FCPR Anaxago Society One : fonds d'investissement immobilier

Sheeplooser a écrit :

Il projette d’investir via actions, obligations convertibles et obligations simples dans un portefeuille de projets immobilier, essentiellement développement et réhabilitation.

Bof.

Quelle est la différence par rapport à un portefeuille de foncières cotées ou un ETF de foncières, qui aura l’avantage d’être complètement liquide et probablement moins chargé en frais ?

Ou encore plus proche, quelle différence par rapport à un OPCI ?

Sheeplooser a écrit :

L’horizon d’investissement est de 5ans (extensible jusqu’à 7ans), le TRI net visé est de 8%, le ticket minimum est de 10,000€.

C’est juste une promesse. Ça ne vaut rien.

Vous pouvez investir dans de la promotion immobilière via Howard Hughes, qui cote aux USA. Vos intérêts sont complètement alignés avec les dirigeants, le titre est liquide et il faut attendre environ 4 ans pour le dénouement complet des développements en cours, avec de superbes emplacements aux USA (notamment Pier 17 à Manhattan).

C’est vrai que le produit a plus de frais et une liquidité bien moindre qu’une action de REIT ou de promoteur immobilier, mais je lui trouve néanmoins plusieurs avantages:

- cadre fiscal favorable, en France les possibilités d’investir dans l’immobilier indirect sans subir à minima la flat tax sont très limités, que ce soit les SIIC (pas éligible au PEA comme chacun sait) ou le crowdfunding immobilier (flat tax de 30%). Idem plus généralement pour les obligations. Ici on loge les parts dans le PEA PME permettant de capitaliser les gains éventuels à long-terme.

- une alternative intéressante au crowdfunding immobilier, dans lequel j’investis de temps à autre. Les rendements visés sont de 8 à 11% avec un horizon d’investissement en général de 12 à 24mois. Mais ici aussi on supporte 30% de flat tax (l’éligibilité au pea-pme de ces titres restant très théoriques et en tout cas pas adaptés pour des petites sommes, boursedirect me demande 300€ pour un ordre sur un titre non côté). Donc le 9% de rendement devient 6.3%, et ce avant défaut. Après défaut je n’ai pas encore le recul mais on tombe sûrement à 5% (en étant optimiste). Avec ce FCPR, on capitalise le rendement.

- gain de temps par rapport au crowdfunding immobilier, où pour participer aux "bonnes" affaires (en tout cas sur wiseed), on n’a pas interêt à avoir ne serait-ce que 30secondes de retard sur l’heure d’ouverture de la collecte. Ici le FCPR nous donne une exposition à de nombreux projets en one shot (pour nous), sans souci de devoir réinvestir les sommes tous les 12/24mois.

Après on est bien d’accord que c’est un produit de diversification mais je trouve qu’il a un positionnement assez différent du reste de l’offre existante (ici c’est surtout de la dette plutôt que des fonds propres). Un des risques étant qu’il s’agit du premier fonds d’Anaxago, malgré une expérience d’environ 5ans en crowdfunding immobilier.

Enfin j’ai vérifié, comme le souligne OxxiGen, le management est intéressé au delà d’un TRI de 8%, ils prennent 20% de la surperformance.

Bonjour

En préambule, je précise en tant qu’utilisateur que j’apprécie la plateforme Anaxago qui délivre un service de qualité.

Le métier d’Anaxago est couteux en frais fixes et ce FCPR est une réponse parmi d’autre à cette problématique.

le produit comme tout FCPR qui se respecte est chargé en frais

Souscription minimum    Parts I : 10.000 euros
                                        Parts H : 100.000 euros
Droits d’entrée maximum    Parts I : 2,5%
                                        Parts H : 2,0%
Frais de gestion récurrents    Parts I : 2,25% / an
                                        Parts H : 2% /an

Au regard du portefeuille du FCPR, je ne comprends pas ce niveau de frais

Maintenant en considérant que la cible de ce FCPR est celle des personnes avec un patrimoine conséquent qui passent par des CGP les frais de gestion don une partie servira probablement à rémunérer les CGP s’expliquent.

marketing habituel avec un taux de rendement cible qui est une communication agressive
aprés si le produit rapporte entre 6% et 8,5% pour une personne qui place un petit billet de 100 à 500 KE c’est plutot satisfaisant.

A mon avis c’est un produit qui vise une clientèle différente de celle de la plateforme voir des institutionnels.

J’ai étudié un peu le fonds ca reste très chargé en frais pour un objectif de rendement pas exceptionnel compte tenu du risque pris.

Autant faire du projet en direct chez Anaxago.

Je suis assez dubitatif.
Je comprend que ça simplifie la gestion pour eux, plus besoin de gérer des petits tickets de 1k par opérations X le nombre d’opérations.
Cela leur permettra surtout de cacher les retards réguliers sur les dossiers (mais en meme temps de l’immo en France… pas surprenant).
Cela permets aussi de diluer (en montant et en communication) dans le cas d’un défaut.

Pas de risque sur leur plateforme: il n’y a quasi plus d’opérations dessus. Je pense qu’ils vont la garder pour les startups voir ne plus prendre de startups…

Bref, je passe mon tour (et j’attend avec impatience que mon dernier investissement, en retard, soit clos).

J’étais parti du principe que ça serait du non-coté (avec les frais associés). Mais pour boursedirect c’est du rien du tout, pas possible d’en loger sur le peapme chez eux.

Réponse de Fortuneo : il ne gère pas les FCPR et les FCPI

Bonjour,

-L’intérêt de ce fond réside dans la possibilité de participer à des opérations >2 500 000 euros (plus sur à 100% du montant).Ce fond pourra peut être souscrire au coté d’investisseurs sur la plateforme anaxago (les "petits" projets) mais pas nécessairement.Les opérations visées par le fond ne sont en tout cas pas proposables sur la plateforme car trop grosses.

-Le TRI de 8% est un TRI objectif net de frais

-Il semble que le crédit mutuel puisse héberger ces parts dans son pea-pme pour un coût modique…

Je vais tenter l’aventure et me disant qu’Anaxago va tout faire pour ne pas se planter sur ce 1er fond , au risque de détruire la confiance des investisseurs de la plateforme. Evidemment, ça reste un investissement risqué…

Ayant investi dans le tout premier fond d’Anaxago en 2019 le TRI final devrait être bien en dessous du TRI cible 5-6% vs 8%. Ils ont un souci au niveau de la gestion des liquidités qui fait que des sommes importantes restent non investies pendant de long mois et cela fait mécaniquement baisser le TRI. J’attends les premieres rédemptions mais je n’investirai pas dans un nouveau fond.

Si vous voulez faire du crowdfunding immo je pense qu’il est plus optimal de gérer le portefeuille vous meme au vue des frais qu’ils prennent. Ceci dit vu l’augmentation des taux la prime de risque de ce type de placement ne justifie plus à mon avis des prises de position : Les taux proposés n’ont pas augmenté par rapport au lancement dans les années 2015 alors que dans le meme temps les placements de taux sans risque eux ont fortement augmenté. Le risque existe sur ce type de placement et une mauvaise opération impute grandement le rendement du portefeuille surtout si il y a des pertes sèches en capital.