNP au réel, qu’à diviser en grands logements loués nus ? Après, on peut comprendre qu’ils veuillent rester dans le connu et le stable (en meublé ça change plus souvent, parait-il). Pourtant, ils doivent déjà avoir du BIC avec la location saisonnière, donc ils doivent connaître le principe ; mais sans doute sont-ils en micro ? Bref, là aussi, c’est leur volonté qui prime ! S’ils préfèrent payer des impôts…

Oui j’en suis conscient! Et vous avez bien deviné leur motivation (réduire le turn-over des locataires et la gestion)
Existe-t-il cependant des "astuces" pour limiter leur imposition ?

Bernard2K a écrit :

Je renchéris sur ce qu’écrit GBL :
- je suis plus négatif que GBL sur le fait d’acheter directement la SCI. Les SCI sont très souvent mal gérées (qui fait bien une AG par an, des comptes bien propres, etc ? Une faible minorité de gens sérieux, organisés et non procrastineurs). Acheter la SCI, c’est prendre un risque considérable issu de son passé et de cette gestion possiblement défaillante.

C’est noté

Dernière modification par PerrierCitron (08/12/2018 19h36)