Sous-louer un appartement pour faire de la location saisonnière ?

Bonjour,

Je rebondie sur le sujet.

En effet, je pense que l’article 8 de la loi de juillet 89 qui stipule les conditions legales de la sous-location (accord formel du bailleur et limite de loyer) ne concerne que les locations de residence principale. Par consequent, si on loue un appartement en tant que residence secondaire et que l’on obtient l’accord formel du proprietaire pour sous-louer sans limite de loyer, je pense que cela est legale, en tous les cas, pas interdit par la loi.
Est ce que quelqu’un aurait un avis ou une experience de ce type?

En vous remerciant par avance.
Bluesky.

La résidence secondaire, c’est une location de chose soumise seulement au code civil. Autrement dit, c’est très peu encadré, donc les conditions de la location dépendent essentiellement de ce qui est convenu dans le bail.

L’article 1717 du code civil dispose :

Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite.

Elle peut être interdite pour le tout ou partie.

Cette clause est toujours de rigueur.

Donc, en fait, tout dépend de la rédaction du bail :

- le bail peut interdire expréssément la sous-location. Selon les termes de l’article 1717, si ce n’est pas interdit par le bail, c’est autorisé donc il n’y a pas besoin d’obtenir l’autorisation du bailleur.

Mais attention aussi aux termes du bail sur la destination de la chose. Selon l’article 1728 :

Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il faut donc que la destination ou l’usage du bien, tel que défini dans le bail, n’exclue pas la sous-location. Si par exemple le bail stipule "le preneur s’engage à utiliser exclusivement les lieux pour la résidence secondaire de lui-même et de sa famille proche", la location saisonnière me semble exclue. Attention donc aussi à la rédaction de cette partie du bail.

Notez quand même les baux de résidence secondaire sont rarement des baux de longue durée. Si le bailleur s’aperçoit que vous faites de la location saisonnière avec son bien, et qu’il se sent floué d’une façon ou d’une autre, la solution sera simple pour vous évincer : ne pas renouveler le bail.

J’ai récemment lu le résultat d’un procès au sujet d’une personne ayant loué l’une des chambres de son bien sans l’accord du propriétaire (je parle bien d’une chambre et pas de la totalité du bien).

En résumé:
   -le propriétaire a découvert l’annonce et a demandé au locataire d’arrêter la sous-location
   -le locataire n’a pas respecté cette demande car il avait "des demandes de location déjà acceptées" mais a promis de ne plus accepter d’autres demandes
   -le propriétaire l’assigne en justice
   -le propriétaire demande la résiliation du bail et l’expulsion
   -le propriétaire demande a récupérer les gains de la sous-location en tant que dommage et intérêts (environ 7k€)

Le jugement a donné raison au propriétaire:
   -Résiliation du bail => accepté
   -Récupération des gains de la sous-location => refusé
   -1,5k€ de préjudice moral
   -600€ de frais d’avocats

En fait il y a maintenant apparemment plusieurs sons de cloche, suivant les cas, en justice.
Une décision notable à été prononcé en 2016 en faveur des propriétaires qui n’avaient pas donné leur accord (TI Paris 5, 6/04/2016) et récemment c’est une décision contraire qui est intervenue :
Paris: Un juge accorde le droit à une sous-location avec AirBnB sans l?avis des propriétaires

Bonjour,

Personnellement j’ai rencontré un investisseur qui exploite ce filon sur 5 appartements auprès d’un unique propriétaire (sous-location pour faire du meublé).

Par contre pour cela, il a fait les choses de façon très transparente:
- Il a clairement parler du projet au propriétaire et signé un bail spécifique (préparé par un avocat).
- Ce n’est pas lui en tant qu’individu qui est sur le bail mais une entreprise qu’il a crée spécifiquement.

Il a vendu au propriétaire quelques avantages:
- Un loyer légèrement plus cher que ce qu’il demandait initialement.
- La garantie d’un bien toujours clean (parce que c’est nécessaire pour bien louer en courte durée).

Au final, cette activité pourrait se rapprocher, toute proportion gardée, d’un mini service d’hôtellerie.

Bruno

Bonjour
Pour moi c’est jouable mais attention toutefois à l’abus de droit. Il faut que la société qui exploite le bien n’ait pas que la SCI comme bailleur…. mais une vraie activité.
Par ailleurs, le choix du prénom "Jean" est-il du au hasard ? :-)
Cdt

PeterReal a écrit :

Pourrait-on si l’on pousse un peu ce raisonnement, "contourner" légalement l’interdiction de louer en meublé un bien détenu par une SCI à l’IR ?
Ex
Jean détient la SCI ABC et la SARL XYZ, la SCI ABC à l’IR sous loue son bien en nu à la SARL XYZ qui l’exploite en meublé ou courte durée.

Ainsi Jean paie l’IR sur la location nue et l’IS sur la marge bénéficiaire du meublé, la SCI peut rester à l’IR, la SARL n’assure que l’exploitation commerciale et peut facilement cesser son activité si le vent tourne.

Notez bien qu’il n’est pas "interdit" à une SCI IR de louer meublé. C’est toléré jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires. Au-delà de 10 % il faut passer à l’IS, de manière irréversible.

Pour un bien qui est déjà logé dans une SCI IR, que l’on veut absolument passer en meublé (location saisonnière notamment), et dont le loyer représenterait plus de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI, la solution de Jean me semble adaptée. Notez que le bail entre la SCI et la SARL est un bail commercial.

Néanmoins, si Jean n’a pas encore acquis le bien, je pense qu’il a tout intérêt à l’acquérir en nom propre pour être LMNP au réel.

En effet, dans la solution de Jean :
- déjà, deux structures à créer, des formalités, deux comptabilités à tenir…
- par la SCI IR, Jean est imposé sur le loyer, en revenus fonciers. Le cas typique est de 30 % d’IR et 15,5 % de PS (bientôt 17 %), ça coûte… Par la SARL, les recettes de la location sont imposées IS. La SARL ne peut pas amortir le bien qui ne lui appartient pas. Elle peut seulement déduire en charges le loyer versé, et amortir les meubles si c’est elle qui les a achetés. Comparez l’imposition globale à celle d’un LMNP réel qui peut amortir le bien et donc aura un BIC nul ou faible pour au moins 10 ans…
- cesser "facilement" l’activité saisonnière n’est pas si facile : il faut liquider la SARL, rompre le bail commercial pour cessation d’activité…

Vraiment, c’est une solution seulement si le bien est déjà coincé dans une SCI et que c’est la seule solution pour louer meublé. Sinon, le LMNP au réel est beaucoup plus avantageux.

Bonjour à tous,

Est-il possible pour une SARL de louer un bien pour exercer une activité de sous-location meublée ? Si oui, le bail conclu avec le propriétaire du bien immobilier demeure-t-il civil ou faut-il basculer sur le bail commercial ?

Merci pour vos réponses

Bonjour, de quels éléments supplémentaires avez-vous besoin ? Mon message est une suite directe de la conversation qui s’oriente vers la création d’activité et évoque le bail commercial… Bien cordialement

Déjà, la rétention d’information, ce n’est pas bon signe. C’est à lui de prouver la solvabilité de la SARL, pas à vous. Ceci étant, s’il se porte garant de sa SARL, il peut déjà fournir ses propres avis d’IR.

Bonjour,

Merci pour vos réponses qui s’orientent donc vers une demande de caution personnelle avec preuve préalable de revenus personnels.

A toutes fins utiles, pour illustrer le propos, la personne en questions publie pas mal de vidéos sur le net. Peut-être que certains le connaissent déjà et en savent plus sur sa situation. Voici le lien.

paulsrzn a écrit :

Bonjour à tous,

voilà un sujet qui va peut-être créer la polémique mais cela fait un moment que je me pose la question  suivante : est-il possible de sous louer un appartement pour faire du saisonnier ou de la courte durée ? Je n’ai rien trouvé de précis sur le forum à ce jour.

Je sais qu’en principe la sous location est interdite, sauf accord écrit du bailleur. Et que vous ne pouvez pas encaisser de loyers supérieurs à ceux que vous versez à votre propriétaire. Mais je me demande si certains d’entre vous ont déjà réfléchi au sujet. Car si le propriétaire est au courant et donne son accord, tout le monde n’est-il pas gagnant ?

Merci d’avance pour vos avis.

Message édité par l’équipe de modération (15/11/2016 18h59) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

La sous location airbnb est possible via un bail commercial sans limite de loyer.