Isakamays : étude de cas immobilier (taux d'endettement)

Bonjour,

Pour un prêt de 80.000 EUR sur 20 ans à 1.5% je suis à 386e/mois, 331e/mois sur 25 ans (1.8%)

Quelle est l’échéance du prêt SCPI et le montant restant dû ?
Idem pour les autres prêts si possible

Bonjour, compte tenu du reste à vivre il faut demander à votre banque ou à un courtier s’ils pratiquent la méthode de calcul dit par compensation ou taux différentiel d’endettement.

Ce calcul est différent du calcul classique, on additionner vos crédits d’une part, auquel on soustrait les loyers encaissés (minorés de 30%). Le tout divisé par votre revenu.

Dans votre situation cela donnerait :

1000+520+1850-(765*0.70)-160 / 5850 = 45% c’est déjà mieux;

  en ajoutant le potentiel investissement locatif que vous voulez faire on arrive à :
1000+520+1850+300 -(765*0.70)-160-(550*0.7) / 5850 = 44%

le 300 correspond à 60k€ sur 20 ans.

En effet, en apportant 20k€ le bien s’autofinance largement, si les charges de copro sont faibles (vous ne les avez pas mentionnées). De plus avec un rendement brut de 8,2% cela semble être intéressant, sous réserve des fondamentaux…

Plusieurs solutions s’offrent à vous:

-Faire passer le projet tel quel en faisant un apport de 20k€ et à la limite pousser sur 25 ans l’emprunt si besoin.
-Faire un montage avec la banque sur un crédit total à 85k€ en échange de nantir 20k€ sur un contrat d’assurance vie chez eux.
- Faire un remboursement partiel de 20k€ sur le crédit de la SCPI afin de baisse mécaniquement votre taux d’endettement. (pour arriver à 39%)
- Le cashflow est assez négatif sur vos deux première opérations, avez vous la stratégie de rembourser sur une durée plus courte pour être plus rapidement débarrassé des crédits? Il y a peut être une revente des parts de SCPI ou du premier bien à envisager, si cela vous permet par la suite de réinvestir cet argent.

Après cela dépend de vos objectifs de placements, vous avez sans doute une forte capacité d’épargne qu vous permet de faire des crédits courts avec des cash-flox négatifs, mais dans quelques années vous serez tranquille.

Bonjour

Pour etre precis il faudrait le detail de chacun de vos prets (en terme de taux/ tableau d’ammortissement pour le mix interet / assurance / K )  et les IRA eventuels.


a Priori je prefererai rembourser un pret de RP ( puisque les interets ne sont pas déductible) mais il est possible que sur les autres , ce n’est presque que du capital que vous remboursez.

injecter le cash dans l’Opé a venir me semble la moins bonne des solutions.

la vente de IL1 n’est pas envisagé ? il plombe pas mal la capacité. ..

Cdt

Bonjour,

Excusez-moi je n’avais pas vu votre question, et je ne la comprends pas très bien. Que vouliez-vous dire par :

osta a écrit :

par curiosité, quel somme, net d’impôts, recevriez vous pour la vente des parts des SCPI d’une part, et de l’investissement locatif d’autre part ?

Si vous parlez de la valeur actualisée :
- 300 k pour l’investissement locatif (dont 50k de PV)
- 48k de SCPI (dont 3k de PV)

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Par ailleurs, le rachat de crédit vient de m’être proposé, mais des 3 créidts (RP, IL & conso) sur 35 ans (Soit 540k + 50 k de frais estimé) à 2.5% ! Je trouve la durée beaucoup trop importante, sachant que j’avais déjà cédé pour l’emprunt sur 25 ans. Ma psychologie me limite à 20 ans.

J’ai poussé pour faire un rachat sur 15 ans de mes prêts consos + IL uniquement, comme mentionnés plus haut, mais le courtier a refusé me disant que cela ne passera jamais au vu de mon taux d’endettement de 40%…

Que pensez-vous :
1. d’une durée de 30 ou 35 ans ?
2. de 50k de frais (IRA, dossiers, notaires pour siganture, etc.)
3. d’inclure le prêt de ma RP avec ? Est-il vraiment impossible de regrouper et lisser les deux premiers crédits uniquement ?

Merci pour vos précieux conseils.

On a du mal à penser que la question posée est sérieuse tant les montant en frais sont élevés.
On est sur un forum d’investisseurs, le but est d’optimiser le patrimoine. Un emprunt sur 30 ou 35 ans parait aberrant, regardez donc le montant des intérêts versés la première année par rapport au capital remboursé. Vous êtes vous-même conscient que au delà de 20 ans, c’est beaucoup (trop).

Si le problème concerne un étalement de la dette pour surendettement, c’est autre chose.
Si c’est pour dégager une capacité d’emprunt perdue à cause des crédits en cours, oubliez ce montage qui vous fera perdre de l’argent et engraissera les prêteurs.