Mirax [91] : étude de cas immobilier (colocation, division ou achat/revente ?)

Bonjour,

Je créé ce sujet car j’hésite entre plusieurs scénarios quant à la destination de ce bien :
- Exploitation en colocation de 4 chambres
- Exploitation en division : 1 T2 + 1 T3
- Opération d’achat / revente

J’ai également un certains nombre de questions par rapport à ces différents scénarios en espérant pouvoir bénéficier de vos avis éclairés à ce sujet.

VOTRE PROFIL
PL, la trentaine, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables : Plutôt bonnes
- Fiscales : Plutôt bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Dans la moyenne
- Sociales : Correctes
- Temps disponible : Soirée / Week-end, une dizaine d’heures par semaine.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : résidentiel, appartement
- Année de construction : 1975-1980
- 7ème étage sur 8, ~100m², avec ascenseur
- Inhabité
- Syndic professionnel
- Chauffage au sol collectif
- Stores électriques de partout
- Terrasse couverte de ~15-18m²
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels : probablement 2 compteurs d’eau et deux d’électricité (à vérifier)
- Un tableau électrique, quasi-neuf, posé sur une sorte de faux-plafond dans le couloir d’entrée (c’est pas une blague même si ça m’a fait beaucoup rire et doit probablement apparaître en anomalie dans le diagnostic électrique)
- Un gardien
- Décoration / État : Rafraichissement à prévoir : murs en mauvais états, électricité pas adaptée entre autres
- 1 box + 1 place de parking en sous-sol

LOCALISATION DU BIEN
- Région parisienne, Essonne
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Probablement (importants travaux de réaménagement des espaces et de la voirie + future arrivée du tramway)

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien : 125.000€ (hors frais de notaire)
- Loyer envisagé :
soit colocation : 4x 470€ (4 chambres) + 50€ (parking) + 70€ (box) = 2000€/mois
soit division : T2 (780€) + T3 (880€) + 50€ (parking) + 70€ (box) = 1780€/mois
- Travaux : ~30k€ voire plus selon projet
- Taux de vacance envisagé : 1 mois par an environ.
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion moi-même probablement
- Ravalement effectué il y a moins de 2ans
- Pas de travaux prévus par la copro
- Taxe foncière : 1700€/an
- Charges de copro : 3800€/an
- Rentabilité brute (dont travaux et vacances locatives) :
coloc: 2000*12*0.92/(125000*1.085+30000) = 13.3%
division: 1780*12*0.96/(125000*1.085+30000) = 12.4%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : frais de notaires à minima
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit : 25 ans

TYPE D’OPÉRATION
- location meublée : BIC réel LMNP
OU
- achat / revente avec division

COMPLÉMENT D’INFORMATIONS
L’annonce de l’agence immobilière parle d’un 6 pièces avec 4 chambres et un grand salon double.

En pratique il s’agit d’un bien obtenu par fusion bâclée entre un T2 et d’un T3 avec de nombreux défauts d’aménagement :
- Il y a 2 séjours avec cuisine ouverte : Une des cuisines est équipée et l’autre rudimentaire (juste un évier)
- Une chambre n’a pas de fenêtres
- Une chambre fait moins de 8m²
- Une des chambres est en fait un des séjours avec un évier et doit être traversée pour accéder à une des chambres ce qui est du coup difficilement qualifiable de "chambre" à moins de virer l’évier et de créer un couloir pour ne pas avoir à traverser la chambre.

En terme d’aménagement, l’appartement est construit en U autour de la terrasse (cf plan en bas) ce qui fait qu’il y a 2 pièces + les 2 séjours qui ont une fenêtre donnant sur la terrasse.
Il n’y a aucune autre fenêtre en dehors de celles donnant sur la terrasse ce qui fait qu’il y a une grande partie du volume qui n’est pas utilisable pour créer des chambres.

Les murs sont en plutôt mauvais état : pas mal de trous, câbles électriques apparents et plinthes arrachées.
Quelques petits soucis d’électricité et de finitions également.

Le fait qu’il y ait pas mal de rafraichissement à prévoir et qu’il faille revoir tout l’aménagement intérieur m’a permis de négocier un prix nettement en-dessous du prix de l’annonce.
Pour le moment il n’y a pas encore de compromis signé ni de date de signature de fixée.
Mais dans la mesure où le compromis sera signé en agence, j’ai encore le temps de me rétracter sans frais.

QUESTIONS
1) Que peut-on faire d’une pièce sans fenêtre ?
Peut-on créer une sorte de baie vitrée sur un mur de la chambre sans fenêtre orienté vers la terrasse pour lui donner de la lumière et pouvoir ainsi l’utiliser comme chambre ?

2) Du fait du problème de fenêtre et si la proposition d’au-dessus n’est pas possible, le projet locatif me parait difficilement viable sans gros réaménagements :
- déplacer la cuisine
- réaménager pour créer uniquement des chambres autour de la terrasse
- salon sans lumière
Vos avis à ce sujet ?

3) Je me suis un peu renseigné, un T2 se négocie autour de 95.000€ dans le secteur et un T3 autour de 115.000€.
Est-ce que ça ne vaudrait pas le coup de faire une opération d’échat / revente plutôt que de location du coup ?
Le bien est déjà historiquement composé de 2 lots donc il n’y aurait pas vraiment d’autorisation supplémentaire à demander.
Ça correspondrait à 125.000€ + 30.000€ de travaux + frais de notaires réduits revendu 95.000€ + 115.000€.
Je pourrais même me contenter de 15.000-20.000€ de travaux s’il est juste question de rafraichir pour revendre et non pas d’aménager pour un projet locatif.
Quel bénéfice je peux en espérer ? Comment le calculer ?

4) Le prix du m² est d’environ 2100-2300€ pour un T2/T3 refait à neuf, est-ce que ça vaudrait le coup de demander l’autorisation de créer une véranda fermée que je pourrais réintégrée dans le volume habitable ?
Apparemment une autorisation avait déjà été donnée pour couvrir la terrasse, il n’y a donc qu’un pas en plus pour demander la fermeture.

En vous remerciant par avance pour vos avis et retour d’expérience à ce sujet.


LE PLAN (en gros) :
rectangles rouges = portes-fenêtres,
rectangles noirs = portes

Mots-clés : colocation, division, immobilier