SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonjour Alain,

Lorsque vous ne passez pas par la banque pour acheter vos parts SCPI, y a t il des avantages /inconvenients? comme par exemple au niveau des frais, des risques sur le capital….

je sais que si je passe par une assurance vie, la banque garantit plus de liquidites sur les titres par exemple et la fiscalite est plus avantageuse.

Merci

sylvain22 a écrit :

Bonjour Alain,

Lorsque vous ne passez pas par la banque pour acheter vos parts SCPI, y a t il des avantages /inconvenients? comme par exemple au niveau des frais, des risques sur le capital….

je sais que si je passe par une assurance vie, la banque garantit plus de liquidites sur les titres par exemple et la fiscalite est plus avantageuse.

Merci

Sylvain,
Vous souhaitez acheter des parts d’une SCPI gérée par votre banque ?! Quelle SCPI ?
Les SCPI des banques ne sont en général pas très performantes ! Et pour cause, l’immobilier n’est pas leur métier !
POur l’assurance vie, cela peut être intéressant. Tout dépend de votre tranche marginale d’imposition et de votre objectif en achetant de parts de SCPI.
Les titres sont de toute façon très liquides, ne vous inquiétez pas pour cela (avec une différence quand même entre SCPI à capital fixe et à capital variable).

Tout à fait ! C’est aussi l’exception que je ferais !

En fait vu les taux proposés autant dire non…

je confirme les taux ne sont pas bons

pour info j’ai eu 4,09% + 0,3% d’assurance sur 20 ans à la Caisse d’épargne fin 2011.

Les taux ne sont en effet vraiment pas top…

A titre d’exemple, vous pouvez faire le tour sur internet des indicateurs de taux immo, même si ceux présenté sont pour des RP, et que pour un achat de SCPI, ce sera surement un peu plus cher, mais ça vous donnera tout de même une base de travail:

Meilleur Taux:
Baromètre des taux immobiliers - Taux d’intérêt immobilier - Meilleurtaux.com

Cafpi:
Baromètre des taux au 16 janvier 2016 en crédits immobiliers - CAFPI N° 1 des courtiers en prêts immobiliers

Bonjour,

je viens vous faire part de mon expérience pour le futur achat de mes parts de SCPI.

Après contact avec un CGP parisien (Cabinet EUODIA finances), on a convenu que selon mon profil, un investissement de 50000 euros chez PFO2 serait intéressant.

J’attends pour le moment son retour des banques, à savoir que dans ses simulations, il me prévoit un taux (pessimiste) de 4,3% sur 15 ans.

De mon côté, j’ai plusieurs rdv (CIC, Société Générale, BNP et Crédit Mutuel) afin de voir ce qu’ils peuvent me proposer comme crédit en direct.
(La Poste ne finance pas, chez Boursorama il faut être propriétaire de sa RP)

J’ai également pris contact avec le groupe HEDIOS, je viens de voir que le site IH était partenaire.

J’ai malgré tout quelques indécisions qui subsistent, je réfléchis par exemple à déjà diversifier en partageant cet achat entre PFO2 et une autre SCPI qui soit plus orientée "murs de magasins".

J’envisage aussi l’acquisition, pourquoi pas dans un délai de 2 ans, d’un petit immeuble de rapport en essayant de créer de la trésorerie positive, acquisition que je réaliserai avec ma "pacse"

Enfin on terminera par l’acquisition de notre RP avec un "gros" apport (J’ai la chance d’avoir un logement de fonction)

Si quelqu’un connait quelles banques finances les SCPI avec tes taux intéressants, merci de faire partager
Je ne manquerai pas de donner le résultat de mes recherches…

Une petite question au passage pour les SCPI:

Vaut-il mieux chercher le taux le plus bas, avec donc un crédit sur une plus courte durée
        avantage : avoir un différentiel plus important entre taux d’emprunt et rentabilité SCPI (j’ai lu qu’il fallait avoir au minimum 1,5%)
        inconvénient :  faire un effort de trésorerie

Ou au contraire chercher à faire le minimum d’effort de trésorerie, quitte à avoir un crédit sur une durée plus longue et un différentiel inférieur à 1%.

JC

Bonjour,

l’intérêt d’une plus longue durée permet normalement d’augmenter la rentabilité de l’opération
Ce n’est pas vous qui fournissez l’argent (ou alors moins)

Néanmoins, j’avais acheté des SCPI (Scellier) Primo 1 fin 2009 et les banques que j’avais contactées (BNP, Crédit Agricoles) refusaient les prêts de plus de 15 ans sur des SCPIs
seul le crédit foncier proposait sur 20 ans mais avec un taux largement plus élevé que les autres banques. (rien sur 25 ans)

De mémoire la conseillère BNP m’avait fait une proposition sur 20 ans et m’avait rappelé par la suite pour m’annoncer que comme le but de l’achat était des SCPIs (et non un bien immobilier en dur) la proposition était ramenée à 15 ans
Je ne sais pas si d’autres membres du Forum ont connu des restrictions similaires

@LordWolfy, même restriction dans le CA (ma banque), avec d’autres restrictions (dans le calcul de l’endettement).

Au final le crédit foncier, pour 20 était dans l’ordre des prix assez proche des prêt 20 ans investissements du CA.
Donc crédit foncier pour moi.

Bonjour,

les loyers perçus par la SCPI ne couvrent pas les mensualités du crédit (je pars du principe d’un financement sans apport)
50 K euros financés sur 15 ans à 4,3% me demandent un effort d’épargne mensuel moyen de 187 euros sur 10 ans ( bien sur sous réserve d’une éventuelle baisse des loyers perçus …)

Pour avoir une trésorerie positive, j’opte pour de l’immobilier physique, avec par exemple un immeuble de rapport qui donne une rentabilité brute d’au moins 9%. Avec ma TMI à 14% ça passe. (encore une fois sous réserve de grosses vacances locatives ou de mauvais payeurs)

Au final, il est peut-être plus judicieux de commencer par l’immobilier physique, en essayant de trouver un bien qui dégage une trésorerie positive, même minime. Cela permettra d’être plus "présentable" auprès des banques pour financer par la suite un autre projet plus facilement.

J’espère avoir répondu à votre question, car je suis loin d’être expert dans le domaine, je commence seulement à m’y intéresser

JC

@Gunday,

Votre affirmation est vraie, mais il faudrait la reformuler ainsi :

Gunday a écrit :

Au vue des rendements actuels, il est irréaliste d’obtenir une couverture de l’échéance via le loyer sans avoir fait d’apport personnel.

ou

Gunday a écrit :

Le rendement des SCPI étant de 5% actuellement, le seul moyen pour obtenir un auto financement sur 20 ans sera d’avoir un crédit gratuit de faire un apport

Ca paraît évident, mais une lecture trop rapide de votre message pourrait prêter à confusion…

bonjour
A titre d’info: financement il y a quelques semaines a 100% scpi montant 20000 euros taux fixe 3.5% + assurance  Banque credit mutuel .scpi n’ayant aucun rapport avec la banque.

j’ai deja eu cette reflexion plusieur fois. Ce que je peux dire j’ai 3 credit modulimmo pour 3 scpi differentes.  14000-9000-et 20000 euros.le crédit de 20000 est sur 10 ans a 3.5% fixe + assurance