Accès Valeur Pierre : vos avis sur cette SCPI (BNP Paribas REIM)

Et vous, quel est votre avis (et votre analyse surtout) ?

De mon côté, je constate que cette SCPI est le résultat de la fusion de 3 SCPI en 2012. Donc le RAN fin 2011, ou les valeurs de reconstitution ou de réalisation fin 2011 … ne sont plus trop pertinentes. Donc je pense qu’il ne sera pas facile (même avec le Rapport Annuel 2012 d’ici qqs semaines) de se faire une idée de la situation de cette SCPI, et de faire des projections sur son devenir. Il faudrait étudier les derniers rapports des 3 SCPI fusionnées, et se faire une opinion sur les évolutions récentes, les perspectives futures, et la gouvernance de la SCPI fusionnée (sachant que celle des autres SCPI de la même société de gestion est … bôôf). Tant qu’à prendre du temps pour étudier une SCPI, j’en choisirais plutôt d’autres, plus simple à étudier…

Bonjour à tous,
Actuellement à la recherche d’un financement, je regarde et me documente sur quelques SCPI et plus particulièrement Valeur Accès Pierre. Issue de la fusion entre Accès Pierre, Valeur Pierre et Valeur Pierre Allianz en 2012. J’aimerais votre avis sur cette SCPI.

Je sens la question venir : Pourquoi cette SCPI plutôt que les " références actuelles" que sont par exemple PFO2 PrimoPierre ou Corum Convictions ? Et bien parce je peux éventuellement en acheter des parts de gré à gré à un prix abordable donc pourquoi pas.

Je suis un novice complet dans ce domaine mais j’ai fait pas mal de recherches et voila ce que j’ai pu noté:
- SCPI de bureaux à 90%
- Grosse Capitalisation (plus d’un Milliard d’actifs)
- La revente au marché secondaire perdure
- Valeur de la part en légère mais constante augmentation ( sauf 2013 )
- Taux de distibution de 5.08% en 2015
- Ancienneté

Mais :
- Taux d’occupation assez bas (proche des 80%)
- Très pondéré Paris et sa région proche
- Capital fixe
- SCPI bancaire (BNP) donc ce n’est pas ce qu’il y a de mieux

Merci de vos avis.

Ca fait beaucoup de "Mais".

En particulier le positionnement en bureaux à Paris,
lire par exemple :
Analyse du marché de l’immobilier commercial en France (source : HSCF)

Flyz57 a écrit :

Comme tout bon conseil, prévoyez une diversification: acheter plusieurs SCPI.
Par ailleurs, vous avez souligné la problématique de la concentration en région parisienne de bureaux; les rendements bureaux parisiens sont de plus en plus faible et de plus en plus de sociétés de gestion de s’orientent vers l’étranger pour obtenir du revenu correct.
Le mais du taux d’occupation peut aussi se voir avec un potentiel de développement, l’histoire du verre à moitié…

Je parle d’un financement de 15/20K Maxi (je ne veux pas empiéter sur ma future capacité d’emprunt en cas d’achat de RP) donc diversifier avec 20K me semble un peu compliqué surtout que si je lui rachète ses parts ce sera toutes les parts.
Exact, de plus le rendement reste bon malgré ce faible taux d’occupation.

ArnvaldIngofson a écrit :

Ca fait beaucoup de "Mais".

En particulier le positionnement en bureaux à Paris,
lire par exemple :
Analyse du marché de l’immobilier commercial en France (source : HSCF)

Effectivement beaucoup de mais, mais aussi pas mal de pour… Merci pour le lien je n’étais pas au courant.

Désolé au modo qu a bougé cela mais je ne voulais pas déterrer un topic datant de 3 ans.

GoodbyLenine a écrit :

Dans votre "prix abordable", avez-vous pris en compte les 5% qu’il faudra payer au trésor public (voir ici), et les 42€ (cf c) page 13 de la note d’info de la SCPI) qu’il faudra payer à la société de gestion ?
Attention aussi à ce qu’un prix avantageux concédé par un proche ne soit pas requalifié en donation cachée.

J’étais au courant des 5% mais bon il faut ce qu’il faut ! Par contre je n’avais pas prété attention aux 42€ de frais de dossier mais bon sur 15/20K euros cela ne représente pas grand chose.

Bonjour,
J’invite ceux qui s’intéressent aux carnets d’ordres des SCPI à capital fixe à s’intéresser à celui de Accès Valeur Pierre.
Avant la confrontation d’hier, un ordre d’achat pour 6 millions d’euros était arrivé mardi, suivi mercredi d’un ordre à 3 millions d’euros offrant un euro supplémentaire par part.
Cela n’a pas suffit à faire venir les vendeurs car peu de parts ont été échangées par rapport à celles potentiellement disponibles à la vente (environ 10000 parts):

On a peut-être - provisoirement au moins - touché le point bas de cette SCPI qui avait perdu pas mal de sa valeur dernièrement. Les vendeurs "bloqués" ces derniers mois ont la possibilité de sortir en s’alignant sur le prix proposé à l’achat par ces deux gros ordres, tant qu’ils restent disponibles. Je dis "bloqués" entre guillemets car seul le prix de vente trop élevé qui est inscrit dans leur ordre de vente les bloque, ceux qui souhaitent vendre depuis le début de l’année y arrivent en abaissant leur prix, des centaines voire parfois milliers de parts étant échangées chaque semaine aux confrontations du jeudi.

Si quelqu’un sait à quel prix s’achète cette SCPI dans le contrat d’AV Linxea Spirit, je suis preneur de l’information.
=> Après 10 minutes au téléphone, un conseiller après recherche m’a expliqué qu’il n’y avait que 2% de frais et qu’elle s’achetait par rapport à sa valeur de réalisation. J’ai donc posé la question de combien mais ils doivent me rappeler.
Je connais la réponse, la valeur de réalisation est de 621,35€ + 2% = 633,78€.
A comparer donc au prix de 529€ frais inclus auxquels s’échangent les parts en ce moment, vous payez donc 19,8% plus cher en AV et on ne vous distribuera que 85% des revenus sur Linxea Spirit.

Bonjour

Sur Linxea, à chaque investissement sur ce support, des frais spécifiques au Support de 2% sont prélevés.
Ensuite la valeur liquidative est de 583,57 €

Cdlt
Eric

Surin le 15 juin a écrit :

Avant la confrontation d’hier, un ordre d’achat pour 6 millions d’euros était arrivé mardi, suivi mercredi d’un ordre à 3 2,6 millions d’euros, offrant un euro supplémentaire par part.

Le 19 juin au soir, l’ordre à 6 millions d’euros a été remonté de 5€ par part, passant en tête:

Hier soir c’est l’ordre à 2,6 millions d’euros qui est repassé en tête:

La confrontation est aujourd’hui à midi, nul doute que le prix va sérieusement remonter et que le nombre de parts échangées sera important, sachant que plus de 10000 parts sont inscrites à la vente mais n’apparaissent pas dans le carnet d’ordre.
Ca ne me fait pas regretter d’avoir ramassé quelques parts le mois dernier.

Edit: Résultat à 14h30: 5664 parts échangées à 543.51€ frais inclus, soit un volume de 3 millions d’euros.

Dernière modification par kc44 (21/06/2018 15h21)

Remarque : Le prix d’acquisition (en 1982) comme la valeur comptable (vers 2 500€/m²) de cet immeuble n’ont pas grand chose à voir avec sa valeur vénale actuelle, et le Rapport Annuel 2017 évoque (p12) "6,8 M€ de travaux d’investissements, principalement au titre de la réhabilitation lourde de l’hôtel particulier situé avenue Velasquez à Paris 8ème" (donc sa valeur vénale doit dépasser 20M€)…

Le bulletin est disponible.
Le dividende est confirmé à 24 €/part comme en 2017 mais sans distribution de plus-value.
Le marché secondaire semble se résorber, le nombre de parts inscrites à la vente diminue (11384 au T1, 8352 au T2, 5865 au T3 et 3984 au T4) sachant que 4483 parts se sont échangées depuis le 1er janvier. On retrouve un marché fluide avec un prix en hausse, à confirmer, soit 549 € au dernier échange.

Le TOF est en baisse (encore) de 3,9 points à 81,7%, la faute essentiellement à 3 gros immeubles en travaux, on arrive à 13,5% de locaux vacants en travaux ou sous promesse de vente. Pour rappel il était de 87,9% au 31 décembre 2017 soit perte de 6,2 points en un an (Locaux vacants en travaux ou sous promesse de vente : 4,7% au T1).

C’est un pari sur l’avenir, à savoir si la SCPI parviendra à maintenir ce dividende - il faudra attendre le rapport annuel pour savoir si les résultats couvrent le dividende - tout en menant de lourds travaux qui devraient encore améliorer la valeur de réalisation de cette SCPI. Celle à fin 2018 n’est pas connue.

Dernière modification par kc44 (16/01/2019 07h34)

Le bulletin - toujours ponctuel - est disponible.
Le dividende est de 6 €/part, dans la continuité des distributions précédentes, en ligne avec les 16 M€ de loyers facturés (6,82 €/part mais "facturé" ne veut pas dire "recouvré").
Le marché secondaire est fluide, plus de parts en attente et un prix stabilisé à 581,94 € soit tout de même une décote de 9,69 % du fait d’une valeur de réalisation en hausse de 2,7 % à 638,34 €.

Le TOF reste bas à 79 % du fait de 3 gros immeubles en travaux, on est à 12,8% de locaux vacants en travaux ou sous promesse de vente.
Le ton du bulletin est optimiste (comme tous les bulletins de toutes les SCPI), il faut espérer que l’amélioration du TOF se concrétise lors de la livraison de ces immeubles en travaux.

Quand je dis s’améliorer, je ne parle pas de 2 ou 3 points mais d’au moins l’équivalent de ce que représentent les travaux, l’objectif étant de se rapprocher relativement rapidement (2 ou 3 trimestres) d’un TOF de 90 %.