Jeejee : étude de cas immobilier (création d'une SCI à l'IS supplémentaire ?)

Jeejee · #1

Bonjour à tous

Je viens sur le forum car après mes recherches je trouve énormément d’informations mais soit plus à jour soit très très divergentes.

Voici mon interrogation :

Je dispose actuellement d’une SCI Imposée à l’IS avec ma conjointe dont les loyers s’élèvent à 24 000/an (c’est une moitié d’immeuble) et nous comptons acheter l’autre moitié dans un futur proche (négocié avec le propriétaire qui compte vendre)

Ce qui emmènerait la SCI à environ 48k de loyer par an donc au dessus de l’imposition à 15% (38k) mais avec un seul immeuble dans cette SCI.

Voilà ça c’est le projet de base mais nous venons de négocier un super projet dans la même ville à 500m (300k=> 40k de loyer) et nous nous posons donc la question de créer une seconde SCI IS ou tout intégrer dans la même SCI pour largement faciliter la gestion .

Donc j’en viens à vous pour avoir vos avis, conseils si quelqu’un a déjà eu le cas ou autre ?

Notre projet global est de garder entièrement les bénéfices dans la SCI pour réinvestir et dans un futur (10ans) commencer à se verser des dividendes pour diminuer nos activités actuelles.

Encore merci pour ce forum rempli d’informations très importantes

Mots-clés : immobilier, nouvel achat, sci is

Noyl · #2

bonjour jeejee,

tout dépend des charges prévisionnelles (travaux, intérêts d’emprunt, assurance,…) de votre nouveau projet car les revenus imposables ne seront pas de 40K€.S
S’agit-il de bureaux ou habitation ?

Quelles sont aussi les charges de votre projet existant ?

Raisonnement pour choisir :
=> comparer l’impact fiscal de l’IS avec les coût de structures d’une autre SCI

1) calcul du bénéfice
revenus fonciers projet existant : 48K€
revenus fonciers nouveaux projet : 40K€
- charges (intérêts emprunt, travaux, assurance, charges de copropriété, comptabilité…)
= bénéfice

IS = 15% jusqu’à 38 120€, puis 28% de bénéfice - 38 120€

2) coût nouvelle SCI
- création : 1K€
- comptabilité (annuelle) : 1.5K€
- autres

3) comparaison
1) < 2) ?

Jeejee · #3

Ce sont des immeuble d’habitation avec très peu de travaux.

Après des calculs approximatif le gain potentiel de creation d’une nouvelle SCI serait de 2800 euros/ans (avec une imposition future à 25% à partir de 38k) après paiement comptable …

Je me demande si la creation et surtout la gestion dans le temps d’une enieme SCI vaudrons les 2800 euros de benefice dans le future …

Smad · #4

Vous aurez dans tout les cas à faire de la gestion et des démarches, recopiez vos premier statuts pour économiser les frais de création et créez la deuxième sci.

Jeejee · #5

Vous avez au moins le mérite d’être clair et direct

J’ai aussi une seconde sci avec 2 associés mais qui cet fois a un revenus locatif de "seulement" 28k euros
Nous comptons faire l’aquisition d’un bien à 200k avec un revenus de 20k/an ce qui nous emmenerez à 48k

Ce que je pense faire :

SCI IS avec ma conjointe => création d’une seconde SCI car future revenus locatif total trop élevée ( 48k + 40 k) pour bien séparé les biens par la même occasion

SCI IS avec mes associés => surment achat sur la même SCI pour faciliter les démarches de financement qui ne sont pas simple avec des associés non familiaux.

Mais dans ce cas la SCI avec mes associés disposera de 2 immeuble dans la même ville mais bien séparé …

Voila comment je compte procéder quand pensez vous ? des avis conseilles ?

Merci

GoodbyLenine · #6

L’imposition à l’IS reste à 15% du bénéfice jusqu’à 38 000€ de bénéfice fiscal, pas jusqu’à 38 000€ de loyers.

Le bénéfice, dans une SCI IS, est bien inférieur au montant des loyers : il faut en déduire toutes les charges (frais de fonctionnement de la SCI, expert-comptable, frais financiers -dont intérêts d’emprunt et assurance associée à l’emprunt-, etc.) ainsi que l’amortissement des immeubles (qu’il est possible de faire au sein d’une SCI IS, pour la partie bâtie qui s’use avec le temps).

Donc il n’est pas sur que le bénéfice fiscal de votre SCI dépasse 38 000€, ni qu’il le dépasse sufisamment pour justifier la mise en place d’une autre SCI (qui générera d’autres coûts, et prendra un peu de temps pour le suivi, l’AG, etc.). Si les "associés" ne sont pas les mêmes, ou risque dans le futur de ne pas l’être, alors la seconde SCI est nécessaire. Si vous envisagez de vendre un jour les parts de la SCI plutôt que l’immeuble (ça peut avoir un intérêt si l’immeuble a été comptablement amorti et que l’acheteur recherche surtout une "rente"), alors mieux vaut une SCI par immeuble.

Jeejee · #7

Encore merci pour vos réponses en faite effectivement avant d’obtenir 38k de bénéfice net beaucoup de temps sera passé c’est cela qui me retient dans la création d’une autre SCI avec ma conjointe mais à therme il sera supérieure… c’est pour cela que je le demande si des perssones du forum on eu le cas est qu’on t’il choisit ?

Le gain en vos t’il le coup …
Le fait de séparer les SCI limite aussi les possibilités de transfert de capitaux pour les différents travaux et autre …

Par contre pour la SCI avec mes autre associés effectivement la question ne ce pose pas nous ne serons jamais au dessus de 38k de bénéfice net donc nous resterons sur la même SCI pour ce futur achat.

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