Statut LMNP avec des travaux en fin d'année, comment s'organiser ?

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d’un appartement (T2 40m²) dans lequel je vis actuellement avec ma femme. Je vais quitter celui-ci début décembre puisque nous avons acheté une maison et la remise des clés est prévue pour début décembre (nous attendons l’offre de prêt).

Je souhaite mettre mon appartement en location meublé (statut LMNP) au régime réel avec Option Réel, l?Expert-comptable de la location meublée et saisonnière

La question que je me pose est : quel est le meilleur moment pour démarrer mon activité LMNP sachant que j’ai des travaux à faire (environ 10, 15 jours) et qu’il serait plus intéressant pour moi je crois que ces factures soient postérieures à mon début d’activité en LMNP pour les passer dans les charges ?

La crise sanitaire que nous traversons + la date de mise à disposition de l’appartement (autour du 10 décembre), ne me rassure pas dans la possibilité de réussir à trouver un locataire mi-décembre. Je ne voudrais donc pas payer l’expert-comptable (option réel à 400€) pour avoir au mieux le même prix en revenu locatif ou au pire personne dedans sur la fin 2020.
Du coup, je me dis qu’il faut peut-être attendre début 2021 pour enclencher les démarches et ainsi profiter d’une année pleine. Mais dois-je faire mes travaux début 2021 (environ 10 jours) et donc perdre 10 jours de loyer ou est-il possible de les faire fin 2020 sans payer l’expert-comptable ?

Je suis loin de maitriser tous les rouages du LMNP donc excusez-moi si j’écris des bêtises, mais à partir des informations glanées, je vois trois scénarios possibles :

1.    Lancer le statut dès maintenant, enclencher les travaux et espérer trouver un locataire fin 2020. Risque : payer le comptable « pour rien » ou pire ne pas trouver de locataire.

2.    Lancer le statut dès maintenant, enclencher les travaux et ne mettre un locataire dedans qu’à partir de 2021, mais sans payer l’expert-comptable.
Je pensais à faire du régime micro BIC en 2020 et donc faire ma déclaration seule puis passer au réel en 2021, mais est-ce possible ? Et est ce facilement accessible pour un particulier ?

3.    Attendre 2021 pour enclencher toutes les démarches, mais je vais perdre 10, 15 jours pour les achats – travaux avec de mettre un locataire.

Merci à ceux qui auront pris le temps de me lire et si vous avez « la meilleure solution » pour moi, n’hésitez pas à me conseiller.

Mots-clés : expert comptable, fin année, lmnp (loueur en meublé non professionnel), travaux