Achat avec travaux : comment gérez-vous les délais ?

Bonjour,

Je suis actuellement en cours d’acquisition d’un bien avec de gros travaux. J’ai l’impression d’avoir fait mon possible, mais j’arrive au terme de la durée de validité du compromis avant d’avoir l’offre de prêt de ma banque.
Ce n’est pas trop grave pour l’opération puisque le propriétaire est disposé à proroger le compromis, mais je me demande quand même ou j’ai pêché afin de ne pas refaire les mêmes erreurs pour les éventuels (nombreux) futurs investissements.

Ma question est donc : comment gérez-vous le calendrier dans le cadre d’un achat avec travaux (beaucoup de travaux) quand le prix de vente du bien est très intéressant (et donc qu’il faut dégainer rapidement) ?

Voici comment se sont déroulées les choses jusqu’ici :

1) Bien vendu sous le prix du marché donc proposition d’achat immédiatement après la visite.
2) Semaine suivante : tour des banques, en faisant faire des simulation correspondant au prix d’acquisition + estimation des travaux. En parallèle, prise de contact avec architecte d’intérieur / maitre d’œuvre pour faire les plans et les DCE.
3) Signature du compromis - récupération des clés auprès du propriétaire pour pouvoir y faire entrer l’architecte.
4) L’architecte prend les mesures, prépare les plans de l’existant et 2 propositions correspondant à nos demandes.
5) Quelques aller-retour entre l’architecte et nous pour se mettre d’accord sur les plans
6) Finalisation des plans, édition des DCE et appel aux artisans des différents corps de métier.
7) Passage des artisans, récupération de leurs devis
8) Retour auprès des banques préalablement sélectionnées avec compromis signé + devis pour faire la demande de crédit.

Ca parait simple, mais finalement entre le 3 et le 8, il s’est passé quasiment les 3 mois de validité du compromis. Donc le temps que la banque valide le dossier, qu’on fasse le dossier auprès de l’assurance, qu’on laisse écouler les 11 jours avant d’accepter l’offre de crédit etc… on aura bien dépassé la date de l’acte authentique initialement prévue dans le compromis.

Par ailleurs je présente des devis aux banques tout en sachant qu’ils ne sont pas définitifs : encore des négociations à mener sur certains corps de métier, encore des devis en attente de réception pour mettre en concurrence plusieurs artisans, encore à définir les postes que je déciderai de me garder (type démolition de cloisons / évacuation de gravats par exemple). Les devis finaux seront donc moins élevés, je peux me le permettre car je sais que mon dossier passera avec les devis actuel, mais ça peut être un problème quand on a un dossier moins "blanc".

Voilà, je suis conscient que les vacances de Noël ne m’ont pas aidé (difficulté de l’architecte à obtenir les devis de la part des artisans en vacances…), mais même sans ça j’ai du mal à voir comment tout aurait pu rentrer dans le délai imparti.

Les solutions que je vois :
- Faire les plans et les devis avant la signature du compromis : me parait difficile quand le bien est sous le prix du marché et/ou le propriétaire pressé
- Faire venir les artisans directement après la signature du compromis, sans plan ni rien pour avoir des devis. Le problème est qu’on risque de se retrouver avec des devis n’ayant rien à voir avec le coût réel final, surtout pour quelqu’un d’inexpérimenté qui n’a pas l’oeil suffisamment affuté. Faire venir un artisan sans savoir ce qu’on veut lui demander me pose problème.
- Mettre la pression à l’architecte : on veut les plans pour hier, et les DCE pour avant-hier. Ici aussi, quand on démarre et qu’on a pas encore établi de relation de confiance, ça me semble difficile et peu recommandable. Donc sauf à avoir un architecte dont on est le seul client (ce qui serait pas rassurant), on est obligé de faire avec ses contraintes.
- Trouver une banque qui lance le dossier sans devis (mais c’est comme le père Noël, j’ai un doute sur l’existence d’une telle banque)
- Ou tout simplement faut-il demander un compromis plus long que 3 mois au moment de sa signature. Mon manque d’expérience ne m’y a pas fait penser, mais si le vendeur est pressé il n’est pas tenu d’accepter.

Une dernière solution, à laquelle je n’ai pensé qu’aujourd’hui est de contracter deux crédit : un premier pour l’achat, donc rapide car on a pas besoin de plans, devis etc. Et un second pour les travaux une fois qu’on a tous les plans et les devis.
L’intérêt de cette solution est qu’il n’est du coup pas difficile de rentrer dans les délais du compromis.
Les inconvénients:
- en cas de grosse mauvaise surprise sur les devis, on se retrouve avec un bien sur les bras dont on ne veut plus.
- Il faut être certain que la banque financera les deux (c’est mon cas car j’ai un bon dossier et ne demande pas une très grosse somme… mais quand on est limite c’est dangereux, très dangereux)
- Il faut être capable de commencer les travaux avec ses fonds propres, ou au moins de rembourser le premier crédit sans que le bien ne soit utilisable (donc avec ses fonds)
- Il faut que les travaux soient supérieurs à 75 000€ pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier avec les taux et les durées correspondantes… et espérer que le banquier propose aussi bien qu’avec un seul crédit englobant achat + travaux.

Cette solution est envisageable pour moi pour cet investissement… mais ça n’est probablement pas le cas général, et ça sera probablement pas le cas pour mes futurs (nombreux) investissements.

J’ose espérer que ce sera plus facile les prochaines fois, car on a déjà une expérience, des artisans qu’on connait, un architecte qui connait nos demandes et à qui on peut plus facilement demander d’aller vite…

Mais quand même, je pose la question : comment faites-vous pour gérer le calendrier ?

Mots-clés : devis, délais, préavis