Comment financer un achat-revente immobilier ?

Immo92 · #1

Bonjour à tous,

Je me renseigne sur les opérations d’achat-revente et il y a une question qui revient sans cesse mais qui trouve rarement une réponse : le financement.

Après renseignement, il se trouve que très peu de banques traditionnelles acceptent de financer ce type d’opération et en fouillant sur le net, on trouve un mic-mac de courtiers spécialisés voire des sites de crowd-funding. Le problème de ces approches est qu’elles sont très incertaines et ne conviennent pas à un engagement ferme d’achat comme lors d’une vente aux enchères. J’ai besoin de ficeler le projet en amont.

Beaucoup préconisent de mentir à sa banque en prétendant que le projet est du locatif, mais je n’ai pas envie de rentrer dans ce jeu car la relation de confiance avec le banquier sera rompue. L’autre inconvénient lorsque l’on recourt à un prêt classique est que le financement sera limité par son endettement maximal et donc par ses revenus. Or, l’achat-revente est une opération qui ne s’étale pas sur la durée et qui ne devrait (a priori) dépendre que de la viabilité du projet.

Donc quelle est la bonne approche ? Il semble que les marchands de biens bénéficient de lignes de crédit, est-il recommandé de prendre le statut de marchand de biens pour se lancer ? Je précise que je souhaite rester salarié et juste investir à côté, je n’ai donc pas envie de me retrouver dans un régime qui ne me conviendrait pas (comme le RSI).

Immo92

Mots-clés : achat, financement, marchand de biens, revente

dalki · #2

Bonjour,

Le financement constitue en effet toute la difficulté de l’opération que vous souhaitez mener (sans parler de fiscalité).
Pourquoi ne pas envisager d’effectuer, pour débuter, votre projet d’achat-revente en qualité de résidence principale ? Avec un financement de résidence principale en habitant le logement le temps des travaux, de la rénovation.

Il y a naturellement l’inconvénient de devoir habiter dans les travaux, mais le jeu peut en valoir la chandelle. Mais l’opération ne pourra pas être reproduite. Mais l’éventuelle plus-value peut constituer votre capital de départ pour d’autres opérations que vous pourrez ensuite financer.

Attention toutefois si vous débutez dans l’immobilier à bien calibrer vos travaux (durée+coût) ainsi que l’envergure d’un tel projet et les risques associés (frais de mutation, travaux, fiscalité). Je vous invite ainsi à lire les mises en garde de Bernard2K relatives au statut de marchand de biens.

Immo92 · #3

Bonjour,

Comme je le précisais dans mon message, je n’ai pas envie d’escroquer la banque, je préfère que les termes de l’investissement soient bien clairs dès le départ pour les deux parties. Après une rapide recherche, on trouve certaines banques qui acceptent ce type de financement (par exemple : Marchands de biens - Préparer votre projet immobilier | Banque BCP). Mais je ne connais pas les garanties qu’ils attendent, notamment s’il faut avoir créé son entreprise en tant que marchand de biens. C’est pour ça que je souhaitais avoir des témoignages sur le sujet.

Honnêtement, dans ce type d’opération, je ne m’attends pas à générer une grosse plus-value. Je pense me concentrer sur les enchères, où les appartements/maisons se vendent parfois en-dessous du prix du marché. Et je ne compte pas forcément réaliser des travaux. En région parisienne, les biens à rénover se vendent déjà au prix du marché, c’est rarement une bonne opération d’y faire des travaux.

Mais si le financement est vraiment trop galère, je passerai mon tour.

Immo92

Timinel · #4

Bonjour

vous allez sur un marché tres particulier et tres compétitif, ne croyez surtout pas que c’est un moyen " facile " de faire des plus value.

1) pour l’achat revente , en tant que particulier vous allez vite etre limité, le fisc n’appreciant pas les opérations multiples donc le statut MDB sera nécessaire

2) pour le financement, il n’y a pas vraiment de raison que la banque ne vous finance pas et honnetement sans historique vous n’aurez pas de financement d’achat revente facilement. on ne peut pas dire que ce soit un mensonge tres impactant de revendre un premier bien si vous avez une bonne opportunité.

dans les vente aux encheres ce qui compte c’est :
a) d’avoir du cash dispo
b) un banquier sous la main pour prendre rapidement le relai. ( les garanties sont simples : vous avez le cash / titres en collateral et/ou vous avez un track record réconfortant )

il vous faut commencer par des operations qui ne vous mettent pas a risque ( et donc interesse beaucoup de monde ) avant de pouvoir eventuellement monter en capital..

3) je ne connais pas votre experience / connaissance sur l’immo, le secteur ( la presentation est assez laconique ) mais sachez que vous prenez le bien en l’etat, sans recours , sans garantie etc …. donc beaucoup de risque non négociable.
alors que sur des biens en vente classique a defaut vous avez le temps de vous faire la main.

cdt

Flyz57 · #5

Les opérations AR sont considérés comme des activités de promotions dans les enseignes bancaires. si Vous êtes un simple client, ne comptez pas avoir accès.
La seule solution est de faire un prêt acquisition résidence principale, locative et de revendre d’encaisser la PV et rembourser le prêt.
L’endettement sera tjs regardé donc vous ne pourrez pas exonéré même pour un petite période et même si vous aviez déjà une offre d’achat pour revendre le même jour que vous réalisez l’acquisition

Magnetov · #6

Je vais vous apporter ma propre expérience à ce sujet.

Quand on parle de statut marchand de biens, on parle en réalité de créer une société (EI, EURL, SASU, SARL…) avec comme objet social l’achat revente de biens immobiliers.

Ainsi tout le monde peut être marchand de biens, il suffit de créer une société avec cet objet social.

La forme juridique de la société va conditionner le financement de vos opération, je vais vous parler de mon cas qui est une SASU. Je pense qu’il est bien plus dur d’obtenir un financement via les sociétés à responsabilités limitées (EURL, SARL).

J’utilise une SASU car c’est une activité secondaire, je ne me reverse pas de salaire, donc pas de RSI.

Je suis domicilié chez la banque populaire qui ont une cellule spéciale marchand de biens, donc le suivi et le financement est en théorie plus optimal.

Il y a en effet des lignes de crédit à disposition mais pour cela il faut :

- Avoir un an d’exercice comptable sur la société marchand de biens avec au moins une opération présentant une belle marge (20/25% net minimum). Cette opération doit être réalisé sur fonds propres (par exemple via un prêt en compte courant associé). Donc il faut se débrouiller pour avoir le cash en trésorerie…

- Avoir un dossier à peu près clean au près des banques car ils vous prendront en caution de votre société. (éviter d’avoir des crédits en cours en ayant revendu les biens et pas soldé le crédit… ça ils aiment pas du tout…)

A partir de ce moment là c’est assez simple, vous leur présentez un projet d’achat revente qu’ils vont étudier. Si votre projet est validé ils vous demande pour la première opération avec eux d’apporter 30% miminum de trésorerie et vous prête le reste sous forme de ligne de crédit (que vous pouvez décaisser quand vous le souhaiter en partie ou totalité)
Taux : Euribor 3 mois flooré à 0% + 2% (grossomodo en ce moment 2% car euribor 3 mois négatif)
Frais de dossier : 1% du montant mis à disposition

AU début ils vous permettent une ligne de crédit, attendent que vous soldiez l’opération et analysent si vous avez fait un beau projet. Suite à cela vous pouvez cumuler plusieurs ligne de crédit en même temps.

Bien sur, vous l’avez compris, le plus dur c’est de pouvoir réaliser une première année tout seul dans son coin via fonds propre (cash).

Bernard2K · #7

Rien à ajouter aux réponses précédentes. Magnetov, je me permets de vous signaler que je vous ai envoyé un message privé ; il s’agit d’un vrai message privé, qui reste sur le forum (c’est une fonctionnalité nouvelle que j’ai remarquée aujourd’hui, alors je préfère prévenir !).

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2019 14h09)

GoodbyLenine · #8

Magnetov : Dans une SASU, la responsabilité (des associés) est limitée (aux apports) (mais pour financer une SASU, la banque demandera de toute façon d’autres garanties, comme une caution personnelle sur le patrimoine du gérant, et il faudra donc avoir un certain patrimoine…). Et le dirigeant est assimilé salarié (donc affilié au régime général de la sécurité sociale, ceci même s’il est salarié par ailleurs, auquel cas les cotisations sur un salaire=0 dans la SASU seront nulles). Non ?

Magnetov · #9

GoodbyLenine a écrit :
Magnetov : Dans une SASU, la responsabilité (des associés) est limitée (aux apports) (mais pour financer une SASU, la banque demandera de toute façon d’autres garanties, comme une caution personnelle sur le patrimoine du gérant, et il faudra donc avoir un certain patrimoine…).

C’est exact.

GoodbyLenine a écrit :
Et le dirigeant est assimilé salarié (donc affilié au régime général de la sécurité sociale, ceci même s’il est salarié par ailleurs, auquel cas les cotisations sur un salaire=0 dans la SASU seront nulles). Non ?

Oui, pas de cotisation sociale si pas de salaire !

Le mieux c’est d’utiliser un compte courant associé.
Comme on doit réaliser sur fond propre la première opération, il faut prêter ses propres deniers à la société. Cela peut être réalisé via un compte courant associé.

Imaginez que vous prêtez 200k euros à votre société. Vous pouvez vous même définir un plan de remboursement en compte courant associé de votre société vers vous.
Par exemple vous vous versez 2000 euros par mois (soit 100 mois). C’est une sorte de salaire fictif qui vous permet de vivre et sur lequel vous n’avez pas d’impot ni cotisation sociale. (car en fait vous vous remboursez vous même l’argent que vous avez prêté à la société).

Et pendant ce temps vous faites travailler le reste de votre trésorerie sur des opérations d’achat revente. Sachant qu’au bout de 100 mois, alors il vous faudra vous verser des salaires (ou dividendes).

Immo92 · #10

@Timinel Je pense au contraire que c’est un moyen "facile" de faire des plus-values pour la simple et bonne raison qu’on maîtrise le prix d’achat *et* le prix de vente. Si on arrive à acheter un bien immobilier 30% en-dessous de sa valeur, on a la garantie de faire une plus-value. Toute la difficulté réside dans le financement de l’opération.

@Magnetov Merci pour ce feedback hyper-intéressant qui risque d’intéresser beaucoup de monde. Si j’ai bien compris, vous avez monté votre SASU tout en exerçant une activité salariée ?

S’il faut réaliser sa première opération sur fonds propres, alors je suis hors-jeu pour ce type de projet. Je vais certainement regarder du côté des investissements plus classiques pour dégager du cash-flow positif.

Timinel · #11

c’est une question de point de vue .

Le financement ne m’a jamais posé soucis .. la bonne affaire a paris est bien plus délicate et personnellemet je n’ai reussi que dans d’autres regions.
j’ai eu l’occasion de testé les ventes aux encheres , je ne dis pas qu’il n’y a pas d’affaire faire.

on maitrise bien mieux le prix d’achat dans une vente standard puisqu’on a le temps de la nego, de l’analyse du dossier.

Magnetov fait du MDB avec un reseau ( si je ne me trompe pas ), j’ai fait de la loc avec des achats en TGI….

Magnetov · #12

Immo92 a écrit :
@Magnetov Merci pour ce feedback hyper-intéressant qui risque d’intéresser beaucoup de monde. Si j’ai bien compris, vous avez monté votre SASU tout en exerçant une activité salariée ?

S’il faut réaliser sa première opération sur fonds propres, alors je suis hors-jeu pour ce type de projet. Je vais certainement regarder du côté des investissements plus classiques pour dégager du cash-flow positif.

Oui j’ai pu conservé mon travail de salarié qui présente beaucoup de flexibilité et m’a permis d’accéder dans un premier temps au crédit immobilier en tant que particulier.

Marchand de biens c’est aussi un état d’esprit, pas seulement une histoire d’objet social de société..

Commenez par votre résidence principale, vous pouvez faire 2 résidences principales en 2/3 ans sans être inquiété tout en bénéficiant le suivi des banques.

Vous allez juste manquer les frais de notaire réduit (qui sont merveilleux je dois avouer…).

Immo92 · #13

Timinel a écrit :
Le financement ne m’a jamais posé soucis .. la bonne affaire a paris est bien plus délicate et personnellemet je n’ai reussi que dans d’autres regions.

Et pourquoi y aurait-il plus d’opportunités en province selon vous, est-ce qu’il y a tout simplement moins de concurrence entre les acheteurs ?

Magnetov a écrit :
Commenez par votre résidence principale, vous pouvez faire 2 résidences principales en 2/3 ans sans être inquiété tout en bénéficiant le suivi des banques.

Je ne me vois pas trop vivre dans un bien acheté juste pour faire une plus-value. En revanche, une possibilité qui s’offrirait à moi serait de vendre ma résidence principale pour me prendre une location, je disposerais ainsi d’un apport conséquent en cash. C’est une stratégie qui est souvent recommandée…

sbonnet02 · #14

Bonjour

Pour un achat revente par le biais d’une SASU marchand de biens une banque me propose le montage suivant :
Montant : 300 000€
Type : Crédit relais
Durée : 24 mois
Taux : EURM3M+2.30%
Garantie : PPD sur biens acquis + hypothèque sur travaux
Frais dossier : 1000€

Que pensez-vous de ce taux ? Aucune idée des taux pratiques sur 24 mois
S’il y a d’autres marchands je suis preneur pour échanger sur divers sujets

Merci bien

Simon

Bre · #15

J’ai aujourd’hui plusieurs appartements en lmnp et un peu de cash de côté, j’ai l’opportunité de prendre 2 biens à rénover fortement mais grosse plus value latente ensuite. En gros j’ai un bien à 20k€ plus 90k€ de travaux qui vaudra environ 180k€ voire un peu plus et un autre plus cher, environ 130k€ et 120k€ de travaux qui en vaudra environ 350k€ une fois terminé, 2 opérations plutôt sympa d’achat revente donc. On envisage ce dernier comme notre future rp mais on n’est pas sûr que les trajets et la façon de vivre un peu plus excentrée nous convienne..
Ma banque ne prête pas pour les mdb mais me suit pour de la rénovation rentable. Je me demandais s’il aurait été judicieux de faire racheter un appartement ou deux par une sasu, et de prendre cet argent et un peu de cash pour monter une opération parmi les 2 à ma dispo?
Question un peu à part: pour le deuxième bien, si on l’achète à deux, qu’il est indiqué comme résidence principale mais qu’une fois les travaux ( qui nous auront fait faire les aller retours de nombreuses fois) finis on se rend compte que cela ne nous va pas, est-on aussi taxé sur la PV? J’imagine que oui mais je voudrais en être sûr.
Merci

Surin · #16

Bre a écrit :
judicieux de faire racheter un appartement ou deux par une sasu, et de prendre cet argent et un peu de cash pour monter une opération parmi les 2 à ma dispo?

Pas compris la question, développez pour les autres, quelle Sasu, la votre, une que vous créez pour l’occasion ? Vente à vous de vos appartements ?

Bre a écrit :
pour le deuxième bien, si on l’achète à deux, qu’il est indiqué comme résidence principale mais qu’une fois les travaux ( qui nous auront fait faire les aller retours de nombreuses fois) finis on se rend compte que cela ne nous va pas, est-on aussi taxé sur la PV? J’imagine que oui mais je voudrais en être sûr.

L’histoire romancée j’achète pour faire travaux et pv mais laisse entendre que ça pourrait être notre RP nécessite que vous changiez de RP, cela se traduit par souscription des abonnements dans la nouvelle RP et y vivre. 6 mois un an c’est bien, plus c’est mieux. Durant ce temps vous êtes censé avoir abandonné "l’ancienne" RP, si c’est une location vous résiliez le bail, si vous en êtes propriétaire pour la mettez en location. Sinon vous n’arriverez pas à prouver quoi que ce soit en cas de contrôle.

Je doute que l’on vende un bien 350k€ avec certitude si l’on trouve des biens à récover à moins de 150k€ dans le secteur ou pire à 20k€. Attention à ne pas surestimer le potentiel.

Bernard2K · #17

Bre : ça fait des années que vous posez la même question : "comment faire de l’achat-revente, mais en douce ?", autrement dit, "comment être marchand de biens sans être marchand de biens ?". Vous cherchez à fuir trois choses :
- la fiscalité.
- le fait que la banque ne finance que très difficilement les marchands de biens. Donc vous voulez lui raconter une autre histoire, pour qu’elle vous finance quand même.
- vos responsabilités. En effet, rénover complètement à neuf et revendre, cela faire de vous un professionnel de type promoteur. Cela vous donne une grande responsabilité envers l’acquéreur.

Non, vous ne pouvez pas flouer à la fois l’Etat (en évitant la fiscalité), la banque (en lui cachant qu’elle finance en fait un marchand de biens) et l’acquéreur (en n’assumant pas vos responsabilités de marchand de biens jouant un rôle de promoteur). Ca paraît évident : on ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière. Vous avez déjà entendu ce proverbe, non ? Ben voilà.

Depuis toutes ces années que vous reposez la même question sous différentes formes, toutes les réponses vous ont déjà été données. Alors, soit vous assumez que vous voulez créer une activité de marchand de biens, et vous faites tout ce qu’il faut pour ; soit vous arrêtez de rêver à de l’achat-revente qui serait fait "en douce".

Dernière modification par Bernard2K (06/03/2021 10h42)

Bre · #18

Surin a écrit :
Bre a écrit :
judicieux de faire racheter un appartement ou deux par une sasu, et de prendre cet argent et un peu de cash pour monter une opération parmi les 2 à ma dispo?
Pas compris la question, développez pour les autres, quelle Sasu, la votre, une que vous créez pour l’occasion ? Vente à vous de vos appartements ?

Bre a écrit :
pour le deuxième bien, si on l’achète à deux, qu’il est indiqué comme résidence principale mais qu’une fois les travaux ( qui nous auront fait faire les aller retours de nombreuses fois) finis on se rend compte que cela ne nous va pas, est-on aussi taxé sur la PV? J’imagine que oui mais je voudrais en être sûr.
L’histoire romancée j’achète pour faire travaux et pv mais laisse entendre que ça pourrait être notre RP nécessite que vous changiez de RP, cela se traduit par souscription des abonnements dans la nouvelle RP et y vivre. 6 mois un an c’est bien, plus c’est mieux. Durant ce temps vous êtes censé avoir abandonné "l’ancienne" RP, si c’est une location vous résiliez le bail, si vous en êtes propriétaire pour la mettez en location. Sinon vous n’arriverez pas à prouver quoi que ce soit en cas de contrôle.

Je doute que l’on vende un bien 350k€ avec certitude si l’on trouve des biens à récover à moins de 150k€ dans le secteur ou pire à 20k€. Attention à ne pas surestimer le potentiel.

Une SASU que je créerai pour l’occasion, l’idée serait d’une part de m’apporter du cash pour pouvoir financer en tant que marchand de biens une opération et d’autre part de m’enlever de l’endettement.
Pour le second point ce n’est pas ici une histoire romancée sinon je la ferai avec le premier bien, c’est juste que se décaler de 15-20 min de tout, tous les jours alors que je suis plutôt citadin ca n’est pas évident de se projeter, nous sommes actuellement propriétaires et on sait ce qu’on a mais pas ce qu’on aura. Le doux rêve est de trouver la petite bastide pas loin de tout, ce bien en question coche beaucoup de cases mais pas toutes et si on revend notre maison actuelle puis qu’on se rend compte que la bastide ne nous convient pas je serai coincé car ce sera très compliqué de retrouver quelque chose..
Attention à mes calculs et désolé s’ils n’ont pas été clairs :
1er bien : 20k + 100k de travaux et revente à 180
Ce premier est issu d’une succession ca fait 70ans que ca sert de remise à la famille depuis des générations, je l’ai fait détacher d’un lot (il devait se vendre comme remise/ garage avec la maison du grand père décédé)
2eme : 130k + 120k de travaux et valeur à 350
Celui-ci appartient au neveu de la vendeuse du premier qui lui même et ses frères ont dans les 70ans et possède cette bastide dans les bois depuis des décennies.
Les bonnes affaires arrivent et comme on dit souvent il faut les provoquer (visiter une maison qui n’a pas l’air top juste parce que dans le descriptif il est indiqué qu’il y a une remise) et de la chance (je n’aurai du jamais voir ce neveu mais la tante lui a demandé de vider la remise..)

Bernard2K a écrit :

Non la question n’est pas comment être marchand de biens sans être marchand de biens mais comment font les marchands de biens? Peut-être que vous avez toutes les connaissances générales et plus précisément fiscales pour répondre à toutes les questions des forumeurs mais moi non et quand je vois les choses qui se passent je me dis qu’il y a des éléments que je n’ai pas en ma possession.
Exemple : je suis allé plusieurs fois aux enchères, c’est QUASIMENT TOUJOURS les 2 mêmes frères qui achètent tout, jusqu’à acheter occupé et avec travaux plus cher que le vide rénové dans la même résidence, alors que moi je m’arrête à la moitié du prix final car sinon je ne vois pas l’intérêt de tout cet embêtement pour quelques milliers d’euros. Hormis s’installer comme les acheteurs à ne pas défier il doit bien y avoir une façon de gérer derrière ces acquisitions qui permettent de gagner de l’argent. A chaque séances ils dépensent entre 200 et 400k€.. Alors je m’interroge.
Après libre à vous de prendre la demande pour mon deuxième bien pour une demande déguisée mais il n’en n’est rien.
J’assumerai volontiers d’être marchand de biens le jour où je me lancerai et que je saurai pourquoi et comment cela fonctionne. Alors je suis désolé si mes questions vous dérangent..

stefmartin · #19

sbonnet02, le 02/03/2021 a écrit :
Bonjour

Pour un achat revente par le biais d’une SASU marchand de biens une banque me propose le montage suivant :
Montant : 300 000€
Type : Crédit relais
Durée : 24 mois
Taux : EURM3M+2.30%
Garantie : PPD sur biens acquis + hypothèque sur travaux
Frais dossier : 1000€

Que pensez-vous de ce taux ? Aucune idée des taux pratiques sur 24 mois
S’il y a d’autres marchands je suis preneur pour échanger sur divers sujets

Merci bien

Simon

Bonjour à tous,

J’ai créé une société de marchand de biens en 2020.
Je cherche actuellement un financement pour une opération pour laquelle j’ai signé un compromis.
Pouvez-vous m’aider avec des suggestions pour les banques qui financent ?
J’ai fait le tour de quelques banques, la réponse est catégorique, ils ne financent pas les MDB. 2 m’ont répondu qu’ils finançaient, uniquement pour les montants à plus d’1M€, ce qui n’est pas le cas ici.

Si besoin j’ai ~30% d’apports…

Connaissez-vous des banques qui financent pour des opérations à 300-500k€ ? Si oui lesquelles ?

Merci pour votre aide

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Immo92 a écrit :

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sbonnet02, le 02/03/2021 a écrit :

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