Tom3438 : étude de cas immobilier (conventionnement ANAH)

Bonjour,

Avec l’ANAH, vous avez la possibilité de faire du loyer intermédiaire (30 % abattement) ou social (60 % abattement) ou encore très social (70 % abattement). Tout ceci avec ou sans travaux. Cela vous fait donc 6 possibilités différentes.

Avant toute chose contactez votre délégation ANAH pour être certain sur quelles formules sont possibles dans votre secteur, les demandes de dossiers étant visiblement approuvées par un comité. Visiblement c’est le cas, j’ai lu trop rapidement votre post. Une comparaisons des 2 à l’aide d’un tableur peut alors être pertinent, 60 % d’abattement ce n’est pas rien et les conditions de ressouce ne sont pas toujours un gros freins en terme de candidats, même en social.

Si vous êtes au stade compromis de vente, vous pourriez très bien ajouter à vos conditions suspensives "sous réserve d’obtenir une subvention auprès de l’ANAH".

Revers de la médaille, si vous touchez une subvention de l’ANAH, il vous faudra la déclarer comme revenu foncier dans la 2044, vous déduirez dans un même temps les travaux afférents, ne vous attendez donc pas à faire un gros déficit foncier (sauf si les travaux sont très lourds et que la subvention reste faible…)

Sinon sans demande de travaux, l’ANAH exige que l’habitat soit en condition de décence (logique), vous vous engagez sur l’honneur.

NB : j’ai eu l’occasion à titre personnel de migrer vers du conventionnement en loyer intermédiaire sans travaux (car les logements étaient dans un état partiellement rénovés)

Sinon l’alternative du LMNP peut être très intéressante car :
- amortissement des murs (impossible à faire en revenus fonciers)
- les frais de notaire/frais d’agence peuvent être passés en charges (impossible à faire en revenus fonciers)
- neutralité fiscale, report sur les années suivantes si les revenus LMNP deviennent négatifs

Par contre, le passage en meublé de cet appartement de 63 m² est-il pertinent ? Y’aura t’il de la demande meublée pour ce type de surface ?

Il faut bien voir qu’avec l’ANAH, il y a un abattement sur les loyers mais pas sur les charges !

Ainsi, sans l’abattement, avec 5000 € de loyers et 2000 € de charges, au réel, avec TMI de 30 %, on paie :
(5000 - 2000) * 0.455 = 1365 € d’impôt.
Le loyer net est donc 3000-1365 € = 1635 €.
En gros, le loyer net n’est que un tiers du loyer brut.

Avec abattement de 60 %
(5000 x 0,4 - 2000) * 0.455 = 0.
Impôt = zéro.
Le loyer net est 5000 - 2000 = 3000 €.

Le double de sans l’abattement.

Impossible de louer à un ascendant ou à un descendant pour les conventions intermédiaires, c’est écrit noir sur blanc. Pour ce qui est du social et de l’affiliation frère/sœur je ne sais pas…

Téléchargez les brochures PDF et recherchez le terme "ascendant" vous serez tout de suite fixé sur le paragraphe…

Ah ?
Et quel problème ? Un T3 ça ne fait jamais que deux chambres ….

Bonjour,

Je reviens vers vous pour vous raconter la suite de l’aventure.
Dans le département ou je suis, c’est une société qui fait l’intermédiaire entre l’ANAH et moi.
Donc la société dépêche une personne qui visite le bien, vous fait remplir un dossier avec justificatifs du locataire a mettre en place, puis à la suite d’une commission, votre dossier est envoyé à l’Anah qui le soumet de nouveau à une commission. Normalement si l’intermédiaire est favorable à votre dossier, l’Anah devrait suivre.
Dans mon cas, la convention a été accepté.
J’ai effectué les travaux du T3 moi même (sauf électricité mise aux normes sécurité) et il est loué à ma soeur, donc tout s’est bien passé.
Prochaine étape, remplir la feuille de déclaration avec l’abattement de 60% sur les revenus fonciers.
Merci pour votre aide et bon courage pour vos futurs projets !