Mixo : étude de cas immobilier (colocation 15 personnes ou 11 studettes ?)

A votre place faites les studios car vous pourrez vendre a la découpe.
Et vous aurez sans doute moins de turn over que avec une coloc.

L’autre option c’est le coliving je vous laisse chercher sur Google a Marseille il y en a une super.
Vous pouvez ainsi aménager la cave comme espace commun/ buanderie/ sauna…
Pour avoir des options supplémentaires et facturer un loyer plus cher.

Pour l’aménagement il faut voir en mairie le PLU, il faut sans doute créer des places de parking.
Une fois le permis autorisé vous faites une demande a enedis pour les compteur électrique supplémentaire.

Dernière modification par JR (23/12/2018 10h51)

Pas possible de refacturer de l’énergie aux locataires. L’alternative est le forfait de charges en location meublée.

Bonjour,

Trahcoh a écrit :

Pas possible de refacturer de l’énergie aux locataires. L’alternative est le forfait de charges en location meublée.

Merci c’est que j’avais finis par comprendre.
D’après vos expériences, quel montant de charges forfaitaire d’après vous pour un studio de 20 m2 (eau, eau chaude, électricité, chauffage au gaz) ?

Bonjour Pierrot,

Merci pour votre retour. Ci-dessous mes réponses:

Pierrot31 a écrit :

Pourquoi votre offre d’achat est pour une RP?

Désolé "RP" = Région parisienne et non résidence principale si c’est que vous aviez compris.

Pierrot31 a écrit :

Avez-vous des devis pour les travaux à 250k et 50k ?

Oui j’ai des devis pour les 250 K€ (rénovation et transformation de la maison en version coloc - 15 chambres / 15 SBD / grande cuisine / 2 salons en sous sol / buanderie …) mais pas pour la division en studio.

J’ai basé l’estimation des +50 K€ sur ce qu’il y aura en moins et ce qu’il y aurait en plus et en moins (je dois évidemment refaire faire des devis sur cette partie là mais j’ai noté:

Ajout:
- 11 kitchinettes
- Ajout de porte d’entrée d’appartement VS porte d’entrée intérieur.
- Electricité: On avait prévu de refaire une division sur 4 tableaux électrique (1 / étage) - il faudrait en faire 12 et les mettre dans les studios au lieu du local technique en sous -- le gros du coût est ici pour moi et je dois le faire valider.
- Plomberie: on avait prévu de faire une division par étage - il faudrait faire une division par studio en mettant des compteur divisionnaires.
- Suppression de la grande cuisine
- Suppression de dépose de cloison + création de cloisons car l’aménagement en 11 VS 15 est plus simple au vue des plans existants.
- Suppression de dépose SDB existante car l’aménagement est plus simple …
- Suppression de l’aménagement des salons en sous sol (gros budget en moins !).
- Suppression de certaines portes

On avait déjà prévu des interphone / BAL …

Pierrot31 a écrit :

Que disent les diagnostics ?

Il n’y a rien de spéciale dedans (pas d’amiante, électricité +/- aux normes (il y a quelques défauts  d’installation de prises trop proches de point d’eau mais rien de majeur noté dedans …)
Que voulez-vous savoir exactement ?

Pierrot31 a écrit :

Quelle HSP dans la cave?

On a une HSP de 2.30 avec des petites fenêtre sur l’extérieur sachant qu’on est semi-enterré.

Pierrot31 a écrit :

Êtes-vous sûr du montant des loyers?

Sur la coloc j’ai validé le marché en passant des annonces et en voyant la demande en fonction du loyer.
Sur les studios je me suis basé prix bas du m2 dans la ville sur ce type de surface.

Pierrot31 a écrit :

Une colocation de 3 je trouve ça pénible alors une de 15… ça risque d’être Rock and roll…

Est-ce que vous pouvez me détaillez un peu les point de pénibilité premiers à 3 ?

C’est mon inquiétude première et ce pour ça que je voulais savoir si certains ont une expérience sur une grande coloc ou du co-living sachant qu’on est finalement plus proche de de la résidence étudiante que de la collocation en appartement ?

Merci

Dernière modification par mixo (24/12/2018 07h58)

Bonjour,

Je gère 14 lots du studio au T4 dont un en colocation. En colocation, il y a beaucoup plus de turnover, de réparation, de paperasse… et puis, c’est une clientèle plus « cool » sur l’entretien…

Je dirai que ma colocation, elle est comme au Scrabble : « elle compte triple ».

Pour moi, une HSP de 2m30 dans une cave semi enterré, c’est un gros point noir dans votre projet… pouvez-vous décaisser? Devez-vous faire un faux plafond ? Les 2m30, est-ce entre des poutres par exemple ? Vous y sentez-vous bien ?

A priori, je trouve mieux 15 studettes qu’une colocation. Et puis, si personne ou presque ne fait de colocation de 15, il doit y avoir une raison… Ou alors, c’est l’idée du siècle et je laisse à d’autres le soin d’essuyer les plâtres avant de les copier en mieux.

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (24/12/2018 09h49)

Bonjour à tous,

Merci pour vos retours et vos conseils.

J’ai retravaillé le projet en 12 studios.

Pour limiter les coûts de (re)cloisonnement, on va partir sur des studios entres 15 et 23 m2 en fonction de la distribution existante (les murs intérieurs existants font déjà entre 15 et 22 mm).

Le sous sol est très sain et bien isolé mais le positionnement de l’escalier ne nous permet de créer un souplexe reliée par l’intérieur avec une pièce qui aurait une fenetre.

A priori, sauf idée qui surviendrait de la part de l’architecte, on va conserver son utilisation initiale: buanderie commune + 2 places de parking + peut être sauna et salle de sport.

Je vais également voir avec l’architecte ce qu’on peut faire au niveau place de parking en respectant le PLU et en limitant la taille du jardin qui du coup moins d’intérêt et risque d’augmenter les charge de copro.

Merci encore pour vos conseils.

mafo a écrit :

Pour info, et ça peut vous intéresser, un ami a transformé sa cave SAINE et d’une superficie de 20 m² environ, en salle de sport.
Peut être une idée qui pourrait plaire à vos futurs locataires?

Je veux bien des photos si vous en avez … ça m’intéresse effectivement

Merci