Marchand de biens immobiliers sans le statut de marchand de biens…

Alex3033 a écrit :

Bonjour à tous,

Mes question sont :

- A partir de combien d’opérations et sur quelle période, le fisc peut nous considérer comme "marchand de biens" ?

- Est-il envisageable de démarrer ces opérations, et en vivre complètement, avec un apport personnel de 100KE ? (j’entends par là, sans autre activité profesionnelle)
Et si oui, quel est le meilleur statut pour se déclarer fiscalement ?

1) Il n’y a pas de règle précise. Vous pouvez être requalifié marchand de bien si l’achat revente est une action répétée avec intention de profit rapide. Si vous achetez et revendez en 3 ans 10 apparts, vous n’y échapperez pas (normalement, car si pas de contrôle, pas vu pas pris). Si par contre vous possédez 20 apparts et que vous faites 2 ou 3 cessions acquisitions par an, cela peut etre considéré comme de la gestion de patrimoine.

2)On peut démarrer avec zéro (mais avec un CDI et un revenu correct) Sans emploi, si vous voulez vivre d’achat revente en partant de 100K€, c’est peine perdu.  Sortez la calculette :
- vous dépensez 2k€ par mois
- vous achetez de suite (3 mois) faite des travaux (1 mois) et revendez (3 mois) : 7 mois.
- Vous venez donc de consommer 14k€, il vous en reste 86k€ pour investir.

Donc, vous achetez un bien qui vaut environ 75k€, faites quelques travaux et revendez avec une PV de 30% :
- cout : 75k€ + notaire + travaux = 86k€
- vente : 75 * 1.3 = 98k€

Vous gagnez donc 12k€, alors que vous en avez dépensé 14k€ pour vivre sur la même période.

Je dirai donc que c’est impossible.

Par contre, en cumulant avec un emploi salarié et en empruntant, ca serait bien différent.

Bonjour,

Vous mélangez un peu tout dans votre démarche puisque vous partez d’un raisonnement avec une depense mensuelle de €1k et finissez par €0.5k.

Si l’on prend quelque chose de "realiste" avec €1k par mois, cela vous donnera une consommation de €7k sur 7 mois (achat, travaux, revente). Soit un capital restant de €93k. Vous achetez un bien a €81k. Si l’on rajoute les travaux et les frais de notaire, on arrive donc a €93k (soit le capital restant, et ce n’est d’ailleurs pas prudent de tout investir sur un seul actif. Que se passe-t-il si vous n’arrivez pas a revendre le bien? Moins-value? Perte de temps et d’argent?)

Continuons le raisonnement: vous vendez le bien avec une plus-value de 30%, soit a €105k.

Le resultat de l’operation: €105k - €93k = €12k.

Vous avez donc gagne €5k sur la periode puisque vous avez depense €7k en 7 mois d’"inactivite". A cela il faut retirer les impots et prelevements divers. Il ne vous restera qu’environ €3k.

En conclusion, vous aurez pris des risques pour gagner €3k en 7 mois, soit une plus value reelle d’un peu plus de €428 par mois. Selon moi, c’est loin d’etre assez pour compenser le temps et les risques pris.
(le temps et le risque doivent se remunerer de maniere juste. Definissez deja ce que vous souhaitez atteindre comme objectif et vous verrez qu’il n’y a malheureusement pas de moyens miracles pour l’atteindre).

N’oubliez pas que cette démarche (si vous arrivez à la mettre en place) comporte certains risques….

Combien de trésorerie aurez-vous pour palier aux aléas ?
Quelle est votre marge de sécurité ?
Que se passe-t-il si l’évolution du marché immobilier est telle que vous ne pouvez rien revendre avec plus-value, et si les loyers n’augmentent pas, voire doivent un peu baisser pour s’assurer d’avoir des locataires, ou encore pire (des squatters occupent vos locaux, il y a un sinistre genre incendie et l’assurance traine 2 ans pour rembourser et encore pas autant que nécessaire, etc.) ?

Je ne dit pas que vous allez vous planter, mais il est souvent pertinent de se projeter dans des scénarios défavorables (en plus des scénarios favorables) pour s’assurer qu’on sera en mesure de les assumer, et au moins ne pas être  complètement pris au dépourvu.

…cher, sauf à être un vrai "semi-pro" (ou ancien artisan) et être sûr de ne jamais ou très rarement foirer une rénovation.

Par contre, 30% de PV, vous n’y allez pas sur le dos de la cuillère. Je connais quelques marchands de biens qui se sont plantés sur une seule opération (plantés dans le sens, PV=0 voire légèrement négative, ou Permis de construire pour diviser refusé), et bien je peux vous dire que la machine s’est très vite enrayé, et si l’on a pas de quoi vivre (conjoint, capital, autre bien…), c’est la merde absolue.

Marchand de bien est à réserver qu’aux vrais de vrais de l’immobilier, toujours en borderline de la légalité, légèrement magouilleur, vendeur de compromis (signer un compromis, avoir l’autorisation du proprio de débuter les travaux, finir les travaux avant la réitération, et céder le compromis…), ayant un bon réseau avec des rétro-commissions à la clé, toujours à l’affût des biens (par exemple les biens d’église), utiliser des techniques ou des matériaux a-minima pour pas manger la PV etc.

Bref, il faut bien débuter un jour ou l’autre, mais il faut le faire àmha avec une volonté de fer et une passion exacerbée. Impossible de faire ce métier de manière dilettante, car il y a qui plus est un impératif de temps.

Ps: je ne suis pas marchand de bien.

Square a écrit :

Bonjour,

Vous mélangez un peu tout dans votre démarche puisque vous partez d’un raisonnement avec une depense mensuelle de €1k et finissez par €0.5k.

Si l’on prend quelque chose de "realiste" avec €1k par mois, cela vous donnera une consommation de €7k sur 7 mois (achat, travaux, revente). Soit un capital restant de €93k. Vous achetez un bien a €81k. Si l’on rajoute les travaux et les frais de notaire, on arrive donc a €93k (soit le capital restant, et ce n’est d’ailleurs pas prudent de tout investir sur un seul actif. Que se passe-t-il si vous n’arrivez pas a revendre le bien? Moins-value? Perte de temps et d’argent?)

Continuons le raisonnement: vous vendez le bien avec une plus-value de 30%, soit a €105k.

Le resultat de l’operation: €105k - €93k = €12k.

Vous avez donc gagne €5k sur la periode puisque vous avez depense €7k en 7 mois d’"inactivite". A cela il faut retirer les impots et prelevements divers. Il ne vous restera qu’environ €3k.

En conclusion, vous aurez pris des risques pour gagner €3k en 7 mois, soit une plus value reelle d’un peu plus de €428 par mois. Selon moi, c’est loin d’etre assez pour compenser le temps et les risques pris.
(le temps et le risque doivent se remunerer de maniere juste. Definissez deja ce que vous souhaitez atteindre comme objectif et vous verrez qu’il n’y a malheureusement pas de moyens miracles pour l’atteindre).

En prendre en considération également, supposons que les travaux sont financés par un prêt à la banque. Ayant le cash, le banquier sera dispo à vous accorder ce prêt, non ?
La marge sera plus grande

@Alex3033 :

Ne pensez pas que nous voulions vous faire peur mais l’activité de marchand de bien comme l’a indiqué BorderLine est une véritable entreprise pour cela vous devez connaitre les métiers du bâtiment.

Sachez qu’en achetant en tant que marchand de biens vous ne payez pas les frais de mutation mais vous avez 4 à 5 ans pour revendre ensuite les problèmes fiscaux arrivent…

Pour un simple appartement c’est rapide de refaire 60 à 70 M2 mais les marchand s de biens investissent sur des grosses maisons qu’ils font rénover et revendent à la découpe en appartement.

Il faut avoir une bonne trésorerie de réserve car certains cas si une revente n’est pas possible , certains rachètent le bien à titre personnel ou par une sci à leur société de marchand de biens pour éviter les problèmes au delà de 4 ans de détention.

http://www.lbmb-notaires.com/uploads/PD … _02_10.pdf

Comme l’a indiqué Borderline , il faut bien connaitre son marché , le métier , savoir être limite légale pour aller au plus vite signer l’achat , commencer les travaux pendant la période de pré vente et mettre en vente avant la fi ndes travaux des lots en cours de rénovation c’est de la haute voltige …..!

Disposer de fonds suffisant pour rassurer une banque.

Aucune banque ne vous prêtera sans expérience pour ce type d’activité.

Bon courage dans l’informatique , c’est incroyable ne nombre d’informaticien qui se reconvertisse dans l’immobilier ….

Philippe

Juste une question:

Pourquoi ne pas acheter une maison à rénover (résidence principale) , la rénover tout en vivant à l’intérieur (quand on est jeune, ça reste possible) (économie d’un loyer) et la revendre avec plus value (résidence principale = pas d’impots)

et continuer pour se faire une cagnotte.

C’est légal et il ne peut pas y avoir de requalification mdb.

Avec 50 ou 100k , en apport/garantie pour résidence principale , la banque peut financer travaux+ maison.

Tant que tu n’as vendu ton bien, tu loges gratuitement

Si tu ne réussis pas à vendre, tu as toujours une maison pour vivre.

Dernière modification par Bistouky (11/11/2012 10h01)

C’est vrai que je connais mal la situation, mais déménager tout les 1 ou 2 ans en changeant de résidence principale me parait vraiment moins malhonnete et plus rentable que tout ce qu’il pouvait proposer avant.

Je ne parlais pas de création d’appartements dans la maison. (demande de compteur edf), juste de quelqu’un qui fait évoluer son patrimoine personnel…

Désolé pour ma remarque inexacte et merci pour le renseignement.

Le mieux étant toujours de faire les choses dans la légalité.

Merci pour votre commentaire Bistouky.
Pour répondre, j’ai déjà fait des travaux dans un appart, certes petit (32m2)  où j’ai tout refait, et c’est très désagréable, pendant 6 mois j’ai vécu dans la poussière.
Faites l’expérience et on en reparlera

Bonjour à tous,

Je reprends un peu le fil de la discussion…
Je réside dans le Gard et m’interresse depuis longtemps à l’activité de MDB.
Avec une maison qui a une valeur  de 150/180K€ et un salaire de 1400€ net est ce utopique de vouloir débuter l’activité?
Je souhaiterais mettre la maison en garantie pour la banque, pourvoir commencer par des petites opérations.
Le statut de SCI différent de MDB pour acquisition de patrimoine n’est il pas préférable?

Merci pour commentaires.
@+

Tim

@ZX-6R

Merci pour votre réponse.
Il est vrai que c’est risqué, surtout avec la conjoncture actuelle.
Il faut que je commence par de petites opérations, sans voir trop gros…
A bientôt

Je ne suis pas MDB, et ce qui suit pourrait donc comporter des erreurs.

Je crains que si vous avez acheté comme personne physique, il n’y ait guère de moyen de revenir la dessus, et de récupérer la différence des droits avec ceux d’un MDB. C’est dès l’achat qu’il faudrait se déclarer comme MDB (et donc avoir déclaré cette activité commerciale au préalable, cf. Marchand de biens-rénovateur - Fnaim.fr ou  par exemple).

Vos calculs sont erronés, car on n’arrivera jamais à "Soit au total 19,6%+15,5%+30% => 65%".
En effet, les 19.6% portent sur la valeur ajouté créée (la plus-value, mais la TVA payée sur tout le reste de l’activité vient en déduction) et la fiscalité sur le BIC ne porte que sur le bénéfice de l’activité (une fois TVA payée en particulier, ainsi que les charges RSI auxquelles une telle activité de commerçant est sans doute aussi assujettie, ainsi que toutes les autres charges dont l’assurance RC).

La grosse différence est que dans un cas on est un particulier qui revend occasionnellement un bien  acheté pour son usage (personnel ou comme bailleur) et une imposition simplifiée, et que dans un autre on a une activité de commerçant (quasiment une entreprise) qui achète pour valoriser et revendre. Vous devriez considérer le montage d’une activité de MDB comme la création d’une entreprise.     

PS : ZX-6R avait annoncé vouloir monter son activité de MDB. Hélas il a aussi pris du recul vis à vis du forum. Peut-être pouvez-vous le contacter par MP pour l’inviter à poster un témoignage s’il a effectivement monté cette activité de MDB.