Tom33 : étude de cas immobilier (optimisation immoblière et patrimoine)

Bonjour,

Votre situation financière est très confortable et vous avez l’embarras du choix.

Si vous voulez faire de l’immobilier, je vous déconseille le Pinel. Vous risquez fortement d’acheter un bien plus cher que sa valeur réelle et la sortie sera sans doute douloureuse.
L’immobilier avec travaux peut-être une très bonne solution si vous arrivez à dénicher un bien à rénover dans des prix corrects. (c’est souvent très difficile dans les grandes métropoles)
Enfin, en ce qui concerne les SCPI, vous pouvez simplement acheter la NP des parts mais si vous faites un crédit pour les acquérir, les intérêts ne seront pas déductibles. Une solution consisterait à acheter des parts de SCPI via une SCI soumise à l’IS (15% d’imposition contre 47.2% dans votre cas en nom propre) qui pourrait vous servir de tirelire.

Votre notaire pourrait certainement simuler les différentes propositions.

Cordialement,

Avec un horizon de 15 ans et une taxation élevée des revenus supplémentaires, je réfléchirais à utiliser des supports capitalisants (assurance-vie, PEA) ou non distributifs de revenus (nue-propriété, ETF / opcvm)
- une assurance-vie avec versement mensuel en UC à base d’ETF selon une répartition géographique équilibrée ou un seul ETF monde
- un PEA avec une sélection de valeurs de fonds de portefeuille et/ou des ETF
- acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers ou de parts de SCPI sur une durée de 10-15 ans
- un compte titres avec des supports capitalisants (opcvm et ETF / idem PEA)

Rembourser des prêts avec des taux d’intérêts faibles n’est pas une priorité mais une perte de cash qu’il faut mieux investir ailleurs avec un rendement supérieur au coût du crédit. Pour utiliser au mieux votre potentiel d’emprunt et le levier du crédit, il va falloir aller chercher des investissements immobiliers qui dégagent des revenus mais en limitant la taxation. Reste le LMNP en effet.

Après il faut pondérer ces différents supports avec votre capacité à les gérer et votre appétence au risque (prendre des ETF plutôt que des actions en direct qui on se veut pas trop s’y investir mais attention au risque de variation négative de votre investissement sur une certaine période mais sur une durée de 15 années, le facteur temps joue en votre faveur pour lisser les crises éventuelles).

Sur les SCPI, vous pouvez les acheter en nue-propriété, donc moins cher, en cédant l’usufruit ( les revenus) pour 10 ou 15 ans. A ce propos, lisez les posts de KC44, un spécialiste. Les foncières cotées valent le détour, notre hôte publie son portefeuille et ses choix, toujours très intéressants.
En ce qui concerne l’immobilier physique, a votre place, j’éviterais toujours le Pinel et je prendrais un LMNP en province avec beaucoup de travaux, pour éviter toute fiscalité pendant 7 ou 8 ans, soit un bien acheté 60 ou 70 000 avec 10 000 ou 20 000 de travaux, le tout financé par un emprunt à 100 ou 110%. Enfin, vous avez la possibilité d’ouvrir un PEA et d’acheter des actions tranquilles avec un bon rendement, style Total, et d’utiliser à fond l’avantage fiscal du PEA, en évitant le fisc pendant 8 ans.
Bonne lecture,
Rastignac

Nue propriété de SCPI sur 15 est la première chose qui me vient à l’esprit en lisant votre premier post.
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Notre souhait est de capitaliser, faire fructifier et avoir à terme dans 15 ans des revenus complémentaires en vue de réduire nos activités professionnelles."

Aucune contrainte , simple à gérer, pas de fiscalité supplémentaire pendant 15 ans et complément de revenus dans 15 ans.