Calcul de la plus value sur la revente d'un appartement et d'un garage séparément ?

Philref92 · #1

Une question me taraude depuis quelque temps…

J’ai fait l’acquisition de 2 lots (appartement + garage) sans que la valeur de chacun ne soit convenue dans l’acte.

En cas de revente séparée du garage (<15 000 € donc sans plus value possible le concernant), comment sera valorisé l’appartement pour le calcul d’une éventuelle plus value dans le futur?

- Au prix d’achat global (appartement +garage) avec frais (notaire+travaux) moins le prix de revente du garage

- Au prix d’achat global (appartement +garage) avec frais (notaire+travaux)

Sachant qu’avec la 1ere proposition, utiliser un prix de revente pour déduire un prix d’achat manque de réalisme…

Mots-clés : appartement, garage, plus value

Philippe30 · #2

La plus value sera calculé lors de la venet de l’appartement

Prix vente - Prix achat global - prix de vente garage = Plus value imposable.

C’est une forme de report de la plus value pour une revente en deux fois.
La non plus value du garage ( -15.000 € ) ne rentre pas en ligne de compte pour le calcul final à la revente de l’appartement.

Pierrot31 · #3

Est-ce que ce vous décrivez ne s’applique que lors d’un achat d’un lot principal avec un petit lot (garage, cave etc…) simultanément?

Est-ce le même raisonnement si on a acheté un bâtiment de 1 lot, que l’on divise en 2 (proprement, dans les règles avec géomètre) et que l’on vend en 2 fois séparément?

Intuitivement, j’aurai dit que le notaire faisait des prorata pour calculer les plus value au fur et à mesure des ventes…

D’ailleurs, que se passe-t-il si on ne vend qu’un des 2 lots?

Philref92 · #4

Philippe30 a écrit :
La plus value sera calculé lors de la venet de l’appartement

Prix vente - Prix achat global - prix de vente garage = Plus value imposable.

C’est une forme de report de la plus value pour une revente en deux fois.
La non plus value du garage ( -15.000 € ) ne rentre pas en ligne de compte pour le calcul final à la revente de l’appartement.

Dans ce cas, il est plus intéressant de faire le contraire : vendre l’appartement (aux prix global maximum autorisé) puis le garage afin que ce dernier puisse absorber toute plus value reportable (puisqu’il n’est pas imposé jusqu’à 15 000 euros).

Pour aller plus loin, est-ce que les frais d’achat sont aussi proratisés par lot lors de chaque revente?

Philippe30 · #5

@Philref92

Ca changera quoi de vendre l’appartement en premier , il y aura un calcul de plus value dessus également….

Le calcul sera le suivant prix de vente de l’appartement - valeur théorique du parking ( -15.000 ) à cela sera déduit le prix d’’achat avec également la déduction de la valeur du parking.

Si on joue avec des poupouilles de 1000 à 3000 € en terme de plus value c’est insignifiant sinon si on aborde un montant au dessus de 10.000 e l’impact des 15.000 € du parking ne pourra pas jouer.

Vous ne ferez croire à personne que vous allez vendre un parking 25.000 si sa valeur est de 15.000

Canyonneur75 · #6

Bonsoir,

Je partage la vision de Pierrot 31

L’ article "RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d’acquisition" du BOFIP stipule à la côte 130 :

[i]"G. Cession portant sur une partie d’un bien

La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d’acquisition afférente à cette seule partie ( article 74 SD de l’annexe II au CGI ). Il convient de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d’acquisition dans la même proportion que le prix d’acquisition lui-même ( article 74 SF de l’annexe II au CGI ). "

Donc la plus value liée à l’appartement sera calculée de la façon suivante :
PV = prix de vente de l’appartement - fraction du prix d’achat afférente à l’appartement

De cette façon, on a :

PV1 + PV2 = prix de vente de la partie 1 - prix d’achat de la partie 1 + prix de vente de la partie 2 - prix d’achat de la partie 2 = Prix de vente de la partie 1 + prix de vente de la partie 2 - prix d’achat global

ce qui est équivalent à la PV pour une vente en bloc

Le notaire chargé de la vente va effectuer le calcul et va devoir déterminer cette valeur en se basant sur les prix de vente de biens comparables à l’appartement et au garage à l’époque de l’achat pour évaluer la fraction du prix de vente … en cas de division de biens atypiques, on peut retenir le nombre de tantièmes de copropriété attachés à chaque fraction (j’ai personnellement vu appliquer cette méthode pour un achat d’un grenier).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/05/2019 22h16)

Philref92 · #7

Philippe30 a écrit :
@Philref92
Le calcul sera le suivant prix de vente de l’appartement - valeur théorique du parking ( -15.000 ) à cela sera déduit le prix d’’achat avec également la déduction de la valeur du parking.

Si on joue avec des poupouilles de 1000 à 3000 € en terme de plus value c’est insignifiant sinon si on aborde un montant au dessus de 10.000 e l’impact des 15.000 € du parking ne pourra pas jouer.

Vous ne ferez croire à personne que vous allez vendre un parking 25.000 si sa valeur est de 15.000

Je vous avais mal compris alors.

Philippe30 a écrit :
Vous ne ferez croire à personne que vous allez vendre un parking 25.000 si sa valeur est de 15.000

Justement sa valeur et bien inférieure à 15k, du coup j’entendais profité de cette différence…

Canyonneur75 a écrit :
ce qui est équivalent à la PV pour une vente en bloc

Le notaire chargé de la vente va effectuer le calcul et va devoir déterminer cette valeur soit en se basant sur les prix de vente de biens comparables à l’appartement et au garage à l’époque de l’achat pour évaluer la fraction du prix de vente … en cas de division de biens atypiques, on peut retenir le nombre de tantièmes de copropriété attachés à chaque fraction (j’ai personnellement vu appliquer cette méthode pour un achat d’un grenier).

Ça parait logique en en effet. Et c’est ce que j’avais anticipé lors de l’achat (pour les tantièmes).

lolo56100 · #8

Bonjour a tous,

Je souhaiterais parler de mon cas précis, j’ai acheté en 2015 un immeuble composé de 6 appartements, cet achat s’est effectué en un lot. Pour diverses raison je vais devoir revendre cet immeuble (a contre coeur)… Les prix dans ma région ont flambé ces derniers temps et je pense que j’avais fait une bonne affaire en l’achetant.

Prix d’achat en 2015 est de 487k€ FAI
D’après les agences immobilières qui ont fait une visite, elles pensent a un prix de revente entre 900k€ et 1.0 million. Elles me disent également qu’une revente par lot pourrait faire monter le montant total a 1.1million.

Si par exemple je le vends d’un bloc, le calcul est assez simple, il y a des simulateurs sur internet qui me donnent un impôts sur la plus-value d’environ 180€ si je le vends 1 million. Pour ce cas la c’est plutôt clair.

C’est pour la revente par lot que c’est moins clair, admettons que je vende 1 appartement cette année, comment sera calculé cette plus value ? J’imagine un prorata des surfaces ? La chose étrange est que je vais payer une plus-value alors que rien ne dit qu’après la vente des 6 appartements je ferai en effet une plus-value…Si par exemple je mets plusieurs années a revendre les appartements et que le marcher s’écroulent complétement…Peu probable mais on sait jamais.

On m’a également averti qu’une revente par lot pourrait être vu par les impôts comme l’activité d’un marchand de bien, quelle serait l’impact sur l’impots dans ce cas là?

Je souhaiterais savoir ou je mets les pieds pour choisir le bon chemin.

Tchouikov · #9

Bonjour,

Avant de vendre votre immeuble à la découpe, il va vous falloir créer des lots et associer à chacun d’entre eux des tantièmes de la future copropriété.

Ces tantièmes pourraient servir de base de répartition par lot de votre coût de revient d’origine, de sorte que vous pourrez individualiser par appartement vendu le montant de votre plus-value (voir sur ce point le dernier paragraphe de la réponse fournie ci-dessus par Canyonneur).

lolo56100 · #10

Merci pour votre retour, les papiers sont près, le géometre a fait l’EDD et le règlement de copro, les diag sont pret aussi, il ne reste plus qu’a vendre…Mais entre les 2 solutions je ne sais pas la quelle choisir.
La première est rassurante et je sais ou je mets les pieds niveau fiscalité, par contre la deuxième semble maximiser les gains, mais est-ce vraiment le cas…

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Philippe30 a écrit :

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#7 07/05/2019 22h10

Philippe30 a écrit :

Philippe30 a écrit :

Canyonneur75 a écrit :

#8 16/03/2023 17h03

#9 16/03/2023 17h14

#10 16/03/2023 17h23

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