Gamma76 [76] : étude de cas immobilier (maison en conventionnement social avec travaux)

Gamma76 · #1

Bonjour,

Petite présentation :
Petite trentaine, fin de prêt de ma RP dans 4 mois, TMI qui passe à 30 % selon les années, je gère plusieurs biens de famille en location et possède 3 lots en pleine propriété depuis 2012 (cashflow neutre voir négatif en comptant les charges : je considère ceci comme un léger effort épargne et le prêt est par conséquent relativement court : fin en 2029)
Je commence également un peu en Bourse (PEA et CTO).
Je profite donc de cette fenêtre de tir (situation favorable pour les banques, taux des prêts bas, prix de l’immobilier un peu à la baisse), et me donne 6 mois pour trouver (ou pas) un bien
Objectif : long terme afin de percevoir une rente, profiter d’un léger déficit foncier dans l’immédiat, obtenir un cashflow positif et des effets bénéfiques d’une convention fiscale, faire un prêt à 110 % et prêt travaux
But : obtenir 8 % de rentabilité brute (peu élevé mais la rentabilité nette sera très bonne en raison de l’abattement social de 60 %). Je considère cette rentabilité peu élevée dans la mesure où je fais actuellement 10 % de rentabilité brute sur un bien sans travaux, il faut donc que ce projet en vaille la chandelle…

Le bien :
- Diffusé par 3 agences immobilières
- Prix d’acquisition 69 K€ pour l’agence "la moins chère"
- Maison de 100 m² avec 600 m² de terrain dans le bourg d’un petit village
- Peut être loué 537 €/mois en convention sociale ce qui n’est pas si mauvais
- A rénover intégralement (seul un WC suspendu, baignoire, moitié des fenêtres neuves et une porte neuve à poser), c’est néanmoins une structure saine
- le vendeur est visiblement séparé, avec un crédit dessus, difficile à joindre et a quitté la région

Avantages :
- à proximité de mes biens actuels / lieu de travail et habitation
- connaissances d’artisans sérieux à proximité
- à 33 Km d’une agglomération de plus de 300 000 habitants
- Calme, à la campagne mais à quelques Km d’une gare et d’une autoroute
- spacieux, beaux volumes "carrés"
- connaissance du secteur locatif qui reste prisé
- déficit foncier possible
- expérience : déjà réalisé en famille une réhabilitation totale de 2 logements
- subvention ANAH, abattement social

Inconvénients :
- potentiellement risqué (chiffrage et mauvaises surprises)
- mauvaise orientation et très proche de la rue
- appentis vétuste non déclaré au cadastre
- travaux assez colossaux
- peu de valorisation sur le long terme ?
- j’ai beau faire des calculs dans tous les sens… Il faudrait que je fasse une offre d’achat à 45 K€

Conditions suspensives en cas de compromis de vente :
- bénéficier d’une subvention ANAH d’au moins 20 K€
- s’assurer que la charpente est saine
- possibilité d’acquisition en SCI
- déclarer l’appentis
- conserver tous les éléments existants lors de ma visite : évier de cuisine, baignoire, wc, porte, fenêtres, étaies

Quels sont vos avis ? Les points dont je dois me méfier (j’ai par ailleurs dressé un listing assez complet de questions où l’agent immobilier n’a pas su me répondre à la plupart) ?
NB : 90 % des travaux seront réalisés par des artisans d’expérience (hors choses simples : ravalement, terrassement et éventuellement peinture)

Une offre aussi basse pourrait fonctionner vu le contexte ? (pour un ami ça a fonctionné)
Comment faire pour l’appentis ? De toute façon je ne peux envisager d’extensions habitables. Au pire je peux le conserver et faire poser du bac acier à la place de la tôle vétuste existante.
En ce qui concerne le prêt, un banque peut-elle englober avec le prix d’acquisition l’ensemble des travaux (avec devis à l’appui) ou est-on obligé de souscrire à un prêt travaux en supplément ?
Le(s) prêts peuvent-il être décalé (temps des travaux) ?
Pour ce qui est des biens mobiliers existants dans un état proche du neuf (évier de cuisine avec meuble, baignoire, wc, porte à poser…) je ne pourrais les passer en charges dans la mesure où c’est au nom du propriétaire actuel et la date est antérieure à l’acquisition du bien, en revanche sur justificatif, est-ce que ces biens mobiliers pourraient être déductible des frais de notaire ?

Merci à vous.

Dernière modification par Gamma76 (18/08/2016 14h17)

Mots-clés : anah, déficit foncier, immobilier, travaux

Iqce · #2

Bonjour,

Je vais essayer de vous donner quelques infos sur l’appentis ; s’il est avéré qu’il est ancien, soit plus de 10 ans, le fait qu’il ne soit pas cadastré n’a aucune importance juridique (oubli, mise à jour tardive etc Le cadastre ne créait pas de droit).
Par contre si sa construction est illégale, il est théoriquement impossible de le faire évoluer au titre du droit du sol. Concrètement, il arrive que des dossiers d’autorisation passent entre les mailles des filets des services chargés de l’instruction et surtout du contrôle de légalité.

Il faut consulter le document d’urbanisme s’il existe (PLU ou POS ; sinon on est au RNU) ; en centre bourg ce serait surprenant que l’on ne puisse pas densifier et donc construire : bien regarder les articles 6 et 7 (alignements) et le 11 (architecture : les appentis non guère la "cote" encore moins les ondulines ou bac acier en général), vérifier s’il y a un périmètre ABF ou non…

On distingue toujours :
- l’illégal qui peut être démoli (en droit privé ET en droit administratif) : à fuir
- l’illégal que l’on peut régulariser et faire évoluer

Renseignez vous ?

Gamma76 · #3

Cet appentis a sans aucun doute plus de 10 ans, je dirais même 50 ans voir même un siècle (aussi vieux que la maison) à en juger les fondations (présence d’un mur en brique sur le côté).

J’ai constaté ce point litigieux sur le site cadastre.gouv.fr

L’agent immobilier (aucune confiance en lui, à confirmer) m’a spécifié que la zone était constructible/extensible. Par ailleurs historiquement la maison disposait d’un terrain plus vaste et 2 parcelles ont été revendues il y a quelques années pour y construire des maisons neuves.

Merci pour la remarque, il est vrai que le bac acier n’aura aucune qualité esthétique et pourra être contesté (même si à l’heure actuelle c’est de la tôle rouillée et peut être une partie en fibro-ciment amianté…)
Ce serait aussi un moyen de pression avec l’agence/le vendeur pour faire baisser le prix.
Le démolir ne me poserait pas de soucis car je peux le faire faire à moindre coût (hors amiante).
Le conserver apporterait un élément fonctionnel de plus (débarra d’aux moins 50 m² au sol)
Je vais consulter le POS pour en être certain.

- Si j’ai bien compris, on ne peux passer en charges (2044 revenus fonciers) les extensions d’habitation donc par rapport à mon projet avec budget serré, ce n’est pas intéressant ici, même avec autorisation, d’agrandir la surface habitable en y intégrant cet appentis ?
- Ais-je le droit en revanche de passer en charge la rénovation du toit de l’appentis (en bac acier ou le cas échéant en ardoises) ?

Bernard2K · #4

Vous pouvez passer en charges déductibles (des revenus fonciers) la réfection du toit de cet appentis. Les travaux d’entretien et de réparation du bien loué inclut les annexes (garage, appentis…).

En revanche des travaux pour le rendre habitable ne seraient pas des charges déductibles, car ces travaux sont assimilés aux travaux de construction et de reconstruction. Pour autant, ce n’est pas parce que ce n’est pas déductible que c’est forcément inintéressant ! Augmenter de 50 % la surface habitable augmenterait la valeur locative et la valeur de revente !

Mais le premier point à clarifier est le statut de cet appentis, son ancienneté, et ce que vous avez le droit de faire dessus ou non.
S’il est aussi ancien que ce vous dîtes, il faut savoir que la construction est légale (même sans permis de construire) si, à l’époque où elle a été construite, une telle construction ne nécessitait pas de permis de construire.
Exemples :
- le cas général, les maisons. Une maison datant d’avant 1943 est légale, même sans permis de construire, car la loi introduisant les permis de construire date de 1943.
- mais pour d’autres constructions ou annexes, l’exemption de permis de construire a pu se prolonger après 1943. Exemple pour un bâtiment agricole : "Considérant qu’en application de l’article 1er de l’arrêté du 10 août 1946 portant exemption du permis de construire en ce qui concerne les bâtiments d’exploitation agricole, alors applicable, l’édification, en 1960, sur le terrain acquis par M. et Mme D, d’un abri préfabriqué à usage de poulailler, était dispensée de permis de construire ; que cette construction qui pouvait donc être librement réalisée avait dès lors une existence légale, alors même qu’elle n’a fait l’objet d’aucune autorisation" (CE du 15/03/06).

Donc, première question : quand a été construit cet appentis ? Deuxième question : à l’époque où il a été construit, y a-t-il eu une autorisation (permis de construire ou autre) ? Troisième question : si absence de permis de construire, n’est-ce pas tout simplement parce qu’à cette époque, une telle construction était dispensée de permis de construire ?

Pour prouver l’ancienneté de la construction, toute preuve est la bienvenue (plans datés, photos datées, par exemple).

Une source sur ce sujet : De la preuve de l?existence légale d?une construction ancienne à la preuve de son achèvement - JURISURBA

Dernière modification par Bernard2K (19/08/2016 10h33)

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