Dav13 [91] : étude de cas immobilier (division pour de la colocation)

Bonjour je vous demande votre avis ce jour pour la division (non cadastral) d’un appartement en "studio" indépendant sous le régime de la colocation a bail unique en LMNP

VOTRE PROFIL

- Dav 32ans, investisseur depuis 2014, environ 400K d’actif immo (4 biens) pour 100K de prêt, plusieurs projet en cours dont celui-ci
Pour l’instant TMI proche de 0%; revenu salarié de 13/15K, immo a 0 grâce au borloo ancien

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Des notions comptable particulièrement sur les sociétés commerciales (de la saisie au bilan)
- De bonne bases en terme de travaux (plomberie, électricité, plâtrerie, plaquiste) mais je sous-traite au maxi
- Pas mal de temps dispo, je bosse sur 2,5 jours/semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement de 110 m2 au 4eme étage, incluant déjà un studio en duplex (via un escalier a retirer) mais aussi avec une entrée indépendante pour le studio (au 5eme et dernier étage)
- Année 70
- Vide et en l’état année 70 avec la cuisine en formica et la moquette au sol
- Syndic Foncia, grosse copro de 80 lots
- Chauffage collectif gaz et ECS aussi
- Persienne et fenêtre bois simple vitrage
- Pas d’espace vert mais l’appart donne sur un parc municipal
- 6 compteurs d’eau (2 cuisine, 2sdb du studio et 2 sdb appart) telerelevé. 1 seul compteur électrique pour l’instant a 6KVA (la plus grosse difficulté du chantier sera que ERDF daigne me passer un 18 ou 24KVA pour que chaque appart est son tableau a au moins 3 KVA)
- Études de la copropriété : Propre, pas de grosse créance, pas de guéguerre
- Pas de gardien , société de ménage
- Décoration : lino au sol, mur crépi et propre, porte collective récente, digicode

LOCALISATION DU BIEN

- 91 Corbeil essonnes
- Proche du centre ville, a mi chemin des 2 gares RER (10 min) - 30min pour Evry (fac) et 1h de paris
- Bon emplacement au milieu de résidence neuve (vendu 4KE/m2)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 141 KE + 4Ke frais bancaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : envisagé 6x500 E (3KE/mensuel) minimum (550 a 600 plus probable)
- Taux de vacances envisagé : 10% (soit 5 semaines par an et par studio) l’annonce test sur leboncoin donne 4 mel et 10 appels en 48h, la zone est propice à ce type de bien (déjà un studio a proximité loué en général dans les 48h suivant le départ du locataire)
- Gestion en direct

- Travaux immédiats : décloisonnement total, création de 5 "chambres’ comprenant cuisine, sdb avec wc pour une surface de 15/16 m2. utilisation d’un placard non décloisonnable dans l’entrée pour une "laverie" commune incluant 2 lave linge, planche et fer a repasser.
Les cloisons entre chaque appart sont prévu en SAD 16cm (4 ba13+2x48mm de rail+isolant) si quelqu’un a un avis la dessus…
Le passage des évacuations nécessite une "estrade" au niveau du hall d’entrée de 20cm (1 ou 2 marches) hors champ de la porte principal de l’appartement
Cout total incluant la reno du studio du haut et l’ameublement complet: 50 KE (soit 8KE par appart). plan du bas (appart) ci joint,
Je réalise une partie moi mème, notamment les gestes technique (électricité, plomberie, faïence, meuble, cuisine …) je sous traite la logistique (gravats, déchargement, chargement) ainsi que la plâtrerie et la peinture

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans : la copro n’a rien voté, les fenêtres sont propriété individuelle et seront surement a remplacer mais nécessite accord de copro ..
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : fait recement

- Taxe foncière : 1500 Euros
- Assurance PNO : 150 Euros
- Assurance GRL /GLI : peu d’assurance qui font le meublé, je pense demander majoritairement du VISALE ou de la caution etudiante.
- Rentabilité brute : 20% (attention on parle de brut, hors vacances, charges …)
- Rendement opérationnel brut : 36000*(100-10)-150(pno)-1500(foncier)-1500(taxe hab)-500(petit entretient)-3600(charges copro)-3600(edf)/ 175000 (prix+travaux+frais notaire banque) = 12%
je deduis la taxe hab car la division n’étant pas cadastré 1 seul avis sera émis pour tout les locataires, il me parait compliqué de leur dire "débrouillez vous" étant donné le turn over et le type de locataire pas toujours au fait des impots locaux…

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 0 (dans l’ideal, sinon 25KE)
- Type de crédit : in fine semble compliqué vu que j’ai peu de liquidité (50K), crédit amortissable sur 20 ans privilégié
- Taux du crédit avec assurance : je table sur 1,8% + 0,18% d’assurance (pas d’assurance perte d’emploi sur mes prêts car mes revenus foncier représente plus du double de mes revenu salarié)
- Durée du crédit : 20 ans
- Frais de tenue de compte : aucun j’achète a titre perso en LMNP, 6-10euros si ce n’est pas ma banque qui me prête
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 3 mois de loyer serait l’idéal soit 10KE
- Avantage fiscal : LMNP

RÉGIME D’EXPLOITATION

-LMNP : obligatoire de louer meublé car 1 seul compteur électrique qui implique un forfait de charges, fiscalité avantageuse par l’amortissement total (travaux, achats, frais)

CASH FLOW

Cashflow positif de 12KE la première année (avant impot)
résultat BIC de 8,8KE soit TMI a 14% + CSG a 18%
néanmoins le prêt amortissable laisse envisager l’effet ciseau et une fiscalité en hausse les années suivantes

plan_corb.pdf

Mots-clés : colocation division, immobilier, meublé