Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens…

cricri77700 a écrit :

Conduite à tenir : une demande de rescrit par les impôts est quand même sécurisant et honnête ? Ou vaut mieux attendre et au pire se défendre.

Dans un autre contexte (montage de holding + SARL + SCI), mon instinct était de demander un rescrit aux impôts. L’avocat que j’ai mandaté pour monter l’opération était d’accord mais pas chaud pour le faire. D’après lui, deux cas de figure se présentent assez souvent :
- Soit l’administration réponds de façon suffisamment vague (’sans se mouiller’) pour que la réponse ne vaille pas grand chose,
- Soit au contraire elle répond de façon tellement précise que tout écart (même minime) dans le déroulé de l’opération rends le rescrit inopérant.

Au final, j’ai pris le parti de faire confiance à ce même avocat sur la régularité du montage et de ne pas demander de rescrit. Bref une variante de votre option 2 (au pire, se défendre en produisant les notes juridiques de son conseil). Cela étant dit, mon montage est assez classique et les risques fort limités.

C’est d’ailleurs amusant de lire les ’limites’ du rescrit (source : service-public.fr) :

service-public.fr a écrit :

Fin de la garantie

La garantie prend fin dans les 3 cas suivants :

    votre situation n’est plus identique à celle que vous avez présentée dans votre demande,
    la législation applicable à votre situation a évolué,
    l’administration modifie son appréciation sur la situation que vous lui avez présentée. L’appréciation antérieure n’est plus valable à partir du jour où vous êtes informé de ce changement, et seulement pour l’avenir.

Le terme ’identique’ n’est sans doute pas innocent et si je comprends bien, l’administration peut changer d’avis quand ça lui chante…

En quelle année ont été acquis les logements que vous avez revendu récemment ?

et qu’est ce que vous dites de cette interprétation du BOFIP ?

"Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens."

bofip.impots.gouv.fr/bofip/4716-PGP.html

(antépénultième ligne du tableau)

Pour être honnête je ne connaissait pas ce texte.
Pour ma part je dirais, d’après ce texte, que l’opération est possible fiscalement dans la mesure ou cricri démontre qu’il n’a pas la possibilité d’acheter cet appartement sans devoir acheter l’immeuble et le restructurer.

Si vous tentez le coup, il faudra essayer de jouer sur les 2 tableaux.

- Pas d’intention de revendre lors des achats en 2014 et 2015 (ce qui d’ailleurs est sûrement vrai comme chacun peut le vérifier sur ce forum), à la limite peu importe le motif de revente en 2017-2018.
Est ce que vous auriez eu la « bonne idée » de ne pas négocier l’absence d’indemnité de remboursement anticipé lors de la souscription du crédit  (même si renégocié ultérieurement) ?

- Caractere principalement patrimonial de  la dernière opération

Je parlais des achats de 2014 et 2015 !

L’idée c’est que si on élimine l’intention spéculative sur les opérations précédentes du coup la dernière opération devient votre «première» opération potentiellement spéculative (même si le caractère habituel peut être retenu sur une seule opération de vente à la découpe, l’immeuble est pas énorme non plus édit: 46 lots dans le cas épinglé par le BOFIP).

Dernière modification par durand18 (11/04/2018 21h24)

Après réflexion :

-Je ne vais pas aller au rendez vous pour les impôts, c’est pas adapté d’être honnête dans notre pays .
- En creusant , mon cas était largement défendable avec le cas évoqué mais également attaquable.

J’ai pris la décision de déménager dans cet immeuble ( ma conjointe a l’air emballé, paradoxe féminin = humour )

Financement a 100% ( et non 110 pour celui la ) avec un taux pour RP ( malgré que 1 logements sur 5 sera pour la RP ).

C’est un projet qui, me fera un cash Flow de 1200 euros , cela compte la nouvelle RP qui sera du coup " gratuite " me liberera 250 000 euros avec la vente de la RP sans credit donc effet boule de neige extrême car cela va s’ajouter avec mes liquidités actuelles.

Un taux d’endettement a 29% et j’aurai en liquidité quasiment la même somme du capital restant du sur l’ensemble de mes crédits.

Le montant des travaux ( très important ) me fera du déficit foncier pendant 5/6 ans.

Chaque mois, l’ensemble des investissements vont me procurer plus de 3000 euros de cash Flow et du capital sera rembourser.
En plus de cela , un demi million sera placé également ( et oui déjà, vente RP + mes 2 appartements en cours + un box fera des liquidité )

Cela permettra une bonne diversification du patrimoine.

Inconvénient : vivre avec 4 locataires type familiale.

Après si cela est compliqué, rien n’empêche de déménager et de louer le bien par la suite ou vendre et faire une copropriété a ce moment là.

Bref voilà les news…

J’ai de nouveau creusé cette idée sur du concret :

2 mars 1983, n° 18016 et 23970

Contribuable ayant acquis un immeuble en 1968 qui :- l’a donné en location pendant cinq ans ;- puis l’a cédé par appartements au cours des années 1973 et 1974 et a consacré les fonds correspondants à l’achat de deux autres immeubles dont un local commercial.

Ce contribuable ne peut être regardé comme achetant habituellement des immeubles en vue de les revendre dès lors qu’il justifie avoir agi en vue de simplifier la gestion de son patrimoine personnel.

POSSIBILITÉ DE PROFITER DU DEFICIT FONCIER EN AMONT ?
et donc optimiser sur tout les aspects.

Et celui de Durant qui avait déjà cité :

CE, arrêt du 1er juin 1990, n° 48 902

Acquisition en 1972 d’un appartement et ensemble d’opérations entre 1972 et 1974 afin de restructurer le premier appartement acquis en 1972.

Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens.

Donc même les deux ventes de 2018 peuvent être justifié pour le futur achat de la "RP"

Surtout que dans mon cas , comme je travaille plus , mon courtier galère un peu pour le financement donc besoin de liquidité et revente car mon patrimoine personnel est sur exposé en immobilier = gestion de patrimoine.
Sinon je serai proche de 100% de patrimoine immobilier donc cela se défend également.

En fait dans l’idée c’est défendable mais il ne faut pas refaire d’opération par la suite …

Et je ne cherche pas à contourner quoique ce soit car tout cela est la vérité en plus..

Attention le cas que vous citez (CAA Versailles) à justement été requalifié en marchand de biens ! (cela dit le cas semble spécifique, ancien marchand de biens  en société qui a repris en entrepreneur individuel)

Pour le cas qui a échappé à la requalification (CAA Paris), je lis plutôt 25 ventes sur 19 ans et que les revenus de location ont été supérieurs au prix de vente et que Monsieur avait décidé de prendre sa retraite (un bon point pour vous ?) :

CAA Paris a écrit :

que, par suite, en se bornant à invoquer, pour soutenir que l’ensemble des opérations immobilières effectuées par M. A entre 1975 et 1996 devait être présumé relever de l’activité de marchand de biens définie par les dispositions précitées du I de l’article 35 du code général des impôts, d’une part, la circonstance que l’intéressé a procédé, de 1975 à 1990, à quinze achats de terrains, puis effectué, entre 1977 et 1996, vingt-cinq opérations de revente d’immeubles, portant sur des terrains acquis en l’état ou qu’il avait lotis ou sur des logements édifiés par lui sur des terrains qu’il avait achetés et, d’autre part, la circonstance qu’il dirigeait les sociétés ayant participé à ces opérations de lotissement dans le cadre de leur activité d’achat et de revente de biens immobiliers, le ministre n’invoque aucun élément permettant à la Cour de constater que les biens immobiliers en cause auraient été acquis avec une intention spéculative ; qu’il n’est, en outre, pas contesté que l’ensemble des immeubles a été mis en location après leur achèvement et qu’une partie significative d’entre eux avait fait l’objet d’un engagement de location, que les revenus fonciers dégagés ont été supérieurs au prix de vente des biens immobiliers, et que l’essentiel des ventes est intervenu au moment où M. A a décidé de prendre sa retraite et de se dégager des contraintes afférentes à la gestion de son parc immobilier

cricri77700 a écrit :

Petite mise à jour :

"Les ventes et achats auxquels un contribuable procède pour restructurer un bien immobilier qu’il destine à son habitation principale se rattachent à la gestion de son patrimoine privé et ne caractérisent pas une activité de marchand de biens."

Attention quand même, si je devais interpréter cette phrase, je dirais qu’il s’agit de restructurer un bien pour la RP, par exemple regrouper 3 appartements pour en faire un plus grand. Je ne sais pas certain que ce serait interprété ainsi s’il y a formation d’appartements en location en plus, comme dans votre cas.

Néanmoins, il est certain que la loi et son applicabilité, comme le souligne Bertrand sont deux choses distinctes. De plus dans votre cas, il ne semble pas s’agir d’un article de loi, mais d’une jurisprudence, donc avec un peu moins de poids.

correction : je suis passé en LMP en 2020 (et non LMNP)
je pense que j’ai ma réponse : une requalification en marchand de biens conduirait inévitablement à avoir exercé cette activité moins de 5 ans….. et donc l’article 151 septies ne serait pas applicable