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#1 28/12/2018 00h39
- bichettek
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Bonjour à tous,
J’étudie depuis quelque temps la possibilité de créer une structure afin d’assurer la gestion du patrimoine de ma famille. Nous sommes actuellement tous éloignés géographiquement, et nos biens respectifs également. Cela génère un montant de frais annexe non négligeable (transport et hébergement principalement).
Le potentiel est d’environ 60k de loyer sous gestion en comptant tous les biens.
Le but étant de facturer certains services (rédaction de bail, visite, …) afin de générer suffisamment de
CA pour pouvoir payer au minima ces frais annexe qui pèsent assez lourdement sur le reste à vivre de notre famille.
Dans un premier temps nous serions 3 associés et d’après ce que j’ai pu comprendre avec une SAS, nous éviterions les cotisations sociales si nous sommes tous minoritaires.
Maintenant pour la mise en pratique de ce projet, il semble nécessaire qu’un des associés ai la carte professionnel mention « Gestion immobilière ». Par chance, un des associés peut la demander, la question étant, est-ce que cela suffit si juste un associé sur 3 la possède ?
Pour les hypothèses, lesdits « frais annexes » sont estimé à environ 5k/an.
A cela se rajoutera la CFE, Assurance Pro RC, frais de comptabilité, et expert-comptable si j’ai bien compris.
Merci d’avance pour les personnes qui prendront le temps d’échanger à ce sujet !
Pour référence, j’ai pu consulter ces deux posts qui m’ont aiguillé sur ma réflexion :
Gérer son patrimoine immobilier : quel statut juridique ? et SARL pour la gestion de ses biens immobiliers ?
Mots-clés : immobilier, montage, societe
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#2 28/12/2018 08h31
Bonjour j’ai du mal a comprendre le gain que vous faites en montant une structure.
A part générer des frais supplémentaire pour la structure.
Vous n’allez pas réduire les dépenses kilométriques ou les frais d’hébergements
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#3 28/12/2018 08h47
- Kabal
- Membre (2011)
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Le plus simple c’est que vous nous disiez combien cela vous coûte et que pourra prendre en charge la société. Parce qu’en vous lisant, on a l’impression que vous voulez monter une société pour 5k€ de frais par an et que ces frais vous les payeriez de toute façon.
Le seul intérêt de monter une société se serait de récupérer la marge de quelqu’un (agent immobilier).
De plus monter une agence immobilière, pourquoi pas mais dans ce cas, il faudrait aussi voir si vous pouvez pas en ouvrir une vrai (pas juste pour vous).
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#4 28/12/2018 09h33
- bichettek
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Bonjour,
Les gains espérés sont en effet au niveau des dépenses personnelles qui sont nécessaire a la gestion d’un patrimoine : Voiture, Utilitaire, Essence, Péage, Train, Hébergement …
Ces dépenses ne sont pas déductibles directement (sauf erreur de ma part) des revenus locatifs.
Nous somme deja a plus de 5k annuel de frais perso, sans compter l’amortissement des voitures…
Schématiquement, pour 100€ de loyer encaissé avec un TMI de 30% et CSG à 17,2% il reste 52,8€ de dépense personnelles possible pour payer ces dépense.
Pour ces même 100€ allant vers une structure, une fois déduit la part des charges fixe (CFE et frais de la SAS) le reste peut aller payer ces dépenses de gestion.
Maintenant, je suis conscient qu’il y a un seuil minimum de dépense pour que cette structure soit "Rentable" par rapport au fait de ne pas en monter.
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#5 28/12/2018 10h12
- dav13
- Membre (2017)
- Réputation : 15
Bonjour Bichettek
Je me suis posé dernièrement la même question, plutôt dans l’optique de facturer des frais d’entrée au locataire, car au final entre les visites, la rédaction et l’Edl nous parlons parfois de 10 ou 15h de travail + essence, nous fournissons un travail parfois plus qualitatif qu’un agent Immo sans pour autant être rémunéré
Effectivement pour facturer de la gestion et encaisser les loyers il est utile de posséder une carte d’agent Immo, néanmoins je me posais la question concernant la facturation d’Edl, de baux ? certaine société font déjà cela sans pour autant être agent Immo.
qu’en Serait’il si les loyers était versé sur les comptes des bailleurs sans transiter par la société ?
Il faut se poser aussi la question des couts de la structure, j’ai pour ma part immatriculé une sct de BTP dont les couts fixe sont assez important, (décennale, charges sociales, cfe …)
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#6 28/12/2018 10h44
- dangarcia
- Membre (2015)
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bichettek a écrit :
Pour les hypothèses, lesdits « frais annexes » sont estimé à environ 5k/an.
Vous voulez créer une structure pour pouvoir déduire 5k/an de frais ?
Ok vous allez économiser maximum 1 ou 2k/an mais d’un autre côté vous payerez davantage en frais de structure :
bichettek a écrit :
CFE, Assurance Pro RC, frais de comptabilité, et expert-comptable
?
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#7 28/12/2018 14h00
- bichettek
- Membre (2018)
- Réputation : 1
@dav13: En effet je n’ai pas pensé à la possibilité de facturer les edl et rédaction de baux. C’est un plus potentiel pour monter la société. Est-ce possible que vous détailliez le montant de vos charges fixes pour information ? (Par MP si vous souhaitez).
@dangarcia : La CFE sera assez minime car le CA ne sera pas très élevé. Sur un autre fil j’ai vu que les frais de comptabilité montent dans les 1500€ mais je ne connais pas encore l’obligation de passer par un expert comptable pour la validation des comptes.
Le montant de l’assurance pour ce genre d’activité mes par contre pour le moment inconnu. Si quelqu’un peut m’aiguiller sur une fourchette ça serait top !
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#8 28/12/2018 14h24
- dangarcia
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bichettek a écrit :
@dangarcia : La CFE sera assez minime car le CA ne sera pas très élevé. Sur un autre fil j’ai vu que les frais de comptabilité montent dans les 1500€ mais je ne connais pas encore l’obligation de passer par un expert comptable pour la validation des comptes.
Je n’ai toujours pas compris ce que vous gagnez à constituer cette société (tout ce que je vois pour l’instant c’est ce que vous dépensez en plus, les frais de création et gestion de la société, etc.) ? À qui allez-vous facturer quoi ?
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#9 28/12/2018 14h47
- Tssm
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C’est effectivement incompréhensible
Surtout sur ce Gentil Membre oublie la TVA. Sa société facturera des prestations TTC pour la gestion d’immeuble et ces immeubles (aucune idée de la forme des immeubles, direct , en société …) ne pourront pas déduire cette TVA (j’imagine que c’est de l’habitation, différent si le loyer est soumis à TVA
Donc 20% de perte en dessous pour chaque facture sur vos biens facturés, sympa cette optimisation ..,
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1 #10 28/12/2018 15h16
- dav13
- Membre (2017)
- Réputation : 15
bichettek a écrit :
@dav13: En effet je n’ai pas pensé à la possibilité de facturer les edl et rédaction de baux. C’est un plus potentiel pour monter la société. Est-ce possible que vous détailliez le montant de vos charges fixes pour information ? (Par MP si vous souhaitez).
les couts fixe pour la sct de BTP sont effectivement conséquent:
Mensuellement :
-CFE: 59eur
-un peu d’ursaff (100eur) (salaire de 500eur pour moi) + mutuel (40eur)
-assurance décennal 100eur
-pas de tva car achat a 20% et facturation a 10%
-frais bancaire 25eur
-assurance véhicule 55 eur
-pas de frais comptable je fais moi même et je ne dépose pas au greffe
90% de facturation a moi même et parfois de petites intervention en électricité surtout dans les copros ou je suis au CS
@Tssm : vu l’activité et le CA prévisionnel une franchise en base de TVA est clairement préconisé…
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#11 28/12/2018 15h31
- Tssm
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Oui, ok pour la franchise de base. Les achats de la société seront TTC mais c’est effectivement un moindre mal
Pour le dépôt au greffe, vous savez que vous pouvez déposer vos comptes de manière anonyme. C’est le même cout et cela vous permet de rester dans « la légalité ». C’est ce que je fais
Confidentialité du dépôt des comptes - Infogreffe
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#12 28/12/2018 16h28
- bichettek
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Pour un peu plus de clarté pour ceux qui lieront ce fil je reprend les suppositions chiffrés suivantes :
- TMI 30% + CSG 17,2%.
- Frais perso de 5k annuel (non déductible des revenus fonciers).
Il faut générer 9469€ de loyer net avant impôt afin de pouvoir dépenser 5k de frais annuel.
La question est : Une structure ayant pour budget 9469€ peut-elle "dépenser" plus que 5000€ ou est-ce que les charges de la structure seront supérieure à 4469€ annuel ?
D’après les premiers éléments provenant de @dav13 il semblerait que les frais ne soient pas aussi élevé.
@dav13 : Du coté imputation de charges non récurrent, passez vous également les frais de transport et hébergement ?
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#13 28/12/2018 17h23
- dangarcia
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bichettek a écrit :
Pour un peu plus de clarté pour ceux qui lieront ce fil je reprend les suppositions chiffrés suivantes :
- TMI 30% + CSG 17,2%.
- Frais perso de 5k annuel (non déductible des revenus fonciers).
Et vous voulez "transformer" ces frais perso non déductibles en "frais professionnels" déductibles ?
Êtes-vous sûr que ça tient la route ? Car présenté comme ça, la seule finalité de cette structure est de réduire l’imposition globale de ces revenus.
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#14 28/12/2018 20h17
- bichettek
- Membre (2018)
- Réputation : 1
dangarcia a écrit :
bichettek a écrit :
Pour un peu plus de clarté pour ceux qui lieront ce fil je reprend les suppositions chiffrés suivantes :
- TMI 30% + CSG 17,2%.
- Frais perso de 5k annuel (non déductible des revenus fonciers).Et vous voulez "transformer" ces frais perso non déductibles en "frais professionnels" déductibles ?
Êtes-vous sûr que ça tient la route ? Car présenté comme ça, la seule finalité de cette structure est de réduire l’imposition globale de ces revenus.
Exactement!
Après est-ce que c’est la meilleure solution, je ne saurait pas le dire, c’est pour ça que je suis ici.
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#15 28/12/2018 20h38
- GoodbyLenine
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Hall of Fame
Autre piste de réflexion à explorer : restructurer le parc immobilier qui génère autant de frais aussi pénalisants (=identifier les biens peu rentables après frais et fiscalité, et les vendre, pour réinvestir dans de meilleurs biens).
Ça devrait générer des gains bien plus conséquents…(que monter une société pour optimiser 5ke/an de charges).
J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)
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#16 28/12/2018 22h11
- rylorin
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bichettek a écrit :
Il faut générer 9469€ de loyer net avant impôt afin de pouvoir dépenser 5k de frais annuel.
Si j’ai bien compris la société ne va pas être propriétaire des biens, donc elle ne va pas encaisser ces loyers mais des frais de gestion, 10% par exemple. C’est donc 94.690€ de loyers qu’il vous faut.
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#17 28/12/2018 22h41
- bichettek
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Pas vraiment.
Le calcul que j’ai mentionné porte sur notre cas actuel. Sans société donc.
Mais en effet, avec une société, si on souhaite dépenser 5k de frais il faut que la société puisse facturer sur un montant supérieur à 50k. (avec cette hypothèses de 10% de frais de gestion).
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#18 28/12/2018 23h09
- Pierrot31
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Bonsoir,
Je ne suis pas juriste…
Cependant, une société vous appartenant qui facture un unique client qui n’est autre que vous même n’est-ce pas de l’abus de droit?
Accessoirement, la solution de GBL me semble plus pertinente que votre montage "compliqué".
"Money is a tool to buy Time"
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#19 28/12/2018 23h38
- bichettek
- Membre (2018)
- Réputation : 1
Pierrot31 a écrit :
Bonsoir,
Je ne suis pas juriste…
Cependant, une société vous appartenant qui facture un unique client qui n’est autre que vous même n’est-ce pas de l’abus de droit?
Accessoirement, la solution de GBL me semble plus pertinente que votre montage "compliqué".
Pareillement, aucun juriste dans la famille. Mais je ne vois pas vraiment l’abus de droit dans ce cas là…
La restructuration est en effet planifié, mais sur quelques année dans le Futur. Le parc est vieillissant et nécessite beaucoup d’entretien/travaux avant une revente. C’est pourquoi pendant la phase de transition nous avons besoin de pouvoir imputer ces nombreux frais.
De plus les biens n’ont pas atteint 30 ans, nous somme entre 20 et 25 ans pour les prochain biens à la revente.
La potentielle imposition sur les plus value rend l’opération très peu rentable dans l’immédiat.
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#20 29/12/2018 01h28
- dangarcia
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Pierrot31 a écrit :
Bonsoir,
Je ne suis pas juriste…
Cependant, une société vous appartenant qui facture un unique client qui n’est autre que vous même n’est-ce pas de l’abus de droit?
Je ne suis pas juriste non plus mais selon ma compréhension c’est le principe même de la fraude à la fausse facture : transformer une opération à l’origine fiscalement non déductible, en opération déductible.
Cette société sans activité réelle aura du mal à justifier ces frais de toute façon.
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#21 29/12/2018 09h18
- lachignolecorse
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dangarcia a écrit :
[
Je ne suis pas juriste non plus mais selon ma compréhension c’est le principe même de la fraude à la fausse facture : transformer une opération à l’origine fiscalement non déductible, en opération déductible.
Cette société sans activité réelle aura du mal à justifier ces frais de toute façon.
Je ne suis pas d’accord avec votre interprétation car les opérations (déductibles ou non) ne sont pas comparables. Via une société de de facturation, vous faites faire le travail par une personne qui doit être agent immobilier ce qui n’est pas le cas pour ce même travail fait par le propriétaire, ça n’est donc pas comparable.
Sur ce point et sur de nombreux autres cas, il serait sensé que les lanceurs de montages bizarres consultent d’abord un expert comptable ou un avocat fiscaliste avant de poser cela sur un forum public où chacun ramène sa science (la mienne y compris) sans réelle compétence juridique et fiscale.
Sur le fond, le montage est faisable et fait par de très nombreuses sociétés. Cela dit, il faut rester lucide sur les gains espérés par rapport à une gestion individuelle. Les intérêts d’un associé avec une tmi à 30% seront différents d’une personne non imposable. Idem pour la carte T, ceux qui ne l’ont pas deviendront dépendants de celui qui la possède. Sur le fond, je ne vois pas trop l’intérêt vu le montant annuels des loyers 60k€/an, les frais comptables vont rogner rapidement la rentabilité. Si l’idée est de diminuer la base taxable par des frais kilométriques ou autres, ça ne me semble pas très sain et des effets pervers se feront vite sentir.
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