Achats immobiliers aux enchères : analyse des coûts et des risques
Cette discussion porte sur l'investissement immobilier via les enchères, tant notariales que judiciaires (TGI). Les membres partagent leurs expériences et abordent les aspects financiers et juridiques de ce type d'acquisition. Un point central est la gestion des coûts, souvent sous-estimés. Les participants soulignent l'importance de considérer non seulement le prix d'achat, mais aussi les frais annexes importants : frais d'avocat (variables, de 0 à plusieurs centaines d'euros pour la représentation aux enchères, plus des honoraires en cas de succès), frais de notaire (pouvant atteindre 14% incluant des frais d'enchères), droits d'enregistrement, frais d'huissier, et potentiellement des coûts liés à l'expulsion de locataires.
Un autre thème majeur est la gestion du risque. Les membres mettent en garde contre les enchères sur des biens occupés, soulignant les difficultés et les délais importants liés aux procédures d'expulsion (jusqu'à 2 ans et 3000 à 5000€ de frais minimum) ainsi que les risques de dégradation du bien. L'incertitude concernant la solvabilité des locataires et l'absence de garantie sur les loyers perçus sont également des points d'inquiétude. La discussion met en lumière le fait que l'acquisition d'un bien occupé représente un investissement potentiellement très coûteux et long. La nécessité d'une analyse minutieuse du cahier des charges est également soulignée.
Plusieurs participants mettent en avant la difficulté de trouver des opportunités réellement avantageuses aux enchères, notamment en région parisienne. L'hypothèse de non-arbitrage est évoquée : les biens les plus attractifs sont souvent acquis à des prix proches du marché, la différence étant absorbée par les frais. Néanmoins, la discussion reconnaît la possibilité de faire de bonnes affaires sur des biens atypiques ou peu attractifs pour la majorité des acheteurs, profitant ainsi d'une situation d'illiquidité.
Enfin, la question du financement est abordée. Les participants mettent en garde contre la contrainte des délais de paiement (souvent 45 jours), et l'absence de clause suspensive dans le cas d'un refus de prêt. L'importance de disposer de la totalité des fonds nécessaires, ou d'un financement sécurisé à court terme, est soulignée. La discussion mentionne également la possibilité de négocier directement avec la banque avant la vente aux enchères, une stratégie qui, même si peu courante selon les participants, pourrait s'avérer avantageuse.
Plusieurs membres décrivent leurs expériences concrètes, permettant d'illustrer les points abordés et de fournir des informations pratiques sur les différentes étapes du processus d'enchères immobilières et la nécessité de se faire accompagner d'un professionnel expérimenté.
En effet cela semble faisable quoiqu’un peu plus compliqué.
Autre point dont il n’est fait mention sur le déroulement des encheres, quel est le palier? j’ai cru comprendre que ce n’est pas parce qu’on la plus haute mise qu’on remportera forcément l’enchere? commrnt procède les différents avocats?
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Par ailleurs, le bien aux enchères peut être occupé, de façon légitime ou par un squatteur / occuppant ne payant pas son loyer.
Il vous appartient ensuite de trouver les moyens de faire sortir l’occupant, par exemple avec une somme d’argent ou en lançant une procédure d’expulsion.
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Bonsoir,
Voilà je m’intéresse particulièrement depuis quelques jours à la vente aux enchères en TGI. Pour avoir une idée du marché je vais me rendre à 2 visites en mars :
Une première sur un appartement libre.
Une deuxième sur un appartement occupé.
Je n’ai pas trouvé la fonction recherche sur le forum, donc pardonnez moi en cas de répétition de ce sujet. Édit modération: Tout en haut de la page dans la case blanche à droite.
Nous avons 3 grandes possibilités lors de la vente aux enchères (hors folle enchère) avec des frais différents pour les trois.
- Perte de l’enchère : Règlement des frais d’avocats honoraires variable, mais j’estime entre 0 euros à 500 euros.
- Enchère gagnante logement libre : Ici c’est le meilleur plan, il y a différents frais à prévoir (huissier, avocat, etc) j’estime ces frais à 20-25% du prix de l’adjudication.
- Enchère gagnante logement occupé par propriétaire : Idem à l’enchère gagnante logement libre + frais d’expulsion + incertitude de la possibilité d’expulsion + dégâts ou saccage de l’appartement.
J’estime la procédure d’expulsion à environ 3000-5000€.
Est ce que ces différents frais sont réalistes pour vous ?
J’ai compris que lorsque qu’il y a une adjudication sur un logement occupé, le nouveau propriétaire à automatiquement un mandat d’expulsion à l’encontre de l’ex propriétaire. Mais celle ci n’est pas automatique car elle peut être refuse en cas de trêve hivernale, ou social (handicap, vieillesse) est ce correct ?
De plus pour enchérir est ce possible de prendre un avocat débutant ? Si oui je vois l’avantage que ses honoraires seront moins élevés ! Quelles sont les risques ?
Je vous remercie
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1 #54 22/02/2016 23h04Je vous donne mon avis.
sylvain78 a écrit :
Bonsoir,
- Perte de l’enchère : Règlement des frais d’avocats honoraires variable, mais j’estime entre 0 euros à 500 euros.
Exact ceux sont les honoraires pour porter l’enchère. C’est plutôt entre 0 et 250€.
sylvain78 a écrit :
De plus pour enchérir est ce possible de prendre un avocat débutant ? Si oui je vois l’avantage que ses honoraires seront moins élevés ! Quelles sont les risques ?
Je ne vois aucun avantage. Il ne sera pas forcement moins cher. Prendre un avocat inscrit au barreau et habitué aux enchères. Il suffit de noter les noms des avocats qui y vont souvent, les avocats poursuivants.
sylvain78 a écrit :
- Enchère gagnante logement libre : Ici c’est le meilleur plan, il y a différents frais à prévoir (huissier, avocat, etc) j’estime ces frais à 20-25% du prix de l’adjudication.
Est ce que ces différents frais sont réalistes pour vous ?
Pour mieux estimer :
1er chèque de banque : 10% de la mise à prix (min:3000€) (celui ci est un acompte - pas considéré vraiment comme un coût)
2ème chèque de banque : 10% de votre prix d’enchère max + frais préalables (compter entre 10K€ à 14K€)
Il faut également prévoir les émoluments pour votre avocat en cas d’enchère réussie, c’est un barème fixe: 1200€HT + 1%x(prix adjugé - 120000)HT
sylvain78 a écrit :
- Enchère gagnante logement occupé par propriétaire : Idem à l’enchère gagnante logement libre + frais d’expulsion + incertitude de la possibilité d’expulsion + dégâts ou saccage de l’appartement.
J’estime la procédure d’expulsion à environ 3000-5000€.
Est ce que ces différents frais sont réalistes pour vous ?
J’ai compris que lorsque qu’il y a une adjudication sur un logement occupé, le nouveau propriétaire à automatiquement un mandat d’expulsion à l’encontre de l’ex propriétaire. Mais celle ci n’est pas automatique car elle peut être refuse en cas de trêve hivernale, ou social (handicap, vieillesse) est ce correct ?
Si vous n’êtes pas professionnel (marchands de bien par ex) ou si vous n’êtes pas habitué à une tel procédure (vous n’êtes pas huissier par ex …), je vous déconseille ce type de bien.
Vous oubliez un autre cas, le bien est loué (non propriétaire) => Existence de bail?, Vérifier le bail (loi 1948?…), Se renseigner sur les locataires (+60 ans, enfants bas ages,…); Vérifier la solvabilité du locataire, etc …).
Edit: Nous venons de faire ensemble un hors sujet. Le post concerne les ventes aux enchères notariales et non aux enchères au TGI.
La logique est la même mais les frais sont plus élevés pour les ventes notariales.
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mdrl a écrit :
1er chèque de banque : 10% de la mise à prix (min:3000€) (celui ci est un acompte - pas considéré vraiment comme un coût)
2ème chèque de banque : 10% de votre prix d’enchère max + frais préalables (compter entre 10K€ à 14K€)
Il faut également prévoir les émoluments pour votre avocat en cas d’enchère réussie, c’est un barème fixe: 1200€HT + 1%x(prix adjugé - 120000)HT
Je vous remercie encore une fois de votre réponse,
Si je comprend bien, un bien avec une mise à prix de 50 000€ (est-ce que le prix est toujours HT), et une enchère max de 150 000€
1er chèque de banque de 5 000€
2ème chèque de banque de 15 000€ + 14 000€ (hypothèse défavorable)
Frais émoluments : 1200€ + 300€ = 1 500€ HT soit 1 800€ TTC
Soit pour une enchère de 150 000€ il faut ajouter 35 800€ de frais se qui représente environ 24% du prix.
Est-ce correct ?
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Ca parait bon pour effectuer votre simulation/estimation. Les frais préalables sont connues une semaine avant la date de l’enchère par l’avocat poursuivant, un petit coup de fil et ils vous le diront. Certains préfèrent attendre les 2-3 jours avant la date d’enchère pour bien inclure tous leurs frais.
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Super ! Je vais me faire un tableau Excel pour me permettre de faire une estimation 
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Bonjour,
Je devance d’éventuelles remarques en vous disant que j’ai cherché avant de poster, mais il y a beaucoup de cas particuliers et ce n’est pas ce que je souhaite, je m’explique :
J’ai déjà enchéri mais en vain, le mois prochain j’ai vu des biens dans un autre département et donc j’ai du chercher un autre avocat, et la commence les bizarreries.
Bon je savais que les frais de représentation peuvent varier mais la en 4 coups de fils je suis passé de 250€ à 0.. et des frais administratifs de 900ht à 0 également.. et ensuite les émoluments, droits d’enregistrement pour enfin trouver un avocat qui ne prends rien pour me représenter me dit qu’il prend ensuite 4% pour les droits et c’est tout.. vu la façon de parler de chacun (termes qui leur sont propres) pourriez-vous expliquer quels sont les frais inévitables et leur montant svp? Frais de mutation, administratifs, émolument, frais annexes?
Pour financer un bien avec travaux acquis aux enchères, comment avez-vous fait pour financer le tout? Uniquement avec des fonds propres? Un notaire va se charger de l’enregistrement (certainement désigné par l’avocat poursuivant non?) mais peut on le faire à la double minute? Obtient on un projet à présenter à la banque? Quels documents fournir pour obtenir le financement?
Un membre ici m’avait parler de la possibilité d’acheter en négociant avec la banque qui a saisi le bien afin de court-circuiter et d’acheter avant la vente aux enchères, la personne en charge du dossier chez la bnp avait l’air de ne pas connaître ce principe, l’avez-vous deja utilisé et comment cela s’est déroulé?
Merci à tous!
Dernière modification par Bre (23/12/2018 17h02)
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Si je comprends nous parlons ici d’adjudication aux TGI.
L’avocat vous prendra ce qu’il souhaite pour les frais de représentation, donc oui de 0€ à XXX€.
Je vous conseille de prendre un avocat (forcément habilité au TGI en question) habitué aux adjudications; il suffit de voir les ventes passées.
Après l’adjudication, les principaux frais sont de deux sortes ceux qui relèvent de barèmes; certains peuvent être différents selon le département et ceux des honoraires de l’avocats.
Vous avez les frais préalables, c’est les frais de procédures qui ont déjà été engagés.
- les droits d’enregistrement: environ 5,81%
- émoluments barème ressemblant à
de 0 à 6 500 € 8%
de 6501 € à 17 000 € 3,30%
de 17 001 € à 60 000 € 2,20%
au delà de 60 000 € 1,65%
-frais de publication du titre de vente aux Hypothèques (0,10% du prix d’adjudication)
et d’autres
Puis les honoraires, aux titres de :
- la représentation pour porter l’enchère de 0€ à 300€ (max selon ceux que j’ai pu voir)
- en cas de surenchère, prévoir d’autres frais ’libre’ d’honoraires
- frais et débours divers
- frais de radiations aux hypothèques quelques mois suivant l’adjudication: environ 600TTC
- frais de diligences, publication du jugement d’adjudication : environ 1000TTC
- Droits de mutation ..
- etc
En général, il faut leur demander une estimation de ces frais; et arrondir aux supérieurs si tout se passe bien (pas de surenchères,..etc).
De mémoire, je comptais dans mes simulations (lorsque je m’y intéressais) environ 16-17% (si prix de vente > 100 000).
Peut-être des MDB ici pourrait plus en parler, sans oublier que pour un particulier il y aura toujours plus des frais supplémentaires, ne serait-ce une TVA de 20%.
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Bonjour à tous,
Je voulais avoir des informations concernant les frais lors d’enchères dans un TGI pour des petits lots. Il y a quelques années j’avais demandé à la communauté les frais pour des lots plus importants (appartements, etc).
Hors ici précisément je souhaite connaitre les frais pour des caves (la mise à prix est de souvent 1000€ et ne dépasse que très rarement 5000€).
Je suppose que les frais de représentation pour porter l’enchère sont identiques (entre 0 à 250€/enchère), mais les frais émoluments (est-ce toujours ? un barème fixe: 1200€HT + 1%x(prix adjugé - 12000)HT)
Après il y a le droits d’enregistrement, frais de radiations aux hypothèques, frais de diligences, publication du jugement d’adjudication (1000€ ?)
Bref, je suis un peu perdu concernant ces petits lots. Avez vous une idée ?
Merci
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Bonjour,
Il y a quelques temps de cela j’avais trouvé un post de quelqu’un qui avait réussi à négocier un bien qui était prévu aux enchères avant son passage. Je voulais savoir si quelqu’un avait déjà réussi à faire cela et si oui comment? L’idée étant de passer avant les marchands qui achètent à tour de bras, lors de ma dernière vente le même marchand a acheté les 3/4 des biens..
Merci!
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