Lorentz : étude de cas immobilier (cash et résidence principale)

lorentz · #1

Bonjour à tous,

j’ai un dilemme, je suis salarié 26ke en couple.
Tmi 14% pour moi, je suis a la limite de la tranche du dessous.30% pour ma compagne.
Mon salaire n’augmentera que très peu dans les années a venir ..a moins de passer cadre. Nous avons actuellement 5400 euros de ressources mensuel avant imposition.

je possède en mon non propre 3 studio en lmnp proche métro en région parisienne.
En indivision avec ma compagne une RP et l’appartement situé en dessous de la RP que nous louons actuellement en meublé, d’ici deux ans nous allons faire des travaux pour crée un duplex.

la charge de crédit et des charges deviendront alors beaucoup plus importante . j’ai donc besoin de dégager du cash d’une manière ou d’une autre.

j’ai déjà procédé à la renégociation des taux avec une baisse des mensualités mais cela ne suffit pas.
je me pose la question de vendre mon premier studio qui vient de se libérer
acquis pour 70 ke , il vaut aujourd’hui 130ke . louer 700 euros actuellement.
Peu de charges a amorti sur les 6 années de crédit restants.

Il reste 20ke de Crd et les impôts sur la plus-value serait alors de 11ke.
je dégagerais donc environ 100ke de la vente.

je souhaiterais :

1
repartir sur un autre investissement en studio , j’ai une piste pour un bien à 125ke et un loyer possible de 750 euros crédit possible à 110 % ou un apport des frais de notaire.

2

soit faire un remboursement anticipé partiel sur la RP?
augmenter les mensualités de remboursement?

mais je ne sais pas si cela est judicieux
nous avons actuellement deux prêt :
le premier mensualité de 1089 euros sur 11 ans CRD de 137ke.
le second 880 sur 25 ans CRD de 185ke.

que faire ?

3

Diversifier le cash restant sur support autre que de l’immobilier.

Je suis un peu ,beaucoup perdu quand a la meilleur stratégie a suivre .
auriez vous des retours d’expériences, conseils sur mon problème.

par avance merci

Lorentz

Mots-clés : conseil, locatif, vente

Doc94 · #2

Dure de vous conseiller , tellement d’infos sont manquantes.

Vous dites avoir besoin de « cash » mais vous semblez vouloir repartir sur un autre investissement locatif équivalent à celui que vous souhaitez vendre.

Il nous faudrait connaître le cash flow et la rentabilité net/net du studio que vous souhaitez vendre et de celui que vous envisagez d’acheter .
Le cash flow des autres investissements ?

Votre besoin en cash , pour faire quoi ?
Pour réinvestir , pour pouvoir augmenter vos dépenses ?
De combien avez vous besoin par mois ?

Quel est le montant du crédit de votre résidence principale ?

dangarcia · #3

Doc94 a écrit :
Vous dites avoir besoin de « cash » mais vous semblez vouloir repartir sur un autre investissement locatif équivalent à celui que vous souhaitez vendre.

La revente d’un bien dont le crédit est presque remboursé pour repartir sur un bien équivalent avec un crédit à 100 ou 110% permet bien de libérer du cash même si c’est assez radical comme méthode.

Je n’ai pas compris si la question portait sur la revente elle même ou sur l’allocation du cash ensuite ?
Sur ce point, a priori commencer par investir sur le plus rentable, en s’assurant de ne se pas se retrouver dans la même situation dans quelques années.

Philippe30 · #4

@Lorentz

Comment sont loués vos studios ? Régime réel avec amortissement ou micro BIC ?

A Paris les rentabilités ne sont pas bonnes sauf dans les quartiers compliqués.

Pourquoi ne pas envisager de sortir de Paris pour partir sur un achat d’un immeuble de rapport ?

Proposition

Revendez votre studio avec 100 K€ de cash on a de quoi réfléchir …
Cherchez un immeuble de rapport dans un rayon de 100-150 Kms autour de Paris.
Cet immeuble idéalement serait composé de 3 ou 4 appartements mixant des T2-3 des T1 louables meublés.
Cet immeuble serait loué ou en partie loué et pas en très bon état dans les appartements
A chaque départ de locataire , vous refaites les appartements donc création de valeur sur l’immeuble et travaux baissant les revenus locatifs.
Les T1 vous les louez meublés avec amortissement au réel.

Se pose la question de la SCI ou en nom propre , plusieurs sujets tournent actuellement sur la SCI

kihv · #5

@lorentz

Ce que je vais vous dire est peut-être difficile à entendre, mais faites attention aux effets fiscaux ou de succession (sans oser parler de séparation éventuelle) d’un réinvestissement de bien propre (votre studio revendu) dans un bien en indivision (votre résidence principale). Je vous recommande de bien mettre au clair vos projets d’avenir avec votre compagne car dorénavant le capital investi dans la RP serait géré à deux, au moins jusqu’à la revente de votre résidence principale.

Par ailleurs : avec les chiffres que vous donnez, votre studio vous coûte (hors charges) environ 300€ par mois de prêt (20k€ de CRD sur 6 ans) et vous rapporte après impôts (à supposer une location nue et que les 700€ par mois soient taxés en intégralité) environ 500€ par mois. Sauf à avoir énormément de charges par mois, vous avez un cash-flow positif dessus.

Avec les chiffres que vous donnez, vous pouvez probablement descendre la mensualité du prêt de 11 ans (qui a un très bon taux, 0.88% TAEG avec les mensualités et le CRD que vous indiquez) d’environ 300 à 400€ par mois en étalant le prêt sur 25 ans ce qui vous redonnerait de la capacité d’emprunt.

C’est difficile d’en dire plus sans avoir plus d’information sur votre situation financière globale (épargne actuelle, cash-flow avec ou sans le loyer de l’appartement actuellement loué que vous voudriez récupérer, coût des travaux estimés dans votre résidence principale) ni vos projets à moyen terme (un duplex certes, mais pour quoi faire ? dépense plaisir ou nécessaire par l’agrandissement de la famille ? augmentation de valeur de votre RP pour revente plus tard ?).

lorentz · #6

Philippe30 a écrit :
@Lorentz

Comment sont loués vos studios ? Régime réel avec amortissement ou micro BIC ?

A Paris les rentabilités ne sont pas bonnes sauf dans les quartiers compliqués.

Pourquoi ne pas envisager de sortir de Paris pour partir sur un achat d’un immeuble de rapport ?

Proposition

Revendez votre studio avec 100 K€ de cash on a de quoi réfléchir …
Cherchez un immeuble de rapport dans un rayon de 100-150 Kms autour de Paris.
Cet immeuble idéalement serait composé de 3 ou 4 appartements mixant des T2-3 des T1 louables meublés.
Cet immeuble serait loué ou en partie loué et pas en très bon état dans les appartements
A chaque départ de locataire , vous refaites les appartements donc création de valeur sur l’immeuble et travaux baissant les revenus locatifs.
Les T1 vous les louez meublés avec amortissement au réel.

Se pose la question de la SCI ou en nom propre , plusieurs sujets tournent actuellement sur la SCI

bonjour,

Les studios sont loués en lmnp au réel avec amortissement.

Le passage sur un immeuble de rapport me semble intéressant mais je n’ai malheureusement pas le temps de m’en occuper avec les allers retours que cela peut engendrer…je suis rassuré pour investir sur une ville que je connais bien …mais peut être que je me fais une fausse idée du temps que cela peut prendre.
je vais réfléchir à l’idée de la SCI et m’informer

Doc94 a écrit :
Dure de vous conseiller , tellement d’infos sont manquantes.

Vous dites avoir besoin de « cash » mais vous semblez vouloir repartir sur un autre investissement locatif équivalent à celui que vous souhaitez vendre.

Il nous faudrait connaître le cash flow et la rentabilité net/net du studio que vous souhaitez vendre et de celui que vous envisagez d’acheter .
Le cash flow des autres investissements ?

Votre besoin en cash , pour faire quoi ?
Pour réinvestir , pour pouvoir augmenter vos dépenses ?
De combien avez vous besoin par mois ?

Quel est le montant du crédit de votre résidence principale ?

Bonjour

les cash flow dégagé sont les suivant :

loyer perçu -crédit-charge-TF

studio 1 : 107 euros
Studio 2 : 34E
Studio 3 : 75 E
logement en dessous de la RP :55E
achat a venir : 13 E

La rentabilité net du studio 1 est de 8..8% si je le calcule a partir du prix d’achat ,
et de 5.21% si je le calcule a partir du prix de revente.

Les prêts sur les studio 2 et 3 sont en cours de négociation car les taux sont de 3.15 les cash flow sur studio 2 et 3 devraient être augmenté de 128 euros à la suite de la négociation.

J’ai besoin de cash pour payer la part correspondant au nouveau crédit après la création du duplex la somme se monte à 600 euros tout frais confondus.

le montant du crédit de la résidence principale est de 1089 sur 11 ans a un taux de 1.9. Il reste actuellement 137000euros de crédit sur la Rp.

merci de votre retourbonjour

l’idée est de dégager du cash permettant de supporter les mensualités du duplex une fois que les travaux seront réalisés.
la question concerne la pertinence de la revente pour alleger les frais sur la rp mais également de la destination du capital .

dangarcia a écrit :
Doc94 a écrit :
Vous dites avoir besoin de « cash » mais vous semblez vouloir repartir sur un autre investissement locatif équivalent à celui que vous souhaitez vendre.
La revente d’un bien dont le crédit est presque remboursé pour repartir sur un bien équivalent avec un crédit à 100 ou 110% permet bien de libérer du cash même si c’est assez radical comme méthode.

Je n’ai pas compris si la question portait sur la revente elle même ou sur l’allocation du cash ensuite ?
Sur ce point, a priori commencer par investir sur le plus rentable, en s’assurant de ne se pas se retrouver dans la même situation dans quelques années.

Dernière modification par lorentz (31/01/2019 18h11)

lorentz · #7

Des suggestions à mes réponses ?

Kiem · #8

Vous n’exposez ni votre besoin de cash ni votre situation financière globale.

En quoi les travaux du duplex sont-ils obligatoires ? Est-ce pour du locatif, de l’investissement ? ou vous faire plaisir?

En l’absence de ces éléments, difficile d’être plus pertinent que les réponses déjà apportées.

Bernard2K · #9

loyer perçu -crédit-charge-TF

Ce n’est pas un cashflow, car il manque l’imposition (IR + PS). Le cahsflow est le flux de trésorerie résultant, tout compris.

Votre problème semble être que vous ne calculez pas la rentabilité nette nette (toutes charges et impositions déduites) et le vrai cashflow (toutes charges et impositions déduites) de vos investissements. Donc vous ne pouvez pas arbitrer, car vous n’avez pas les bons chiffres. Et on ne risque pas de pouvoir vous répondre non plus, car sans les chiffres, on ne sait pas faire (vu qu’on a pas de boule de cristal !).

lorentz · #10

Kiem a écrit :
Vous n’exposez ni votre besoin de cash ni votre situation financière globale.

En quoi les travaux du duplex sont-ils obligatoires ? Est-ce pour du locatif, de l’investissement ? ou vous faire plaisir?

En l’absence de ces éléments, difficile d’être plus pertinent que les réponses déjà apportées.

Bonjour

je vais tenter d’apporter quelques éléments sur ma situation globale .

je dispose à ce jour de 50ke placé sur différents livrets. je réfléchi a l’ouverture d’ une AV .
Les travaux du duplex seront nécessaires à un moment car nous souhaitons agrandir notre espace de vie qui va devenir petit pour 4 personnes.
le logement qui sera rattaché va d’abord dans un premier temps être loué en meublé 1 ou 2 ans maximum puis nous effectuerons les travaux.

j’ai une TMI a 14 % et des PS à 15.5.

Cela me donne un cash flow net de toutes charges et imposition déduites :

studio1: 75.5 mensuel
studio 2 : 24 e
studio 3 : 33 e
appartement 4 : 38 e

merci de vos retours

Dernière modification par lorentz (05/02/2019 16h38)

Kiem · #11

je vais tenter d’apporter quelques éléments sur ma situation globale

Pourquoi ne pas carrément donner TOUS les éléments permettant de se faire un avis? Très sincèrement, je ne comprends pas votre démarche. Vous pensez réellement que nous sommes capable mieux que vous de savoir ce que vous avez à faire avec des informations distillées au compte-goutte?

Quels sont vos revenus (du couple) ? Quel est le coût des travaux du duplex ? Est-ce de beaucoup supérieur à 50k?

lorentz · #12

Bonjour,

désolé pour les informations au compte goutte, en fait je ne sais pas quelles sont les informations pertinentes pour se faire un avis.

Les revenus du couple sont de 5400 euros avant imposition.

Tmi a 14 pour moi et 30 pour madame.

Les travaux de création du duplex sont de 60000e, je suis en train de faire des d’autres devis et voir quels postes je peux effectuer moi même (peinture, démolition afin de baisser la facture).
le prix de l’appartement est en deçà de ce que nous pourrions trouver dans notre quartier même avec le prix des travaux .

Nous avons une épargne disponible de 65ke.

Les biens actuels sont ;

Une RP crd de 137000e avec 11 ans de crédit restant. valeur 260000e. crédit 1089e sur 11 ans.en cours de rachat.

4 locatifs avec des CRD de :

21000e loué 700 avec 6 ans de crédit restant. valeur 130000e.
66000e loué 750 avec 11 ans de crédit restant. valeur 160000e. en cours de rachat. ancien taux 3.10.
85000e loué 750 avec 17 ans de crédit restant. valeur 140000e . en cours de rachat. ancien taux 3.35.
185000e loué 1150 avec 25 ans de crédit restant. valeur 260000e.

le tout loué en meublé LMNP.

J’espère que ces informations apportent une vision plus globale de notre situation.

par avance merci

Timinel · #13

Bonjour

je suis desolé votre situation est tres difficile a lire . il faut un " avant / apres" car si je comprends bien les revenus salaries ne sont de 5400 net l’immo est compté a part

il faudrait bien identifie les revenus actuels avec les depense en face.
l’impact des travaux
le reste a vivre dans les 2 cas ( apres impots donc )

ensuite par le detail des lignes et de l’epargne restante ( faible car prise en travaux ) on verra les marges de manoeuvre

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Philippe30 a écrit :

Doc94 a écrit :

dangarcia a écrit :

Doc94 a écrit :

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