Quelles difficultés avez-vous rencontrées avant d'investir ?

Michel1993 a écrit :

Ma famille à toujours investit dans l’immobilier, (au bon moment) ils sont donc pro immobilier jusqu’à la moelle.Ce qui les as rendu totalement anti action.

Ils ne voient pas et ne comprennent pas que le marché immobilier n’est pas le même qu’au début des années 90/2000. Qu’il est trop cher aujourd’hui.

… etc

Et comme je m’en suis rendu compte assez vite, j’ai pu comprendre que je devais me détacher de leur avis surtout sur les choses qu’ils ne comprennent pas.

Attention a ne pas mélanger un affectif qui semble tendu et des conseils issus d’une génération qui a de l’expérience.

Vous allez trouver des pro immobiliers et des pro bourse.

Pour moi l’aspect positif de l’immobilier de pouvoir acheter à crédit et d’utiliser l’effet de levier par l’emprunt
Dire que l’immobilier est cher ce n’est pas vrai partout et le manque de logement fait qu’il est très facile de louer un bien de qualité.
Dire que l’on a toujours des problèmes dans le locatif n’est pas vrai mais peut être parfois vrai …
Toutefois ce type d’investissement est largement rentable si vous allez sur des achats avec des bonnes rentabilités , c’est à dire supérieur à 10 %.

Pour basculer en rentier dans l’immobilier , il "suffit" d’un travail en CDI et e faire des achats sous emprunt avec travaux pour diminuer la valeur d’achat et déduire ces travaux ensuite des revenus.
Faire de la location meublé pour pratiquer amortissement comptable.

Plusieurs sur ce forum sont devenus rentiers dans l’immobilier en 5 ou 6 ans , j’ai mis 10 ans pour arriver à ce statut , j’avais également d’autres contraintes professionnelles et familiales   

Vous évoquez le crédit lombard , je vous rappelle qu’il s’agit d’un nantissement d’actif tangible.
Avez vous démarché une banque pour obtenir ce type de financement pour des actions à dividende dont la rentabilité est de 5 % ?

Au vu de votre age , je pourrais être votre père pour autant vous allez probablement prendre plus de temps à lire mes commentaires que celui que vous pouvez passer à écouter vos proches.
C’est le choc des générations pour autant , il est dommage de décrier ce qu’il ont fait , vous pouvez vous en inspirez et diversifier dans d’autres secteurs.

Investissement dans l’immobilier , gestion de 24 lots et bientôt 26 lots
Pour la bourse , c’est pour l’amusement et le jeu sûrement le même rapport à la bourse que vos parents avec probablement de curiosité en plus

En fait le PEA est limité à 150k€ de versements. En valeur (valorisation des titres) par contre très, il n’est absolument pas limite. Il est tout a fait possible d’avoir un PEA valorisé plusieurs millions d’euros.

Michel1993, vous semblez pétris de certitudes mais concrètement, qu’avez-vous bâti/construit seul (je dis bien seul) pour être aussi péremptoire avec vos proches ?
Votre famille pourrait vous répondre que vous êtes vous une difficulté ou un frein à l’investissement en leur expliquant que malgré tout ce qu’ils ont bâti ils sont nuls et has been alors que vous vous même semblez toujours avoir une excuse liée à un tiers pour ne pas avancer (où alors j’ai mal lu votre présentation).

Mes difficultés à moi : aucune au début, je n’avais strictement rien à perdre à part un sens aigu de l’honneur et du respect de ems engagements. Avec le temps, la peur de me planter non pas du fait de mes projets mais d’une fiscalité et législation trop changeantes.

Michel1993 a écrit :

Par contre pour les 10% de rendements je n’y crois guère, où alors vous intégrez l’effet levier dans votre calcul et quelques travaux effectués par ses propres soins, parce qu’un bien qui rapporte 10% tel quel sans levier, j’aimerai bien voir ça.

Le rendement est principalement lié à la ville ou se situe le bien cible.
En effet, tout comme vous, les 10% de rendement me semblaient impossible car je ne regardais qu’en IdF. Cependant, en province les rendements sont bien plus importants. Prenez par exemple Agen, en 5/10 minutes sur Se Loger je trouve des immeuble de rapport >10% de rendement.

Pour moi la principale difficulté de l’immobilier reste donc la contrainte géographique. Vivant proche de Paris, il me semble très compliqué & trop chronophage de pouvoir acheté dans une ville à fort rendement et gérer le tout à distance.

Philippe30 a écrit :

Considérer Paris comme une étape à franchir rapidement et voyez dans la verte campagne les bienfaits de la nature et de la quiétude du rentier

En effet, comme pour beaucoup, Paris est une étape qui finalement dure toujours plus longtemps que ce qui était prévu initialement…

La principale difficulté n’est pas la gestion locative - en effet la mise en agence est possible. Les principaux freins sont plutôt dans les phases de recherche de bien et de remise en état. En effet, à distance il est beaucoup plus compliqué de bien sentir le marché (quid des bons quartiers ? etc.), et de multiplier les visites. Et enfin, si on trouve le bien, pour avoir une bonne rentabilité, il faut trouver qqchose avec des travaux - et là à distance c’est quasi impossible ? Ou alors il faut déjà avoir un réseau à proximité, avoir de la famille sur place pour gérer les travaux ou prévoir 1 dimanche sur 2 à faire l’aller-retour pendant toute la phase de recherche / rénovation …

Certains ont-ils une expérience d’achat locatif à fort rendement (>10%) à distance (>2h de route du domicile) ?

Tout ce qui a été dit ici est intéressant.

En tout cas en France je n’imaginais pas qu’il y avait de tels écarts de rentabilité inter-ville.

En Belgique il n’y a pas de tels écarts , l’extrême majorité des logements ont des rendements compris entre 3 et 6% brut, sauf peut être à Charleroi mais bon il faut tenir compte aussi que c’est une des régions avec le plus d’impayés de loyer.

@Phillippe30
Qui n’avance pas recule, dommage que vos enfants semblent vouloir se reposer sur vous.
" le parcours et le discours que tient ma fille "

Nos parcours ont quelques similitudes mais la comparaison s’arrête là : J’ai travaillé 5 ans avant ma reprise d’études (car je ne trouvais pas de boulot, tout simplement sinon je me serais contenté d’apprendre le russe en parrallélle d’un travail) et visiblement, votre fille n’as jamais travaillée (où pas longtemps, ni n’en avait envie),.
Aussi je n’ai pas le projet de vivre dans un pays pauvre juste pour "me sentir riche et faire le nabab" mais pour optimiser une rente crée préalablement. de façon intelligente, scientifique, et rationnelle (fiscalement parlant).

Aller en Russie, c’est surtout une solution plus rapide pour atteindre l’indépendance financière (mais certainement pas plus simple! La langue russe, c’est hardcore et obtenir les visas je vous dit même pas !) avec une rente plus faible que celle que j’aurais besoin en Belgique, par exemple.

@range19

Concrétement qu’ai je préparé tout seul ? 5 années de travail, 40.000 euro de capital constitué, la reprise d’étude (que je finance uniquement par mes propres deniers). A 25 ans je crois que c’est plutôt pas mal, enfin je pense.

Aussi quelques bon investissement ( Or et actions ), mais aussi, et des investissement moins rentable ma voiture et mon permisB … Mais c’est nécessaire de nos jours.

En tout cas Phillipe, j’espère que vos enfants vont se réveiller un jour… Car non seulement ça va devenir de plus en plus dur en France pour les assistés qui compte sur les aides sociales, mais ça doit aussi être assez déprimant pour un père de voir ses enfants végéter.

En ce qui me concerne, je n’ai pas vraiment eu de difficultés à surmonter avant de me lancer. Je m’intéressais à la bourse depuis mes 10 ans, à écouter les points boursiers sur France Info deux fois par heure. Adolescent je fut assez proche d’avoir les premières actions, mes parents ayant pris des renseignements auprès de leur conseillère boursière. Mais pour une raison que j’ignore (ou dont je ne me souviens plus) il n’y a pas eu de suite.

C’est à 28 ans, il y a quasiment trois ans que j’ai finalement franchi le pas. C’est là que le pplus "difficile" (tout reste relatif) a débuté. Réfréner l’enthousiasme du débutant, apprendre, se fixer une stratégie et s’y tenir tant bien que mal, choisir ses titres, …

Pour le moi le plus compliqué ne fut donc pas avant, mais pendant. Et ce n’est pas plus mal. Car sans difficulté, pas de challenge et encore de satisfaction d’obtenir des résultats.

@Michel1993

Phillipe30 Je ne dis pas que l’immobilier est mauvais, mais qu’a un certain stade d’imposition il devient contreproductif. C’est pareil avec votre PEA en France qui est limité à 500.000 euro a un moment donné il vaut mieux arrêter de remplir son PEA et acheter de l’immobilier, non ?

Pourriez-vous nous citer vos sources (charte du forum) s’agissant des 500 00€ s’il vous plait ?
….. Vous en savez des choses jeune homme ! Continuez à nous donner des leçons, c’est très enrichissant!

Mais bon, j’ai le même à la maison !
Et dans mon entourage.
Peut-être question d’âge, qui sait ?

Ce n’est pourtant pas faute d’avoir essayé de lui expliquer, PREUVES à l’appui !

C’est vraiment rageant, on se demande à quoi, nous parents, avons-nous bien pu servir.
Je me console en me disant qu’un jour, ça sera son tour…

Mais quel gâchis, quel temps perdu !

Bon déjà vous êtes sur un forum Français dont les personnes connaissent la fiscalité Française.

La fiscalité Belge , je ne connais pas toutefois j’ose à penser que lors d’un achat il est pris en compte ensuite lorsque les revenus locatifs arrivent les éventuels travaux qui ont été fait pour la mise en location.

Si c’est bien le cas , voilà comment les choses fonctionnent de manière simple et efficace.

Achat d’un bien avec travaux
Réalisation des travaux à votre convenance.

Mise en location
Déduction des charges ( impôts , agence immobilière etc )
Déduction des intérêts d’emprunt
Déduction des travaux effectués
= montant à déclarer

Si ce montant est négatif , il s’agit alors d’un déficit reportable sur l’année suivante

On pourrait ajouter l’amortissement pour les biens meublés mais là je ne connais le sujet en Belgique

C’est un principe simple de fonctionnement d’une entreprise
Recettes - charges = Résultat imposable

D’où l’avantage  absolu d’acheter avec travaux en terme de prix , de fiscalité d’achat , de capacité de négociation et de déduction des travaux ensuite.

Je vous rassure nous avons en France notre fiscalité importante.

Votre impôt de cadastre se nomme impôt foncier en France.

Ensuite il y a la taxe d’habitation  dû par le locataire en place au 1 janvier et si il n’y a personne , c’est normalement le propriétaire qui paye.

Donc il faut contacter les impôts pour expliquer la situation et demander une annulation

Macron nous a promis la suppression de la TH  affaire à suivre , il a d’autres soucis en tête actuellement ….

Ensuite il y a la CFE pour les locations meublés , les impôts sur le revenu , la CSG et surement d’autres que je souhaite oublier

A priori sur ce match nous sommes gagnant , enfin nous payons plus qu’en Belgique , drôle de victoire

French-Connect - Comparatif fiscal France Belgique

Si vous souhaitez investir en France pour aller dans les radieuses campagnes désertifiées avez vous regardé du coté de la fiscalité entre la France et un ressortissant Belge ?

Je me jette à l’eau également à l’eau.

Pour moi début difficile et grosse erreur de débutant. De ma faute…
Investir (immo) était un vieux rêve de mes 20 ans. J’étais en CDD et lorsque j’ai été voir ma banquière elle m’a plutôt conseillé d’ouvrir un PEL (erreur fatale vu les taux aujourd’hui… j’ai préféré un CEL car argent disponible de suite "au cas où"). Bref on ne refait pas le passé mais on peut toujours changer l’avenir.
Mais je n’ai pas cherché de suite… bon je ne me suis ni formée en bourse ou en immobilier mais je faisais des études à distance pour améliorer mon avenir pro.  On ne peut pas tout faire :- P

Ma famille n’ayant aucune connaissance et internet n’ayant pas le même potentiel qu’aujourd’hui, j’ai finalement acheté mon 1er studio 10 après (à ma décharge gros soucis dans mon emploi de l’époque et donc j’avais la tête ailleurs).  Ce coup du sort m’a fait mal investir… j’ai acheté un studio "pour avoir un toit sur la tête au cas où je sois à la rue". Et donc mes croyances m’ont fait prendre un crédit très court (sur 10 ans) quand j’aurais pu avoir un meilleur retour sur du long terme.
Depuis j’ai pu de nouveau investir en voyant mon salaire augmenter.

J’ai toujours des croyances limitantes mais qui ont évolué. J’aimerais acheter un immeuble (le conditionnel est volontaire car aujourd’hui je ne me sens pas prête… d’ailleurs ça tombe bien… la banque non plus suite à l’erreur de mon1er studio qui n’est toujours pas fini de payer).
L’idee serait de trouver des informations sur tout ce qu’on doit vérifier dans l’acquisition d’un immeuble… il y en a forcément un peu plus que pour un appartement… alors je lis parfois quand ma fille me laisse 5 min. Je ne suis pas à plaindre, j’ai déjà 3 petites surfaces dans mon package. J’ai encore un peu de temps devant moi.

En lisant vos témoignages  c’est très encourageant par contre. Se dire que les plus grands ont aussi eu des peurs au début. Ça rassure ! Rien n’est impossible il faut juste vouloir s’améliorer et changer sa condition.

@Neo45 elle me fait sourire votre histoire sur les actions à 10 ans. J’ai réalisé mon 1er investissement au même âge. J’ai fait acheter à ma mère un demi napoléon avec mes sous. Je l’ai toujours car c’est mon symbole de réussite personnelle.
Je suis loin des plus grands mais je suis satisfaite vu mon parcours.

Pour ma part, c’est l’isolement même encore maintenant. J’ai grandi dans une famille où on ne parle pas argent du tout. Mes parents n’ont (à ma connaissance) investi dans rien hors leur RP et des actions BNP. Je ne connais pas l’état de leur compte en banque ni si ils sont en capacité de faire des économies. Je sais juste qu’ils ne sont pas dans le rouge.
On a parlé argent / héritage que l’année dernière pour la première fois… 37 ans pour arriver à une phrase évacuée rapidement : "quand papy mourra, on passera pour que l’héritage soit à toi".

Donc quand à 27 ans, j’ai eu fini mes études (scientifique et sur une profession qui trouve que l’argent c’est sale), j’ai commencé par remplir un PEL. Sans culture financière d’aucune sorte, j’ai donc commencé par optimiser mes achats. Une fois ce travail fait et un peu de sous de côté, je me suis rendu compte que cela ne suffirait pas à me satisfaire ni même à suffire pour mon salaire déjà bien supérieur à celui de mes parents en fin de carrière (que j’ai découvert lors de ma recherche de logement). A ce moment, j’ai du/eu envie de penser autrement. Etant déjà en couple et ma femme n’étant pas non plus porté par sur l’investissement, j’ai du choisir tout seul une alternative à cela.
A ce moment, on se sent un peu seul : quoi faire, dans quoi investir, comment choisir. Plein d’information à disposition mais rien pour nous indiquer le chemin. Assez rapidement, j’ai compris que le levier ne serait pas possible car ma femme en avait horreur, j’étais en IdF et impossible pour moi d’expliquer ma démarche initiale. Je me suis donc tourné vers les actions. Cela m’a plu et j’ai eu envie d’essayer. J’ai vu qu’on pouvait faire du virtuel (type jeu), de l’investissement en groupe (via un club) ou en direct seul. Le virtuel n’était pas pour moi. L’investissement en club était impossible car je ne trouvais pas de groupe intéressé par un novice complet. J’ai donc ouvert un PEA et j’ai mis des sous dessus et je me suis lancé notamment sur BNP.
Ce parcours mental entre la fin de mes études et la première action a pris 3 ans.

Voici mes premières transactions :

28/09/2011    PEA    Versement PEA    -    -1 500,00 €
29/09/2011    PEA    Achat    BNP    49    -1 484,49 €
13/01/2012    PEA    Vente    BNP    49     1 551,77 €
14/01/2012    PEA    Achat    TECH 1050 -1 617,20 €
16/01/2012    PEA    Achat    BNP    48    -1 542,32 €
19/01/2012    PEA    Vente    BNP    48     1 655,61 € 
20/01/2012    PEA    Vente    TECH 1050 1 617,73 € 
24/01/2012    PEA    Achat    TECH 880    -1 649,28 €
24/01/2012    PEA    Vente    TECH 880     1 536,01 €
31/01/2012    PEA    Achat    BNP    31    -1 026,02 €
15/02/2012    PEA    Achat    VIV    32    - 524,89 €     
04/04/2012    PEA    Versement PEA    -    - 500,00 €

Déjà on sent que je flipplais un peu. Sur de rien. un gain de 60€ me faisait vendre. A partir du 31/01, je me suis trouvé et j’ai arrêté les vas et vient sur les valeurs. J’ai choisi un style plus pépère avec des actions que j’ai encore ou sur lesquels je suis revenu ces derniers mois (dont BNP).

Il m’a fallu encore 3 ans pour investir à crédit et convaincre ma femme que ce n’était pas diablerie.

Pour moi, cela a été dur de changer ma façon de voir les choses. De devoir faire le cheminement intérieur seul (hormis ce forum que j’ai rejoint en 2012 justement). Contrairement à d’autres, je n’ai pas de pression familiale sur le sujet ou de regard en coin ni à contrario d’aide. Je n’ai pas non plus la fibre entrepreneur et je suis un procrastinateur professionnel. Donc me bouger n’a pas été de tout repos non plus.

De tout cela, il reste quand même l’omerta familial. Ma règle est que je ne parle pas de mes investissements que très superficiellement (sans montant). Mes parents savent que j’ai un patrimoine mais je doute (ou même qu’ils se soucient) du montant. Mes amis ne sont pas motivés par cela mais savent que j’ai des actions notamment. Personne n’ai venu en parler spontanément avec moi, ce qui indique qu’ils ne sont pas intéressés (ou moi trop sur la réserve). Je garde également une certaine gêne à partager mon patrimoine, mes choix (ici même ou dans le monde IRL).

Au début, tout le monde se demande ce que vous faites et d’une certaine façon, ne crois pas à ce que vous faites…

Avec le temps, le regard d’autrui sur vous changera. Mais pour autant, rares seront ceux qui vous demanderont comment vous avez fait.

Je me rappelle qu’il y a un paragraphe dans « père riche, père pauvre » qui explique que jamais « un pauvre » ne demande à « un riche » comment on devient riche… Ben, c’est comme ça ! Heureusement, il y a ce forum!