Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

J’avais parcouru le rapport annuel 2018 mais n’avais pas pris le temps d’en dire quelques mots.

Voici quelques éléments que j’en tire (mais je vous invite à le parcourir si vous souhaitez une information plus complète) :
* la valeur de reconstitution passe à 236.01€ / part contre 231.86€ / part fin 2017 (une revalorisation de la part de 5€ est donc possible si Sofidy le juge nécessaire);
* le rapport revient sur la baisse du taux de vacance des bureaux franciliens et sur la hausse des loyers sur ce secteur;
* 2018 est la plus forte année de collecte (brute ou nette) sur les 5 derniers exercices;
* pour les investissements de l’année, j’en avais déjà dit un mot au moment du bulletin 4T (80M€ à 6.1% de rentabilité nette immédiate). Ils ont été inférieurs à la collecte et il y a un peu de trésorerie en plus fin 2018 comparé à fin 2017;
* optimisation des financements bancaires continue : souscription de nouvelles lignes de crédit, notamment :

Sofidy dans le rapport annuel a écrit :

Trois nouvelles lignes de crédit long terme pour un montant global de 24.9 M€ (intégralement amortissables) sur des durées allant 12 à 15 ans à des taux fixes compris entre 1.38 % et 1.64 %, ont été mises en place afin de financer une partie des acquisitions de l’année.

et nettoyage des lignes les moins pertinentes. Le ratio dette bancaire rapportée à la valeur des actifs (hors droits) est en baisse à 20.8% contre 22.1% fin 2017;
* pour les cessions d’actifs, j’en avais également dit un mot au moment du bulletin 4T;
* le TOF annuel moyen est en progression sensible :

progresse à 94.21 % au titre de l’exercice 2018 contre 92.37 % l’année précédente.

ce qui influe positivement sur le résultat.
* relocations/renouvellements, j’en ai déjà dit un mot au moment du bulletin 4T, les loyers progressent dans l’ensemble;
* les recettes brutes de 16.46€ / part sont plus élevés qu’en 2016 et 2017 et le résultat courant à 11.83€ / part est le plus élevé sur les 5 derniers exercices (12.04€ avant fiscalité étrangère).

Comme indiqué au bulletin 4T, l’exercice 2018 me semble d’excellente facture et j’espère que 2019 sera au même niveau.

Les 5% étaient sur le prix précédent

Pour autant que je comprenne votre phrase, il me semble que ce n’est PAS cela.
Ce qui est distribué, ce sont des euros par part, selon décision de l’AG.
Le rendement, c’est toujours cette valeur distribuée, divisée par le prix de la part à l’instant considéré.
Mais peut-être que c’est moi qui ai mal compris…

fabulon a écrit :

Question con de ma part: si le rendement est de 5%, il se fait sur le prix auquel on a acheté la part (230€ pour moi), ou il se fait sur le prix au moment de versement (237€ à présent) ?

Ca dépend ce que vous appelez rendement.

L’indicateur donné le plus souvent est le taux de distribution sur valeur de marché = somme des distributions / valeur moyenne des parts acquises sur la période (cette dernière étant considérée comme la valeur de la part retenue pour toutes les parts existantes)
donc non impacté par les revalorisations de parts, qui ne modifient pas rétroactivement la valeur d’acquisition moyenne au cours de la période.

L’autre indicateur est le taux de rendement interne, qui inclue la revalorisation des parts. Celui ci est modifié à la hausse quand la part est revalorisée.

A ma connaissance c’est le TDVM qui est diffusé et qui attire l’attention.

edit : bien sûr par la suite si les parts sont plus chères la SCPI a intérêt à distribuer plus pour maintenir son TDVM. mais l’augmentation du prix de part est quand même censée représenter une augmentation du patrimoine de la SCPI donc plus de loyers distribuables quelque part.

Je comprends mieux.
De toute façon, cela reste une bonne nouvelle que cette augmentation du prix de retrait.

Bonjour,

Que pensez-vous de cette scpi, un conseiller en patrimoine me la conseille ?

J’étais plus sur du bien immobilier en direct, mais je ne trouve pas de bien intéressant.

J’essaye de me renseigner sur d’autres possibilités et notamment les scpi (j’essaye d’en comprendre le fonctionnement).

Je reviens pour vous dire un tout petit mot sur le bulletin 2T 2019 sorti depuis quelques jours déjà.

Après lecture, je retiens les points suivants :
* augmentation du prix de la part de 230 à 237€, déjà évoquée dans les messages précédents;
* distribution de 2.67€/part comme au 2T 2018 (fourchette de distribution annuelle prévisionnelle entre 11.60€ et 11.80€ / part);
* collecte nette : 46.6M€. Toujours une assez grosse collecte, supérieure au rythme moyen de 2018;
* investissement en ligne avec la collecte des 1T et 2T : 45M€ dont 33M dans des bureaux à Metz, 5.6M dans un club deal détenant de l’immobilier de bureaux à Neuilly (Immorente est aussi partie prenante dans ce club deal) et 6.4M dans deux immeubles de bureaux à Bordeaux. Concernant la rentabilité des investissements :

Le bulletin 2T 2109 a écrit :

Les investissements réalisés depuis le début de l’exercice procurent une rentabilité nette immédiate moyenne de 5,77 %.

* vente pour 234k€ d’un plateau de bureaux à Marseille avec petite plus-value;
* TOF quasi-stable : 93.03%;
* petite baisse des loyers pour les renouvellements et relocations du trimestre.

Un petit mot sur le bulletin 3T 2019 sorti ce jour :

* distribution 2018 annoncée d’un montant minimum de 11.64€ / part (au moins égal à 2018);

* collecte nette : 72.1M€ (en hausse par rapport aux trimestres précédents);

* investissements en sérieuse hausse : 145.5M€ avec notamment quelques co-investissements avec Immorente. On note notamment : 
** Roissy-en-France (95) - Av. de la demi-lune - Euroissy - 48.0 M€ : Acquisition d’un immeuble de bureaux situé à quelques minutes de l’aéroport Paris - Charles de Gaulle. C’est l’immeuble annoncé par nanogoldos;
** Suresnes (92) - 1/3 Quai Marcel Dassault - Helys - 35.2 M€ : Une prise de participation (28 %) dans une société immobilière visant l’acquisition de l’immeuble de bureaux "Helys" situé à Suresnes (92). Investissement avec Immorente.
** Suresnes (92) - 24 Quai Gallieni - 29,4 M€ : Acquisition d’un immeuble de bureaux en crédit-bail immobilier au travers de la SCI Syref 3 dont EFIMMO 1 détient 40 % du capital. Investissement avec Immorente.
** Dans les communiqués, on retrouve également un immeuble de bureaux à Caluire et Cuire (banlieue Lyon) pour 8.6M€.

Le BT 3T 2019 a écrit :

Les investissements réalisés depuis le début de l’exercice procurent une rentabilité nette immédiate moyenne de 5.8 %.

* quelques arbitrages de plateaux de bureaux vacants.
Comme Immorente, Efimmo va bientôt céder sa participation dans la SCI Cargo Property dont elle vient juste de payer la dernière tranche car l’ensemble de la SCI est racheté par la foncière Argan (TRI de l’opération d’environ 30% avec une PV de 1.1M€ pour Efimmo).

* le TOF remonte légèrement à 93.75%;

* renouvellements des baux et relocations se font un peu à la baisse.

* la valeur estimée du patrimoine (1 381M€, donnée p. 4 hors droit et hors frais) dépasse de nouveau la capitalisation (1 342M€) grâce à l’accroissement d’environ 60M€ de la dette.

Bonjour,

Comme Alex 470, je m’interroge sur cette SCPI qui a vu depuis 2010 ses loyers de relocations et ses renouvellements de baux orientés à la baisse (sauf en 2018) et qui réussit à augmenter son dividende dès 2017.

Si l’un d’entre vous tient une explication ?

Cordialement,

AesculusHippocastanum, deux éléments qui pourraient contribuer à ce que vous observez :

* l’action pour essayer de maintenir un TOF élevé quitte à arbitrer des locaux en sérieuse moins-value ou à relouer / renouveler des baux à la baisse.
N’oublions pas que tout local vacant est une source de coût pour la SCPI. Il vaut donc mieux louer à la baisse que de laisser la vacance s’installer.

* l’utilisation ambitieuse (pour une SCPI) de la dette. Cela permet d’avoir toujours un temps d’avance dans les investissements par rapport à la collecte pour (actuellement) un faible coût. Cela a donc un impact positif sur le résultat courant / part (et donc sur la distribution).

Bien à vous,
cat

EDIT : désolé pour la redondance du message avec le précédent mais nous les avons visiblement tapés au même moment. Ce qui est rassurant c’est que les constats coïncident :-).

EDIT2 :

alex470 a écrit :

*3t19
Anciens loyers : 4 150 Ke
Nouveaux loyers : 3 887 ke
Soit - 263 ke -6%

Soit sur les 3 premiers trimestres 2019 cumulés
Anciens loyers : 7 377 Ke
Nouveaux loyers : 7 137 ke
Soit - 240 ke -3%

Alex470, les chiffres que vous donnez pour le 3T sont déjà les chiffres cumulés sur les 9 premiers mois de l’année. Votre dernier calcul n’a donc pas lieu d’être.

Dernière modification par cat (23/10/2019 18h49)

cat a écrit :

Alex470, les chiffres que vous donnez pour le 3T sont déjà les chiffres cumulés sur les 9 premiers mois de l’année. Votre dernier calcul n’a donc pas lieu d’être.

Je les ai modifié, merci. Je trouve les chiffres tendancielles encore moins bon. A voir ce que cela va donner dans les prochains trimestres.

GoodbyLenine a écrit :

- réaliser que la SCPI a plus de 110 M€/an de recettes (principalement des loyers), donc que les baisses de loyer observées (qui ne concernent à chaque fois qu’une part marginale de son patrimoine) sont epsilonesques par rapport à l’ensemble de ses recettes.

C’est vrai que l’impact en tant que tel est epsilone à court terme sur 2019
Ce qui m’interpelle le plus est l’inversion de tendance (et si elle va poursuivre à CT/MT/LT) entre les chiffres et la communication "récente" d’EFIMMO :

*Dans l’AG 2018 (année 2017) vous notiez :

GoodbyLenine a écrit :

Le marché des bureaux en France va beaucoup mieux, et la SCPI commence à pouvoir relouer en augmentant les loyers.

*Dans le rapport annuels des comptes 2018, EFIMMO indique

Rapport annuel 2018 d’Efimmo1 a écrit :

Les  actions  menées  par  la  gestion  locative  au  cours  de l’exercice  2018  ont  parfois  permis  d’obtenir  des  hausses sensibles  de  loyers.  Ces  hausses  de  loyers  doivent  être appréciées   au   regard   d’un   contexte   économique   qui   a continué  de  s’améliorer  au  cours  des  9  premiers  mois  de l’année  2018  et  des  conditions  de  marché  plus  favorable saux  bailleurs  pour  les  biens  situés  dans  des  zones  tertiaires établies.  Par  ailleurs,  certains  renouvellements  de  baux  ou relocations,  ont  permis  d’augmenter  le  loyer  en  place  tout en   sécurisant   une   longue   durée   d’engagement   ferme comprises   entre   6   et   9   ans,   venant   ainsi   confirmer   les conditions  favorables  de  marché  lorsque  les  locaux  sont situés dans des zones à forte demande.

Au vu de ces informations, je ne m’attendais pas à constater ces baisses en 2019 (on constate une baisse moyenne de 9% sur le 2t19 et 12% sur le 3t19 pour un total de 34 lots), mais à avoir un maintien si ce n’est une amélioration des loyers renouvellements/relocations.
Il est vrai que nous n’avons pas le détail, qui pourrait nous permettre d’y voir plus clair et comprendre mieux ces chiffres.
A suivre.