Achat en décembre avec location en janvier : date de début d'activité LMNP ?

Bonjour,

Je vais faire une réponse rapide car il y a des forumeurs bien plus expérimentés que moi ici.

Pour ma part, j’ai expressément signé le 2 janvier chez le notaire pour ne pas avoir de problème de cut-off de charges. Cela n’a pas été simple, le vendeur voulait absolument signer en décembre, mais j’ai fait trainer (un peu) grâce à mon notaire complice… (le compromis indiquait une date de signature prévisionnelle en décembre).

A mon humble avis, il faut attendre 2019 pour déclarer votre activité:

- pas la peine de se créer un exercice comptable de 15j (surtout si l’activité est nulle).
- pas la peine de payer un comptable pour un exercice de 15j
- ne rien faire précipitamment, attendez d’avoir des locataires, avec un bail meublé en bonne et due forme.

Comptablement, la problématique est la comptabilisation en charge des frais de notaire sur l’exercice n.  Comme vous avez acheté un bien en année n-1, la charge devrait être imputée sur n-1.

Quand bien même vous ne pourriez le faire, il sera toujours possible d’amortir le bien sur la valeur réelle (acquisition + notaire + frais d’agence le cas échéant).

Donc in fine, vous perdriez l’opportunité de faire un exercice N très négatif (avec un déficit reportable), cependant vous auriez tout de même une charge correspondant aux frais payés, amortie sur x années.

ps: essayez de trouver un EC moins cher, le mien (Lille) me prend 550e TTC pour 2 lots.

Merci pour vos retours.

Malheureusement je ne peux plus décaler la date de signature.
D’autant que j’ai déjà des livraisons et artisans prévus pour fin décembre

Concernant les travaux c’est effectivement une bonne idée, vu qu’ils se termineront en 2019 je leur demanderai une facture sur 2019 uniquement pour éviter tout problème.

maxlille a écrit :

Comptablement, la problématique est la comptabilisation en charge des frais de notaire sur l’exercice n.  Comme vous avez acheté un bien en année n-1, la charge devrait être imputée sur n-1.

Quand bien même vous ne pourriez le faire, il sera toujours possible d’amortir le bien sur la valeur réelle (acquisition + notaire + frais d’agence le cas échéant).

Donc in fine, vous perdriez l’opportunité de faire un exercice N très négatif (avec un déficit reportable), cependant vous auriez tout de même une charge correspondant aux frais payés, amortie sur x années.

Votre solution m’a l’air intéressante, pouvez-vous m’en dire plus ?
De ce que je comprends au lieu de "déduire" les frais d’acquisition, j’ai la possibilité de les "amortir" sur plusieurs années ? A 100% ?
Il y a des conditions à respecter ?
Je conserve bien cette capacité d’amortissement même si le début d’activité se fait après l’achat ?

D’ailleurs comment vous faites pour trouver un EC faisant du LMNP à tarif raisonnable ? (400-600€ me paraissant raisonnable)

Pages jaunes ? Annuaire des EC ? Autre ?
Via formulaire sur leur site internet (ceux qui en ont un), email (si fournit) ou en appelant directement ?

J’ai essayé d’en contacter 5 autres mais sans succès, soit je n’ai eu personne en ligne soit on m’a jamais rappelé. Pas mieux via formulaire / email.

Bon après c’est peut-être la mauvaise période avec les clôtures de fin d’année.

Je voulais également essayé de voir avec un des leaders des EC en ligne mais pas moyen de me faire recontacter alors qu’ils annoncent "devis en 24H".

Je vais finir par croire que je suis blacklisté.

Bonjour,

J’ai parcouru le forum et appris énormément de choses sur l’investissement locatif. Cependant je suis confronté un problème urgent et je ne trouve pas de réponse, les conseillers que j’ai pu joindre lors de ma recherche de comptable me donnent des avis différents.

Nous avons acheté le 20 décembre 2018 un appartement pour le mettre en location en février 2019 (quelques travaux sont en cours).
> Le 1er comptable me conseille de créer l’activité en 2018 à la date d’achat pour que les frais d’acquisition puisse être déduit.
> Le 2ème me conseille de créer l’activé en 2019 pour ne pas payer un comptable inutilement sur 2018, d’après lui les frais d’acquisition pourront être entrés dans les frais de la comptabilité de 2019.

Les frais d’acquisition (compta + frais banque) sont d’environ 13000 euros. Le comptable serait environ à 400€.

D’après vous qu’est ce qui serait le plus judicieux ? Créer l’activité en 2018 dès l’achat ou en 2019 ?

Merci par avance pour vos conseils.. La date butoir arrive très bientôt et je ne sais vraiment pas sur quel avis m’appuyer.