Largo06 : étude de cas immobilier (louer sa résidence principale)

Honnêtement,  en couple avec un enfant avec un projet risqué dans l’immobilier et quitter son travail me paraît être une très mauvaise idée. . Surtout avec 10000 euros d’épargne.

Pourquoi pensez vous uniquement à l’achat revente et pas à l’investissement immobilier général : achat rénovation location avec effet de levier par exemple ?

C’est mon côté cartésien et non physosophique
Même si je trouve important de vivre ses rêves et de ne pas rêver sa vie …

Bonjour,
Vous avez une petite épargne de précaution et votre capacité d’emprunt est  son maximum (35%). Ca va etre difficile de faire un nouvel investissement immobilier. Il y a la solution d’utiliser la capacité d’emprunt de votre compagne avec les risques que cela comporte en cas de séparation.
La solution qui consiste a vendre votre RP pour partir en location vous permettra de commencer un ou deux projets immobiliers en locatif mais avec 140k, vous vous engagez dans une longue période pendant laquelle vous serez en location. C’est un choix a réfléchir murement. Pour etre indépendant financierement avec un tel capital il faut de l’habileté (que vous avez si vous etes bon bricoleur), faire les bons choix et avoir un petit coup de pouce du destin. Pour ma part j’ai pu y arriver assez rapidement car d’abord j’étais célibataire, j’ai acheté a Paris en 2003, au plus haut mais ca a double ensuite et j’ai fait des travaux d’agrandissement (mezzanine + aménagement caves) cela fait que je me suis retrouve avec un appartement que je n’aurais jamais eu les moyens d’acheter et l’ai revendu avec un PV impressionnante. Sur ma présentation j’ai fait une mise a jour vous verrez mon parcours plus en détail. Tout comme vous j’avais un travail qui me laissait temps et indépendance. Aujourd’hui les prix de l’immobilier sont ce qu’ils sont, le potentiel de hausse est tres faible et le risque de baisse plus élevé. Vous ne pourrez dégager de la plus-value qu’avec des travaux d’embellissement ou d’agrandissement avec toutes les contrainte reglementaires et de temps que cela procure.
Bon courage en tout cas et continuez a chercher, réfléchir, interroger si votre travail vous en laisse le temps c’est tres bien.

Dernière modification par kc44 (18/01/2016 03h36)

Concernant le 1 : ça dépend de l’investissement locatif. La plupart des banques prennent en compte 70 % des revenus locatifs. Donc, le projet locatif augmente vos revenus. Donc, si vous leur présentez un projet où les revenus locatifs sont nettement supérieurs au remboursement d’emprunt, ça peut passer… Autrement dit, il faut un projet très rentable… et pas trop cher non plus pour ne pas faire peur aux banques (elle vont financer plus facilement un premier investissement locatif si c’est 80 k€ que si c’est 500 k€).

Sinon, il y a une alternative que vous n’avez pas envisagée : vendre votre RP pour en racheter une avec travaux, retaper cette nouvelle RP, puis la revendre à nouveau avec plus-value. Il y a des coûts à chaque achat-revente (frais de notaire, etc.) et il n’est pas facile de faire une plus-value dans le contexte immobilier actuel, mais puisque vous semblez doué pour améliorer fortement une RP, ça peut se tenter. L’avantage est que vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value, s’agissant de la résidence principale. Ca ne fait pas non plus un revenu, mais ça peut mettre du beurre dans les épinards !
Alors que si vous êtes en location pour votre RP, votre achat immobilier d’un logement pour achat-revente sera probablement considéré comme une résidence secondaire et vous êtes imposé plein pot sur la plus-value.

Concernant le marchand de biens :
- si vous faites un achat-revente en tant que particulier, ça passe. Evitez de montrer dès le début votre intention de revente.
- si vous faites 2 achats-revente, en général on considère que ça va encore.
- c’est plutôt quand vous êtes au-delà de 2 que ça commence à se voir.

Si j’écrivais : attention, c’est un métier compliqué et risqué, c’est que vous disiez vouloir abandonner votre emploi actuel. Dans ce cas, marchand de biens devient clairement votre activité principale, puisqu’il vous faut en vivre ! Et dans ce cas, il ne faut évidemment pas attendre d’être requalifié, il faut se structurer comme il faut dès qu’on en fait une activité professionnelle.

La location saisonnière est une activité complètement différente. Vous pouvez débuter comme LMNP, puis envisager, si tout se passe bien, de passer en LMP (attention, c’est la proportion du revenu total du foyer qui détermine si l’on est LMP).

J’ai quand même l’impression que votre projet n’est pas encore bien décanté ! Prenez le temps de lire des bouquins, le forum, etc. Apprenez un maximum de choses sur les différentes activités que vous envisagez, et votre projet devrait se décanter de lui-même.

Effectivement mes projets et objectifs doivent etre mûris on est d’accord sur ce point là.
Concernant le point 1 j’ai du mal à croire qu’un banquier puisse m’accorder un prêt immo juste sur présentation dun dossier bien monté et bien vendu surtout que la persuasion n’est vraiment pas mon point fort !