Enagem [59] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble mixte déjà loué)

Bonjour,

Oui, la location de garage entre dans les Revenus Fonciers. Par contre, pourquoi vouloir déclarer en micro? Vous avez pas mal de travaux sur le court et moyen terme, si vous déclariez en réel vous pourriez les déduire fiscalement. Si vous vous y prenez bien vous pourriez ne pas avoir d’impôt à payer sur les revenus de ce bien pendant plusieurs années. Achetez-vous en nom propre?
De plus, si vous avez déjà opté pour le réel pour votre premier bien, vous n’avez plus le choix.
  J’ai deux biens en location nue, puis-je déclarer un bien au régime réel et l’autre au micro foncier ? | impots.gouv.fr

Bonjour, le calcul est plutôt facile et en cas de travaux il est pratiquement toujours préférable d’être au régime réel.
Concernant la gestion locative, cela ne prend pas beaucoup de temps, si la location se passe bien il suffit d’envoyer une fois par mois une quittance par email ou courrier. Quelle est la plus-value dans votre situation de déléguer ce service?

Si vous êtes en micro, vous pouvez toujours passer en réel. C’est l’inverse qui est impossible je crois. Faites les calculs mais à mon avis il n’y a pas photo.

Pour la gestion, je vous conseillerais de commencer par le faire vous même. Vous pourrez ensuite prendre une agence si vous n’avez pas le temps. Seriez-vous à l’aise de confier vos biens à une agence sans avoir fait vous même ce que vous leur demandez de faire? La confiance à ses limites…. Et puis, comme dit Osta, ça ne prend vraiment pas beaucoup de temps et fous ferez une sacrée économie.

Pour les garages.
Je me déplace plus pour les visites je donne simplement l’adresse au potentiel nouveau locataire pour qu’il puisse visiter et je ferme pas la porte a clef.
Ensuite quand un locataire souhaite le prendre je me déplace pour faire les papiers. (vous pouvez aussi le faire a distance)

Je me demande combien une agence facture ce service.

PS: Vous devriez consulter un autre comptable.

Bonjour

difficile a dire pour les taux, ils ont legerement remonté , vous empruntez sur une durée tres longue , cela ne me choque pas. il est peut etre  un peu haut mais vous avez deja de l’endettement et peu d’avoirs il me semble

vous avez vu  sur 20 ans ? la difference peut etre importante.

Cdt

Les banques ne m’ont pas fait de simulation sur 20 ans et j’avoue ne pas avoir pensé à demander!
Je cherche à avoir le crédit le plus long pour avoir une mensualité plus petite, mais la différence de taux aurait pu valoir le coup.

Je comprends mais la difference n’est pas neutre ( a mon avis le cout du credit a 25 ans est  6 7 k superieure a celui sur 20 ans vu les montants c’est important )

Ensuite il y a 2 composants a voir:
- le " cablage interne " je fais partie comme un certain nombre des personnes qui n’investissent pas avec du 25 ans ( longueur / cout ) mais plutot 15 / 20  =>c’est personnel
- votre projet a un large cash flow positif , vous pouvez augmenter vos mensualités  ( ne pas oublier que le credit n’est pas cher , vous deduisez les interets oui , mais c’est d’autant plus vrai avec un TMI tres elevé … et payer moins cher des interets .. c’est payer quand meme )
- vous etes jeune, sans enfant ( il me semble ) avec des parents disponible etc … plein d’energie pour un projet rentable … et a probleme.
d’ici quelques années ce genre de profil peut vous fatiguer , autant vendre avec un capital important a récuperer.
( et que vous remettrez dans la maison de maitre de la ville d’a coté )

cdt

Alors, peut-être vaut il mieux ne pas trop monter la mensualité, pour préserver votre capacité d’emprunt.

Un crédit à 2% sur 25 ans ne me choque pas. Vous n’avez pas le taux premium, mais l’assurance semble compétitive au niveau tarif. Si le courtier pense que vous êtes au meilleur taux, ne cherchez pas plus loin. Si les autres conditions vous conviennent, je trouve l’offre de votre banque correcte.

Pour quelle raison le cautionnement est impossible ?

Je reviens 6 mois plus tard, j’enchaine les refus de pret, c’est à pleurer.
Raison? Je suis trop endettée. Alors que je suis actuellement à 34%, ce projet me ferait passer à 35% d’endettement, tout en augmentant mon reste à vivre de 700€.

Difficile de vous donner un conseil précis sans connaître absolument tous les critères de votre profil, cependant d’après mon expérience quelques pistes :

- Seules les 3 banques où vous trouverez un interlocuteur décisionnaire (CMutuel, CIC, CEpargne) seront susceptiblent de vous suivre. Il vous faut convaincre votre référent, au vu du montant du prêt quelque soit son niveau hiérarchique, il a le pouvoir de dire oui, tout de suite en vous rencontrant.
Vous pouvez allez dans plusieurs agences de ces 3 réseaux jusqu’à rencontrer la bonne personne.

Laissez tomber tous les autres réseaux où vous devrez convaincre un comité sans le rencontrer.

- Mettez en avant une exceptionnelle négociation qui vous permet d’obtenir une bonne rentabilité.

- Parlez de coûts opérationnels très réduits grâce à l’intervention de votre père professionnel du bâtiment qui vous aidera gracieusement.

- C’est stupide à dire, mais vous avez sans doute intérêt à minorer un peu le niveau de rentabilité. Le personnel dans les banques ne connait généralement pas grand chose à la finance, au locatif et à quoique ce soit en dehors des produits maison à vendre.

Grosse rentabilité signifie pour eux prise de risque. C’est souvent stupide mais c’est ainsi, un investissement à 10/12% de rentabilité leur paraîtra moins dangereux (quoiqu’un peu déjà) qu’un investissement à 16%. (rappelez vous qu’ils vendent toutes l’année du Pinel à 3% en disant que c’est une affaire)
Si vous insistez sur le rendement potentiel obtenu vous passerez pour un exalté. Il faut faire le modeste et venir les consulter comme l’oracle pour leur expertise.

Bon courage