Mav [27] : étude de cas immobilier (petit immeuble de 2 lots à renover entièrement)

Bonjour,

Désolé je ne vais pas répondre à la question sur les travaux avant la signature définitive. Par contre , je vous conseille d’utiliser les services de votre notaire ( ou de celui qui va le devenir). Pour moi, ce n’est pas plus cher et vous avez un homme de droit qui va défendre vos intérêts. Par ailleurs , si comme beaucoup , vous êtes amené à réitérer les actes d’achats , vous aurez un vrai partenaire. Cela fait 2 fois que nous achetons avec notre notaire et il débrouille tous les points potentiellement "sensibles".
Un notaire ne gère pas vos biens mais il gère tous les points de droit de la mutation qui peuvent vous sauver ou vous plomber en cas de difficulté ( servitudes par exemple).

Concernant le carrelage ou le parquet, nous préférons le parquet qui est bien plus tendance et chaleureux.
A tel point , que dans les visites , nous en sommes très souvent à considérer le carrelage comme un point légèrement négatif car nécessitant un recouvrement.L’ambiance sonore voire la transmission phonique du carrelage est aussi à prendre en compte
Dans certains cas , le parquet peut être habilement remplacé par un bon vinyl aspect parquet.Selon les cas , il y a du rouleau ou des lames. C’est rapide , d’un cout raisonnable , avec une pose au double face cela préserve le revêtement de sol antérieur ( le carrelage ) et donc permet de gérer des évolutions de décoration ou des dégats.

+1 pour le notaire, vraiment c’est LE point capital.

Pour le revêtement de sol : oui si vous prenez un super carrelage. Sinon, il est possible de poser des revêtements de sols tellement solides et esthétiques que l’on croirait du vrai plancher ou du vrai carrelage. Rien à voir avec les antiques "linos". Gain de temps et forcément de rentabilité.

Pour les travaux avant la signature, c’est comme pour le notaire unique du vendeur : il ne faut pas. On ne sait jamais ce qui peut arriver, à commencer par vous même, imaginez les conséquences…Si vous devez annuler la vente (quitte à payer le dédit bien sur). Au pire mettez cela par écrit devant notaire, s’il accepte (pas sur), et c’est le vendeur qui doit voir avec son assurance en tant que propriétaire, j’avais essayé par le passé et l’on m’avait dit que réglementairement c’était impossible (donc à confirmer).

Bon courage, beau projet !

Mise à jour du 10/01/2018

Nous avons signé le compromis de vente le 18/11/2017 (en l’absence de mon notaire, car avec le déplacement et nos disponibilités, cela repoussait la date à presque mi-Décembre) et après le délai légal de rétractation, le propriétaire a accepté de nous donner les clés afin de réaliser des devis de rénovation et de pouvoir commencer quelques travaux.

En premier lieu, nous avons sélectionné au moins 3 artisans pour chaque corps d’états : électricité (rénovation complète des 2 appartements), plombier (création d’une salle de bain) et maçon (changement de la porte d’entrée).
Le fait d’avoir fait appels à 3 artisans différents nous a vraiment permis de mieux qualifier notre besoin. C’est notre premier projet en rénovation complète (le premier était quasiment habitable en l’état) et nous avons senti notre amateurisme dès les premiers échanges avec les artisans. Pas à rougir non plus parce que nous avions soigneusement préparé ce que nous voulions demander mais nous avions oubliés certains points essentiels (oh, une alimentation en eau pour un éventuel lave-vaisselle dans la cuisine, ca serait pas mal !).
Tous les devis se sont effectués au cours d’une soirée marathon (10 artisans en 4h) mais cela nous a permis de concentrer notre présence (l’immeuble est a environ 1h de notre domicile).

Pendant les vacances de Noël, nous avons activement travaillé à éclaircir les 2 appartements : décollage des murs et sols (papiers peints, moquette, lino, carrelage), suppression de la salle de bains existante, abatage d’une cloison afin d’agrandir une pièce, vidange du ballon d’eau chaude (et extraction d’environ 90kg de calcaire:(). Bref, nous n’avons pas chômé entre 2 bouts de foie gras et quelques verres de champagne (mais à rythme raisonnable, sans trop se prendre la tête).

Entre temps, les premiers devis ont commencé à tomber. Nous avons été extrêmement étonné du faible taux de réponse : 2 plombiers sur 4, 1 maçon sur 3 et 1 électricien sur 3.
Nous avons été embêté pour la partie électricité car nous n’avions aucun autre point de comparaison malgré des relances à minima hebdomadaires (« oui Monsieur, il me manque un dernier prix, je vous l’envoie d’ici 2 jours… »), et à la fin, les artisans ne nous répondaient plus.

Les devis étaient le gros point d’incertitude jusqu’à présent, car l’estimation ne se basait que sur ma maigre expérience dans le domaine mais au final cela s’est révélé plutôt inférieur. Nous nous sommes mêmes payés le luxe d’ajouter des travaux de maçonnerie afin de refaire l’ensemble des cloisons coté rue (isolation existante en polystyrène) en BA13 + laine de roche et de recréer complètement un espace WC qui était fait en cloison bois. Nous tournons autour de 12500€ pour l’ensemble des travaux soit tout juste 500€ de plus que l’estimation initiale (mais avec de nombreux travaux supplémentaires). En intégrant 4 000€ d’ameublement (cuisines, meubles SDB, électroménager, fournitures meublés), il nous reste encore 1 500€ de marge de manœuvre sur le prêt travaux, au cas où.

Coté banque, rien à redire, la conseillère a trainé un peu à envoyer les propositions de financement mais une fois reçus, nous avions les offres éditées en 1 semaine. Nous avons même eu la possibilité d’intégrer les achats de mobiliers et d’électroménager dans le prêt travaux (donc aucun apport personnel, financement à 110 % + 100 % de travaux / ameublement)

La signature est prévue dans 10 jours et à partir de cette date, le bal des artisans va démarrer pour une durée de chantier d’un mois et demi. Il nous reste quelques travaux à finaliser avant leur venue (suppression des cloisons placo/polystyrène existantes coté rue avant l’intervention du maçon) puis la prochaine intervention sera pour les enduits de lissage, peintures et pose du parquet.

Si c’était à refaire, ce que je ne referai pas :

Le fait d’avoir concentré tous les devis en une seule soirée a été extrêmement bénéfique. En revanche, je serai beaucoup moins patient sur les délais de fourniture des devis par les artisans (j’ai l’impression d’avoir attendu des devis qui de toute façon ne sont jamais arrivés) et sur leur contenu (certains devis sont de vraies histoires qui racontent l’objectif du projet et les coûts majeurs, d’autres détaillent des raccords à 0.60€). J’ai fini par faire des fiches de lots qui reprennent l’ensemble des attentes pour un artisan et je leur envoie par e-mail. Même si le projet évolue, cela permet de s’assurer que le besoin est bien pris en compte à chaque étape. L’objectif n’est pas non plus de détailler ligne à ligne mais permet d’avoir une base de comparaison entre les artisans.

Le fait d’avoir effectuer les travaux d’éclaircissement et de déblaiement a permis de diminuer le coût de la facture (je pense que cela m’aurait coûté 2 000€ au bas mot). J’ai pris un certain plaisir à le faire car cela permet de mieux s’approprier le bien et de projeter les attendus plus facilement. Cela a permis également d’optimiser les devis pour le plombier et l’électricien car la variable « découverte de trucs pourris » a normalement déjà été traité (ex : 3h pour vider à la main 90kg de calcaire). Je pense que pour un futur projet, je déléguerai ces tâches à un artisan afin d’augmenter mon capital sérénité

Le seul risque de cette opération a été de réaliser ces quelques travaux sans être propriétaire et c‘est vrai qu’il m’est arrivé de me demander si je pouvais effectuer tel ou telle opération sans prendre un risque majeur. 

La suite des aventures d’ici un mois

Merci pour ces liens, j’en avais visionné une sur l’enduit sans savoir qu’une chaine complète était disponible

Quelques images du T2 (40m²) avant :





Quelques images du T2 après :





Les photos avant/après concernent les mêmes pièces (pas exactement le même angle), sauf la dernière puisqu’il s’agit d’une création de pièce

Je posterai des photos du T1 (plus petit : 18m²) dans quelques jours

Merci pour ces premières photos

Du coup, j’ai aussi appris quelque chose sur les volumes aujourd’hui !

Les nouveaux volumes dans la salle de bain (A5 NF C 15-100) -

Si j’ai bien compris, les appareils avec terre doivent se situer à plus de 60 cm de la douche (hors zone 2) ?