Defiscalisation pour travaux et année blanche fiscale ?

Bonjour à tous, nouveau sur le forum que je lis cependant depuis très longtemps, je vous invite à prendre connaissance de ma présentation. Merci d’avance aux réponses qui pourraient être données à mon questionnement ci dessous.

J’ai eu beau chercher je n’ai pas trouvé de sujet qui collait à ma question. Essayez de ne pas me fusiller en place publique si j’avais loupé un truc….

Je présente brièvement ma situation dans un premier temps.

Je suis déjà propriétaire d’un immeuble de rapport composé de 3 studios, un F2, un F3, un local commercial et un garage, loué intégralement en LOCATION NUE. Aucun crédit en cours pour ce bien. Il me rapporte 2500 euros par mois soit 30 000 / an.

Je viens d’acquérir, en JUIN 2018, un second immeuble de rapport en région parisienne entièrement en MEUBLÉ.

Il est composé d’un F3, de deux F2, et d’un studio. Il dégage 2587 euros CC / mois.

Le prix d’achat est de 290 000 euros + 45 000 euros de frais agence et notaire : TOTAL 335 000 EUR

J’ai fais un apport de 65 000 euros ( je sais c’est pas bien mais la situation faisait que… ); le reste à crédit soit 270 000 euros sur 19 ans avec BOURSORAMA.

Je rembourse 1282 euros de crédit + 71 euros d’assurance.

Entre JUIN 2018 et le 31/12/2018 j’ai fait pour 40 000 euros de travaux de rénovation par des artisans ( rénovation complète d’un F2, changement fenêtres, volets roulants, ect… ).

J’ai également mis pour environ 15 000 euros de meubles, changement ballon eau chaude, changement radiateurs, bref des choses que j’ai fait moi même, dont j’ai bien entendu toutes les factures )

J’ai fais ma création d’activité en LMNP au jour d’acquisition avec option au REEL


Ma question est la suivante :

Je sais que concernant les frais de notaire et d’agence je peux les passer en charges, donc les déduire sur l’exercice 2018, où passer le tout sur le prix global d’acquisition de l’immeuble et donc réaliser un amortissement.

Cependant au regard de l’année fiscale blanche il n’y a selon moi aucun intérêt à passer cela en charges car je vais perdre le bénéfice de cette déduction. Sachant que je n’aurais généré que 15 221 euros en revenus en locatif sur la période de juin à décembre.

est ce que je suis logique ?

Également pour les travaux, je vais pouvoir en passer en charges ( largement de quoi effacer les 15 221 euros de revenus locatifs ), mais aussi en amortissement. Ce choix va être réalisé en fonction de la réponse à la question suivante : Est ce que l’administration fiscale a également prévue le dispositif de report du coût des travaux à moitié pour le LMNP au REEL ?

J’ai compris que pour de la location nue, si je fais 20 000 euros de travaux en 2018, je peux reporter 10 000 euros en 2019 auquel s’ajouteront la moitié du coût des travaux réalisés en 2019 ( sauf travaux d’urgence pris en compte en totalité ). Est ce la même chose pour le meublé au réel ?

Merci de vos réponses. J’espère avoir donné tous les éléments. Si besoin de plus ne pas hésiter.

Florent

Merci, c’est bien ce que je pensais, je vais donc faire mon calcul.

Florent