Bobdelair [33] : étude de cas immobilier (achat résidence principale et annexe à louer)

Bonjour,
Je me permets de vous soumettre notre projet qui concerne l’achat d’une maison en résidence principale, sur un terrain qui comprend un autre logement adjacent, à louer en meublé, sur la même parcelle.
Je cherche à pouvoir affecter mon emprunt à la quote-part de cette annexe, tout en trouvant le régime fiscal le plus adapté à cette location mi-saisonnière.
Voici une présentation du projet, et ensuite quelques réflexions et questions.
VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus : 1 salarié, 1 indépendante, la quarantaine, TMI 41%, 90 KE nets/ an, minimum, et plus selon les bonnes années. 2 jeunes enfants.
Nous achetons cette maison pour notre RP, avec l’objectif d’y rester au moins une vingtaine d’années !

MES APTITUDES
- Bonnes connaissances comptables et fiscales, mais pas expert en gestion de patrimoine, sinon j’aurais déjà trouvé mes réponses.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type :  Maison de 160 M² + appartement de plain-pied de 80 M², sur la même parcelle dans une commune relativement touristique dans l’arrière-pays dans le Sud de la France
- La maison principale date des années 80. Son extension de 2010. Pas de travaux à prévoir pour l’extension. La maison principale est à rafraichir.

LOCALISATION DU BIEN
- Sud de la France, zone touristique - à 25 minutes des plages.
- Zone dynamique
Vu les prix de l’immobilier, déjà bien hauts dans cette région, il est possible que cela grimpe encore, mais l’objectif n’est pas la plus-value.

RENTABILITÉ DU BIEN
L’extension de la maison sera louée meublée, soit en location saisonnière de courte durée, type Air Bnb ou en location étudiante de septembre à Juin, puis saisonnier l’été.
- Coût du bien avec frais de notaire : 1.000 KE pour la résidence principale de 160 m² + Annexe de 80 M²
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 15 à 25 KEuros / an pour la seule annexe. La maison principale ne sera pas louée, sauf très exceptionnellement.
- Taux de vacance : déjà pris en compte dans le loyer
- Frais divers : jardinage, entretien de la piscine – qui est partagée
- Travaux immédiats : pas dans l’extension, rafraichissement de la partie principale
- Taxe foncière hors TEOM : 1700 E/ an
- Rentabilité brute : N’est pas déterminée, mais pas l’objectif premier

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 700 KE d’apports,
- Type de crédit : 330 KE a priori amortissable, sauf proposition plus pertinente
- Taux du crédit avec assurance : 1,5%
- Durée du crédit 15 ans
Dans notre cas, nous faisons un crédit immo pour 30% de la valeur du bien, et avec un taux d’endettement de 30%. Donc dossier acceptable pour une banque.

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée : (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC)

CASH FLOW
- Les loyers ne permettront pas de rembourser intégralement le crédit, c’est quasiment sur et ce n’est pas notre objectif.

Pour ce projet, c’est la résidence principale qui guide notre sélection, mais son annexe est très intéressante car d’une surface conséquente.
La première option est d’acheter en tant que personne physique, et de reconnaitre les revenus fonciers ou LMNP, mais je me demande comment déduire une quote-part des intérêts d’emprunt – soit 5 KE /an. Mais les loyers seront taxés au TMI de 41%. Et les locataires seront dans mon jardin .
Sur la partie locative, nous contribuerons à combler le résultat, car les loyers ne couvriront pas l’emprunt pour l’annexe. Mais la banque n’aura pas y regarder car cet emprunt est également celui de notre RP.
Deuxième option : Acheter et substituer une SCI pour la seule annexe pour qu’elle porte l’emprunt et l’annexe.
-    Sur la substitution de la SCI, entre la promesse de vente et l’acte authentique, j’ai déjà vu sur le forum que cela fonctionne ;
-    Comment la banque verrait ce dossier qui serait bancal sur la SCI, car déficitaire structurellement ? Nous pourrons donner notre caution personnelle ou une garantie crédit logement.
-    Comment affecter / apporter l’annexe à la SCI ? Les deux parties immobilières sont sur la même parcelle au cadastre. Faut-il faire une division formelle par un géomètre ? le faire avant la vente ? En informer le cadastre, les impôts ? Ou bien cette affectation peut être faite sur une quote-part de la maison, qui serait clairement dénommée ?
-    Faut-il faire intervenir la SCI à la vente, en même temps que nous pour la partie Résidence principale ? Ou faire acheter l’ensemble de la propriété par la SCI, avec notre RP dessus ?
-    Quel régime fiscal serait le plus avantageux, avec une perspective de vente d’ici à quinze ans minimum ? Histoire de déduire les intérêts d’emprunt et une quote-part d’amortissement, et le charges diverses (eau, chauffage, entretien).
3ème option: la SCI achète l’intégralité, mais si je veux la passer à l’IS, je perdrai l’exonération d’une plus-value éventuelle pour la résidence principale, il me semble…

J’imagine que ce cas est finalement assez fréquent, et qu’il faut y penser bien avant la signature. Merci pour vos commentaires !

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, sci (société civile immobilière)