Foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un CTO ?

cat · #76

Le calcul est un peu plus complexe que cela puisque c’est 17.2% de la quote-part de la plus-value dans le retrait de l’AV (donc 17.2% constitue un maximum de prélèvement ici).

Bike69 · #77

Dans le même cas que gandolfi , TMI 14% j’essaie aussi de voir les différentes formes d’être exposé aux foncières via compte titre ou assurance vie.

J’essaie aussi de voir l’impact entre un produit capitalisant avec dividendes réinvestis, un etf comme amundi-ftse-epra-europe-real-estate-ucits-etf-eur-cap ou un opvcm comme Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund. A2 Acc EUR sans frais d’entrée et une foncière qui délivrera des dividendes régulièrement mais l’inconvénient c’est que cela générera de l’imposition en CTO flat tax.
En assurance vie vous dîtes "Les dividendes versés sur le fonds euros ne subiront donc aucun prélèvement (mais il y aura prélèvement sur les intérêts qu’ils génèrent par leur temps de présence sur le fonds euro)".
Donc cela est moins intéressant qu’une unité de compte dividendes réinvestis dont les prélèvements sociaux sont dû seulement à la sortie, cela permet de capitaliser sur une plus grosse somme.

Si on souhaite se verser une rente, on peut aussi récupérer de la plus value de temps en temps (en espérant qu’il y en ait!) cela revient au même qu’un dividende avec l’avantage de pouvoir plus gérer le montant et le moment en fonction de ses besoins tout en laissant l’UC se capitaliser . J’espère que je suis clair.

cat · #78

Bike a écrit :
Donc cela est moins intéressant qu’une unité de compte dividendes réinvestis dont les prélèvements sociaux sont dû seulement à la sortie, cela permet de capitaliser sur une plus grosse somme.

Non, les dividendes versés sur le fonds euro peuvent être intégralement réinvestis sans subir aucuns PS.

gandolfi · #79

Les PS sont prélevés dans tous les cas en AV.

1) Annuellement sur les interets générés par les fonds euros. C’est automatique et déja calculé dans le rendement donné par l’assureur.
2) A la sortie sur les intérêts générés par les UC.

Chaque année le UC "devraient" produire des dividendes.

Ces dividendes UC (SCPI, foncieres cotées…), seront versés sur le fond euro. Ils généreront des intérêts automatiquement taxés avec les PS annuellement. Cas 1.

Si chaque année on arbitre ses dividendes pour racheter des UC --> ils permettront de compenser la perte de capital UC (0.5% par an) voir plus. Les interets composés qu’ils généreront seront placés sur le fond euro que l’on pourra à nouveau arbitrer. Ainsi on ne perd aucun interet de dividende en crous d’AV à cause des PS car il n’y a pas de sortie et un réinvestissement immédiat en UC.

Après je n’ai pas fait les calculs pour savoir sur combien cela permet de générer d’interets composés en plus.

Bike69 · #80

cat a écrit :
Bike a écrit :
Donc cela est moins intéressant qu’une unité de compte dividendes réinvestis dont les prélèvements sociaux sont dû seulement à la sortie, cela permet de capitaliser sur une plus grosse somme.
Non, les dividendes versés sur le fonds euro peuvent être intégralement réinvestis sans subir aucuns PS.

Ok mais on doit donc suivre la date du versement de ses dividendes , puis arbitrer aussitôt ses dividendes du fonds euros vers UC en payant encore 0,6% frais entrée.
Si on a plusieurs foncières on doit répéter cette opération.
C’est quand même bien moins simple qu’avec un etf ou opvcm capitalisant.

Je pense donc me diriger comme évoqué sur cette file (4/6) Assurance vie LinXea Spirit : SCPI disponibles dans ce contrat d’assurance-vie #96 sur l’opvcm Henderson pan european property equities A2 LU0088927925 pour avoir plusieurs foncières côtés avec dividendes réinvestis.

Dernière modification par Bike69 (23/02/2019 12h31)

gandolfi · #81

Si j’ai bien compris.

- Les frais de 0.6% sont un pourcentage. Donc on paye la meme chose si on achete 10 000 euros d’un coup ou 8000 euros + arbitrage 1000 + arbitrage 1000 = 60 euros de frais.

- Vous n’etes pas obligé de suivre exactement les dates de versement des dividendes car de toutes façons se sont les intérêts qui seront taxés par les PS. Vous ne perdez donc rien tant qu’ils sont dans l’AV.

Il faudrait pouvoir chiffrer tout cela avec un tmi14% pour savoir si cela vaut le coup. C’est beaucoup plus complexe que ce que je pensais au départ.

Je ne connais pas le principe des opcvm je vais me renseigner.

Skarklash · #82

Le TMI de 14% simplifie le calcul.

En CTO : on est à la flat tax de 30% sur les dividendes (sinon TMI 14% + PS 17,2% > flat tax 30%)
En AV : avec l’abattement utilisé régulièrement, on ne paye que les PS de 17,2% sur le retrait et on diminue l’imposition à la sortie du contrat. Et à la sortie, on opte pour la flat tax de 30%.

J’ai simulé un contrat de 100 K€ sur 30 années selon les hypothèques suivantes : le rendement est mis à 7,5% pour simplifier malgré une pondération qui donnerait du 7,64%.

avec l’AV : le retrait est optimisé pour ne corrspondra qu’à la franchise de taxation

avec le CTO :

A la fin des 30 ans, l’AV donne un résultat meilleur.

Pour faire le calcul d’une sortie à n’importe quelle année, il faut comparer :

AV : gains cumulés au début de l’année N+1 - (intérêts cumulés N * 30% de flat tax)
CTO : gains cumulés début année N+1

Après 10 ans :
AV : 193 904 - 91483 *30% = 166 459 € [on consiède que le dernier retrait de n’a pas lieu et que l’on fait un rachat partiel => taxation de tous les intérêts cumulés restant]
CTO : 165 815 € [tous les gains ont été taxés chaque année et pas de revalorisation du capital à taxer]

AV gagnante dans tous les cas même si elle n’a aucune antériorité avant cet investissement (pire des cas si on souhaite optimiser les retraits après 8 ans). Ce ne sont que des hypothèses de calcul mais en l’absence de fluctuation du capital, le taux n’impacte pas le résultat de l’étude.

Dernière modification par Skarklash (23/02/2019 19h24)

gandolfi · #83

Très beau travail. Merci beaucoup.

je prendrai le temps de le lire tranquillement.

Juste une remarque en AV. Qu’appelez vous sortir le montant des intérêts plafonnés à l’abattement pour ensuite les réinvestir net d’impôts ?

- Vous voulez dire qu’au bout de 8 ans, vous sortez cette somme de l’AV (PS à payer sur la quote part des intérêts d’UC) pour la re rentrer dans l’AV ? Quel est l’intérêt ?
- Ce n’est pas plutôt un arbitrage des intérêts versés sur fond euro vers l’UC ? Pour ne pas se faire grignoter le capital à cause des frais de gestion et ne pas subir les PS ?

cat · #84

Il faut faire cela pour optimiser l’utilisation de l’abattement afin d’essayer de ne jamais payer d’impôt (hors PS).
Ensuite, en réinjectant la somme dans le contrat, on augmente la proportion de la part versement par rapport à la part plus-value, ce qui diminue la quote-part de la plus-value taxable en sortie du contrat d’AV.

Bien à vous,
cat

gandolfi · #85

Mer ci

Donc au bout de 8 ans on fait la fameuse "purge" tous les ans dont vous parliez dans un autre post.

L’abattement a pour but de soustraire de l’IR, chaque année, le quote part soumis à l’IR. Puis on réinvestit pour diminuer le pourcentage taxable par l’IR. On diminue en quelque sorte le rendement global de l’AV.

- L’écart entre l4AV et le CTO devrait donc se creuser à partir de la 9eme année non ?
- Avez vous une idée combien on économise grâce à cela ?

cat · #86

Honnêtement je n’ai pas pris le temps de quantifier tout cela. Cela me semble essentiellement pour optimiser les distributions futures. Néanmoins, suivant les scénarios, je ne suis pas sûr que la gain soit faramineux (ou même qu’il existe).
Par exemple on pourrait aussi cumuler pendant 30 ans sans jamais payer de PS dans la simulation précédente. Certes on aurait des impôts plus conséquents à payer en sortie mais le patrimoine cumulé serait sensiblement plus élevé au bout des 30 ans sans frottement fiscal.

EDIT : je suis sûr que Skarlash, s’il a cinq minutes ;-), se fera un plaisir de partager avec nous le modèle avec tableur correspondant.

gandolfi · #87

Mer ci ce n’est pas evident de comprendre tout cela.

Donc pour un TMI 14% d’après le tableau fourni par Skarklash il vaut mieux investir sur les foncières cotées en utilisant une AV malgré les frais de gestion 0.5% et les frais de courtage de 0.6% ?

Apparemment Cela décolle après 10 ans. Dommage que mon contrat Spirit soit tout neuf…..

au bout de 10 ans. 644 euros en faveur de l’AV
AV : 193 904 - 91483 *30% = 166 459 euros
CTO : 165 815 euros

15 ans : 13 353 euros pour AV
AV : 267 411 - 132 999 * 30% = 227 511
CTO : 214 158

GoodbyLenine · #88

Remarque : pour un investisseur qui a déjà des contrats AV, et qui y procède déjà à la "purge" en retirant chaque année 4600/9200€ de gains sans aucun IR pour reverser ensuite la somme qui a été retirée, le résultat de la simulation entre CTO et un nouveau contrat AV n’est pas la même…

gandolfi · #89

Je suppose que c’est plus avantageux dès le début .

Je pense me tournez vers cette solution pour les foncières cotées, d’autant plus que la pénalisation de Spirit en raison des frais de courtage n’est pas si importante étant donné qu’ils sont de 0.6% mais chez binck ils varient de 0.65% (0.5% pour 1000 euros + 0.3% TTF) à 0.40% (0.1% + 0.3% TTF).

Pour les actions à dividendes hors SIICje pense qu’il vaut mieux privilégiez le PEA.

Bike69 · #90

En fait toute la simulation favorable à l’assurance vie repose sur cet abattement.
Donc il faut attendre que le contrat ait plus de 8 ans en espérant que cet abattement d’ici là existera toujours ( il n’y a pas de raison mais comme on nous pond une nouvelle fiscalité à chaque président on peut toujours se méfier)
Enfin si on a d’autres contrats avec beaucoup de plus values (on peut rêver!) où on souhaite procéder à la purge de 4600/9200, cela nous oblige à rester dans cette limite d’abattement sinon évidemment ça devient beaucoup moins intéressant.

Pour mon choix , je ferais malgré tout assurance vie avec cet opvcm sans frais d’entrée de 31 siic , la société de gestion semble assez bonne dans ce domaine et n’étant pas apte à choisir telles ou telles foncières
Quantalys

J’y allouerais quelques % comme les autres lignes.

clement · #91

Bonjour à tous,

Je suis la discussion depuis le début et ce sujet m’intéresse aussi et les interventions sont de qualités.

J’en conclue que l’AV est plus intéréssante car on regarde les tableaux comparatifs.

Si on calcul le rendement de 7.5% net d’impot en CTO on arrive à 5.25% pour une année.

Mais je n’arrive pas à calculer le rendement net d’impot de l’AV à si on fait un rachat au bout d’un an.

Afin de faire une comparaison directe du rendement.

merci

FCP · #92

Je suis aussi adepte de la purge de PV sur mes AV. Je le fais chaque année.

Et de la technique de louchage / écrémage sur mes UC.

Skarklash · #93

Gandolfi a écrit :
- Avez vous une idée combien on économise grâce à cela ?

cat a écrit :
EDIT : je suis sûr que Skarlash, s’il a cinq minutes ;-), se fera un plaisir de partager avec nous le modèle avec tableur correspondant.

J’ai simulé le gain et le résultat est surprenant après 30 ans :

sans retrait avec retrait 4600 € avec retrait 9 200 €

capital acquis total 756 685 € 717 912 € 679 139 €
avant fiscalité

Capital net après 559 501 € 556 118 € 552 734 €
fiscalité

Ne pas faire de retraits partiels offre une meilleure valorisation sur 30 ans. L’effet capitalisation sur 22 ans des PS payés "en avance" dépasse le coût fiscal de ne pas faire de retraits partiels.

Du coup, j’ai refait le même calcul à 15 ans :

sans retrait avec retrait 4600 € avec retrait 9 200 €

capital acquis total 274 258 € 267 411 € 260 563 €
avant fiscalité

Capital net après 221 801 € 223 627 € 225 452 €
fiscalité

L’effet capitalisation n’a pas pu assez jouer sur 7 ans. Après différents tests, la bascule se fait la 27e année où la non-capitalisation des PS payés plus tôt à cause des retraits partiels devient préjudiciable par rapport à l’impôt complémentaire à acquitter à la clôture du contrat.

Merci à Gandolfi pour cette question

Juskicissava · #94

Bike69 a écrit :
cat a écrit :
Bike a écrit :
Donc cela est moins intéressant qu’une unité de compte dividendes réinvestis dont les prélèvements sociaux sont dû seulement à la sortie, cela permet de capitaliser sur une plus grosse somme.
Non, les dividendes versés sur le fonds euro peuvent être intégralement réinvestis sans subir aucuns PS.
Ok mais on doit donc suivre la date du versement de ses dividendes , puis arbitrer aussitôt ses dividendes du fonds euros vers UC en payant encore 0,6% frais entrée.
Si on a plusieurs foncières on doit répéter cette opération.
C’est quand même bien moins simple qu’avec un etf ou opvcm capitalisant.

Je pense donc me diriger comme évoqué sur cette file (4/6) Assurance vie LinXea Spirit : SCPI disponibles dans ce contrat d’assurance-vie #96 sur l’opvcm Henderson pan european property equities A2 LU0088927925 pour avoir plusieurs foncières côtés avec dividendes réinvestis.

Attention quand même, Il semble, qu’il y ait tout de même 1.2% de frais de gestion du fond chaque année… et sur la totalité du capital… on est très loin des 0.6% uniquement sur la part du ré-investissement. On passe de 36euro de frais à plus de 1200euro…(pour une AV de 100 000 à 6%)
Je trouve ça cher payé pour gérer 2 périodes de dividendes par an…

GoodbyLenine · #95

Ce résultat est surprenant à première vue. En effet, pour faire la purge, on retire un certain montant du contrat AV (montant comportant 4600 ou 9200€ de gains), pour ensuite le reverser (sans les PS versés au fisc) sur le contrat AV.

On économise chaque année 345/790€ ou 589/1178€ (7.5% ou 12.8% de 4600/9200€), et on capitalise en conséquence 791/1582€ (17.2% de 4600/9200€) de moins.

Certes, après suffisamment d’années, il est logique que le fait de capitaliser plus permette de gagner au final plus de 44% (345/791) ou 74% (589/791) du montant capitalisé en plus. (en réalité un peu plus que ces pourcentage, car il faudra aussi payer les PS sur les gains dû au fait d’avoir plus capitalisé).
Mais tout ceci ne se réalisera que si le taux de PS reste stable, ce qui est une hypothèse assez discutable.

Sur la base de ce raisonnement, il ne faudrait jamais faire de "purge" (retrait comportant 4600/9200€ de gains puis reversement) dès lors qu’on considère ne pas avoir besoin d’argent venant du contrat d’AV avant beaucoup d’années (ou si on compte décéder avant).

Skarklash · #96

Juskicissava a écrit :
Attention quand même, Il semble, qu’il y ait tout de même 1.2% de frais de gestion du fond chaque année… et sur la totalité du capital… on est très loin des 0.6% uniquement sur la part du ré-investissement. On passe de 36euro de frais à plus de 1200euro…(pour une AV de 100 000 à 6%)
Je trouve ça cher payé pour gérer 2 périodes de dividendes par an…

L’investissement initial supportera 0,6% de frais au titre du différentiel de cours au profit de l’assureur.
Les frais de gestion sur UC sont de 0,5% l’an, prélevés trimestriellement.
Les frais liés au réinvestissement du dividende annuel seront de 0,6% des dividendes uniquement (différentiel de cours ).
Je n’ai pas vu de frais de 1,2% dans leur contrat (Linxéa Spirit ou Mes placements Liberté). Perdre 1,2% de frais suppose que l’on vend toute ses lignes pour les racheter ensuite. Quel intérêt ?

@GBL : au final, chacun retirera ce dont il a besoin sur le contrat d’AV et mourra sereinement en pensant aux impôts qu’il évite de payer sur ce qu’il y a laissé !

ps : correction en italique

Dernière modification par Skarklash (24/02/2019 18h15)

Bike69 · #97

Juskicissava a écrit :
Bike69 a écrit :
cat a écrit :
Non, les dividendes versés sur le fonds euro peuvent être intégralement réinvestis sans subir aucuns PS.
Ok mais on doit donc suivre la date du versement de ses dividendes , puis arbitrer aussitôt ses dividendes du fonds euros vers UC en payant encore 0,6% frais entrée.
Si on a plusieurs foncières on doit répéter cette opération.
C’est quand même bien moins simple qu’avec un etf ou opvcm capitalisant.

Je pense donc me diriger comme évoqué sur cette file (4/6) Assurance vie LinXea Spirit : SCPI disponibles dans ce contrat d’assurance-vie #96 sur l’opvcm Henderson pan european property equities A2 LU0088927925 pour avoir plusieurs foncières côtés avec dividendes réinvestis.
Attention quand même, Il semble, qu’il y ait tout de même 1.2% de frais de gestion du fond chaque année… et sur la totalité du capital… on est très loin des 0.6% uniquement sur la part du ré-investissement. On passe de 36euro de frais à plus de 1200euro…(pour une AV de 100 000 à 6%)
Je trouve ça cher payé pour gérer 2 périodes de dividendes par an…

Ca n’est pas uniquement pour gérer les dividendes , c’est aussi pour se diversifier.
Je ne sais pas combien de foncières sont dispo chez Linxea Spirit mais je pense que le choix doit être limité hormis les plus grosses comme URW/Klepierre. Est ce les meilleures?
Le gérant logiquement sera plus capable de choisir la ou les bonnes foncières dans le temps avec un choix plus important.
Voilà sa répartition par exemple au 31/01
https://az768132.vo.msecnd.net/document … 3.gzip.pdf

Les scpi sont encore plus chargés en frais , Corum par exemple , ça ne leur empêche d’afficher de belles performances , là c’est quand même 15% annualisés sur les 10 dernières années nette de frais de gestion.
On peut peut-être faire mieux avec des titres vifs mais je pense qu’on peut faire bien pire, par exemple URW ne performe pas specialement.

Dernière modification par Bike69 (24/02/2019 00h37)

gandolfi · #98

Skarklash a écrit :
Gandolfi a écrit :
- Avez vous une idée combien on économise grâce à cela ?
cat a écrit :
EDIT : je suis sûr que Skarlash, s’il a cinq minutes ;-), se fera un plaisir de partager avec nous le modèle avec tableur correspondant.
J’ai simulé le gain et le résultat est surprenant après 30 ans :

sans retrait avec retrait 4600 € avec retrait 9 200 €

capital acquis total 756 685 € 717 912 € 679 139 €
avant fiscalité

Capital net après 559 501 € 556 118 € 552 734 €
fiscalité

Ne pas faire de retraits partiels offre une meilleure valorisation sur 30 ans. L’effet capitalisation sur 22 ans des PS payés "en avance" dépasse le coût fiscal de ne pas faire de retraits partiels.

Du coup, j’ai refait le même calcul à 15 ans :

sans retrait avec retrait 4600 € avec retrait 9 200 €

capital acquis total 274 258 € 267 411 € 260 563 €
avant fiscalité

Capital net après 221 801 € 223 627 € 225 452 €
fiscalité

L’effet capitalisation n’a pas pu assez jouer sur 7 ans. Après différents tests, la bascule se fait la 27e année où la non-capitalisation des PS payés plus tôt à cause des retraits partiels devient préjudiciable par rapport à l’impôt complémentaire à acquitter à la clôture du contrat.

Merci à Gandolfi pour cette question

MErci pour ce calcul éclairant.

En terme d’optimisation si TMI 14% ou +. Peut on dire :

- Av Spiria plus rentable que CTO pour investir dans des SIIC.

- Si détention de l’AV plus de 27 ans : Ne pas purger l’AV tant que l’on a pas besoin d’argent et réinvestir en UC les dividendes versés chaque année sur le fond euro.

- Si détention de l’AV moins de 27 ans : Dés la 8eme année purge chaque année du montant de l’abattement et réinvestissement dans l’AV.

- Si on est seul et que l’on compte au bout de 20 ans sortir un peu d’argent : 4600 euros / an (abattement 4600 seul donc pas d’impot) ou dégager une petite rente : 12000 euros (12000 - 4600 = 9400 euros soumis à l’impôt).
Quel méthode est la plus rentable en terme de capitalisation antérieure à votre avis ?

Juskicissava · #99

Skarklash a écrit :
Juskicissava a écrit :
Attention quand même, Il semble, qu’il y ait tout de même 1.2% de frais de gestion du fond chaque année… et sur la totalité du capital… on est très loin des 0.6% uniquement sur la part du ré-investissement. On passe de 36euro de frais à plus de 1200euro…(pour une AV de 100 000 à 6%)
Je trouve ça cher payé pour gérer 2 périodes de dividendes par an…
L’investissement initial supportera 0,6% de frais au titre du différentiel de cours au profit de l’assureur.
Les frais de gestion sur UC sont de 0,5% l’an, prélevés trimestriellement.
Les frais liés au réinvestissement du dividende annuel seront de 0,6% des dividendes uniquement (différentiel de cours ).
Je n’ai pas vu de frais de 1,2% dans leur contrat (Linxéa Spirit ou Mes placements Liberté). Perdre 1,2% de frais suppose que l’on ne vendra pas toute ses lignes pour les racheter ensuite. Quel intérêt ?
!

Bonjour Skarklash,
je n’ai pas compris la partie en gras de votre message.

Pour le reste je suis d’accord avec vous et l’ensemble des frais de l’AV, mais les frais de gestion d’un fond viennent s’ajouter au frais de gestion de l’assurance vie. C’est indiqué sur le site du fond, pas de l’assureur :

www.janushenderson.com/frpi/fund/81/janus-henderson-horizon-pan-european-property-equities-fund

Bike69 · #100

Les frais de gestion d’un opvcm sont inclus dans la vl , donc on ne retirera pas 1,2% en plus en assurance vie sur la performance affichée.
Quelles sont les foncières disponibles en assurance vie chez Linxea spirit ? Trouve t-on les foncières avec le plus fort potentiel?
Les 3 premières lignes du fonds ( Vonovia, Deutsche Wohnen , Gecina ) sont-elles accessibles par exemple?

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
SCI et foncières cotées : investir dans des foncières cotées via une SCI ?	22	9 888	25/02/2024 12h38 par GoodbyLenine
Épinglé Épinglé : Rapport foncières cotées : détecter les foncières les plus solides [ 1 2 3 4 ]	97	56 633	17/10/2024 17h34 par InvestisseurHeureux
Foncières cotées en Allemagne : quelles sont les meilleures foncières allemandes ? [ 1 2 3 ]	57	45 603	29/09/2022 14h35 par InvestisseurHeureux
Foncières cotées et psychologie : comment supporter la volatilité des foncières ?	10	4 635	04/06/2015 23h33 par lopazz
Foncières cotées : quelles foncières choisir en 2015 ? [ 1 2 ]	25	11 356	24/10/2015 10h43 par Surin
Foncières cotées : surpondérer les foncières européennes ?	0	2 882	18/01/2013 18h28 par loulou75015
Foncières cotées dans une SCP avec CCA et usufruit de SCPI : la combinaison gagnante ? [ 1 2 ]	39	9 367	13/10/2020 09h53 par Oblible

Bike a écrit :

cat a écrit :

Bike a écrit :

1 #81 23/02/2019 14h23

1 9 #82 23/02/2019 15h12

3 #86 23/02/2019 17h04

1 2 #88 23/02/2019 18h52

1 2 #93 23/02/2019 20h18

Gandolfi a écrit :

cat a écrit :

Bike69 a écrit :

cat a écrit :

Bike a écrit :

1 #95 23/02/2019 23h18

Juskicissava a écrit :

Juskicissava a écrit :

Bike69 a écrit :

cat a écrit :

Skarklash a écrit :

Gandolfi a écrit :

cat a écrit :

Skarklash a écrit :

Juskicissava a écrit :

Discussions peut-être similaires à “foncières cotées dans une assurance-vie ou dans un cto ?”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)