Jeromem [44] : étude de cas immobilier (maison de bourg avec conventionnement ANAH)

Bonjour

concernant l’anah, vous prevoyez une convention sans travaux donc , vous ne cherchez qu’a conventionné le bien refait n’est ce pas ? ( dnas le cas contraire il faut regarder le cahier des charges .. personnellement j’ai du mettre des chaudieres gaz au lieu de radiateurs.. )

pour le plafond de loyer , j’imagine que vous etes en zone C, vous avez verifié le plafond de loyer ? il me semblait qu’en intermediation c’est plutot dans les 5,4 maxi … et donc ce serait moins de 250 euros par mois..

3000 euros me parait assez peu pour " refaire" la maison mais si vous ne toucher pas a la salle de bain / cuisine en faisant tout pourquoi pas

cdt

Merci pour vos retours.

Concernant le loyer, il s’agit d’un loyer intermédiaire à 7,80€ par m² car la maison ne dépasse pas 49m². Au delà, on passe en loyer social et ce n’est effectivement plus intéressant.  J’ai une grille fournie par une personne de SOLIHA AIS qui est l’agence sociale qui gèrerait le bien.
Le propriétaire hésitait à mettre la maison en location, mais il a attendu mon retour. Il a eu des dossiers déposés pour un loyer à 350€. Je compte améliorer le bien, donc 365€ me paraît correct. Je peux donc louer un peu plus cher et profiter d’un abattement.
J’ai par ailleurs des retours sur une fausse annonce que j’ai mise sur Leboncoin, avec quelques personnes en CDI.

A priori, de mon côté, pas de conditions particulières vis à vis de l’ANAH. Ils n’ont pas besoin de visiter le logement car SOLIHA AIS dans cette zone fonctionne comme une agence immobilière (ce qui n’est pas le cas dans un autre appartement en Idf où là ils souhaitent effectivement visiter le bien).

Pour les travaux, faisant tout moi-même, je pense pouvoir entrer largement dans le budget. La maison est louable en l’état. Ce que je pourrais faire moi-même ça n’est que du bonus pour partir sur quelque chose de nickel.

@Pierrot31.

Oui quand vous ciblez un conventionnement, vous recherchez les grandes surfaces, ou à minima les surfaces supérieures à la moyenne pour un type de bien donné : ce sera par exemple intéressant sur un T2 de 47 m2 avec des annexes (terrasse, cave) et pas sur un T2 de 32 m2.

Et ce, dans des villes où les loyers de marché sont relativement raisonnables…

Quel est le zonage de l’anah au sens du simulateur Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C - Zonage - service-public.fr ?

Qu’il y ait un plafond ou pas, je toucherai le même type de population.
Le seul hic est que je n’aurai pas le droit de regards sur le choix des locataires

Chacun est unique, il y a "gens modeste" et "gens modeste"? Ce n’est pas la même chose, une femme seule en Interim ou un couple au RSA connu pour picoler et qui ont 2 adorables malinois…

Pour la zone C, il y a zone C et zone C. Je connais des zones C où un T2 en meublé se loue facilement et d’autres où c’est pas possible.

Là où vous voulez investir, pouvez-vous le louer en meublé? Cela est-il envisageable?

Je vais tenter de baisser encore le prix à 32500€ car mon offre initiale était de 30000€. Le propriétaire accepte à 35000€.

Pourquoi ne pas tenter un "35000€ est une offre généreuse et votre maison m’intéresse beaucoup mais je ne peux pas mettre ce montant avec les travaux que je compte faire blablabla les sols blablabla les radiateurs blablabla la porte d’entrée blablabla…" et puis, vous ne faites pas de contre offre, vous attendez de voir la réaction? L’idée est de dire non, mais, sans dire non… Peut-être, vous fera-t-il une meilleur proposition… Ensuite, vous négociez sur cette nouvelle base…

@Pierrot31
Oui, il y a des coins en zone C où il y a de la demande en meublé. J’en connais aussi. Mais dans cette commune, ça n’est pas le cas.
Je privilégie le conventionnement Anah car c’est un dispositif très puissant pour créer du déficit en location nue sans faire de travaux et la législation en nu me semble moins incertaine actuellement comparée à celle du meublé.

@Alex44
Il s’agit bien d’intermediation locative à loyer intermédiaire car le logement fait moins de 49m2.

Pour le moment, le projet est hélas bloqué. Le DPE est  mauvais (lettre F), or selon la personne de Soliha, c’est compliqué de conventionner un logement s’il n’est pas classé minimum E…Il y a eu des travaux d’isolation fait avant 2009 (murs et fenêtres) et l’actuel propriétaire a isolé les combles. Les radiateurs sont des convecteurs électriques.
Le DPE se base sur les factures de consommation à 1000€ par an. Le propriétaire actuel lorsqu’il a lui-même habité le logement dépensait environ 100€ d’électricité par mois.
Je dois creuser ce point là car même en changeant les radiateurs par des modèles plus économiques, je ne suis pas certain que cela change grand chose et s’il faut refaire toute l’isolation, cela n’est pas intéressant.

Je ne trouve aucune mention de cette limite de 49m² qui permettrait de faire de l’intermédiation en loyer intermédiaire en zone C.

Avez-vous des documents la dessus, ou seulement les conversations avec Soliha ?

Je confirme que l’anah est de meilleure source que Soliha.
Car c’est bien l’anah locale qui delivre le cezam (selon ses règles locales) et Soliha fait la gestion locative.

Vous pouvez aussi contacter un bureau d’études thermique pour DPE sans facture. J’ai eu le cas, 1 seul appartement de loué sur les 3. Donc 2 DPE vierges, je fais les travaux d’isolation avec facture (murs et fenêtres) et l’anah me répond qu’il ne peuvent rien faire dans étiquette D minimum… Et les diagnostiqueurs m’indique pouvoir seulement faire selon la methode blabla facture. L’impasse totale!

Heureusement j’ai trouvé un peu par hasard la société qui fait les etudes thermique pour l’anah, (conventionnement avec travaux). Donc c’est rentré dans l’ordre (j’ai fais sans travaux).

Bon courage

Edit: aussi ne pensez pas que via Soliha, ils vont sous louer ou autre… Vous choisissez vos locataires comme avec une agence normale. Juste des frais supplémentaires.

Exactement.

C’est une société d’études thermique. Ils font des relevés des calculs et donne la conso des bâtiments.

Je suis très très surpris que vous ayez trouvé du A dans de l’ancien… Je ne doute pas de ce qui est écrit sur le papier, mais de la réalité de ce qu’il y a derrière.

Effectivement, concernant le DPE, il a été réalisé sur la base de factures de consommation de gaz pour un montant de 500€ annuel. Les anciens locataires sonr partis l’année dernière et sont restés 3 4 ans selon l’agent immobilier. Je vais tenter d’obtenir les factures.

@Alex44 :
L"Anah a exigé un DPE classé D minimum pour un conventionnement sans travaux?

@DDtee
Merci pour votre retour.
Le montant indiqué sur le DPE est, pour l’eau chaude et le chauffage, de 500€ annuel. Ceci me paraît très peu élevé pour du gaz. Mais effectivement, si les anciens locataires chauffaient à 15°c…

Quoiqu’il en soit, j’ai eu l’ANAH locale ce matin. Ils ne demandent pas de catégorie minimum pour le DPE avec une convention sans travaux. Ils m’ont dit de voir avec SOLIHA si eux avaient d’autres exigences, et la personne de chez SOLIHA accepte les DPE vierges, ce qui est le cas pour les deux autres appartements de l’immeuble qui m’intéresse. Le problème semble donc résolu.