Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Le BTI du T1/2019 est paru. La SCPI poursuit son développement (70 M€ collectés en T1, patrimoine total de 73 biens dont 6 à construire, pour 525 M€ dont 57M€, TOF 98%, renforcement en Irlande, acquisitions en Allemagne et France aussi, tous à un peu plus de 6% AEM ce qui devrait permettre de maintenir la rentabilité) et distribue 12.624€/part (stable) pour T1/2019. AG le 11 juin 9h.

Il sera intéressant de poser une question en AG, afin de savoir si la SCPI est rémunérée pour les VEFA avant livraison
(certaines SCPI l’ont négocié avec le promoteur, mais il peut aussi être avantageux de ne rien percevoir et de payer l’acquisition moins cher, avec par ex un rendement AEM de 8% : ce qui compte est le TRI de l’immeuble sur l’ensemble de sa durée de détention)
(et un peu de RAN pour laisser ces effets, à distribuer aux associés pendant la construction des VEFA, pourrait alors peut-être se justifier).

Le seul TRI connu pour Pierval Santé est celui publié dans le Rapport Annuel 2017, à fin 2017, sur 4 ans (la SCPI n’est pas plus agées…) de 1.85%/an.

Le TRI prend en compte la commission sur versement, élevée pour toutes les SCPI, et il est donc logique qu’un TRI sur une courte durée soit lourdement impacté (négativement) par cette commission.

Un tel TRI sur 4 ans n’est pas très significatif pour un investissement comme une SCPI, qui doit s’inscrire dans une durée bien plus longue (10 ans minimum, en réalité comme on constate que moins de 2% des parts sont vendues chaque année cet investissement semble conservé plus de 50 ans en moyenne…). Je suppose que vous envisagez de conserver vos parts plus de 10 ans (sinon, mieux vaudrait choisir un autre investissement).

Si on suppose (hypothètiquelent) que la distribution de cette SCPI se maintient à son niveau actuel (ce qui est plausible, cf la durée moyenne résiduelle des baux fermes de 12.39 années au 31/03/2019), et que le prix de la part ne varie pas (aussi plausible, voire un peu conservateur: 1000€ actuellement, ça doit rester entre 90 et 110% de la valeur de reconstitution, qui était de 1028.93€ fin 2017), le TRI à long terme devrait tendre vers le DVM de 5.05%.

GoodbyLenine a écrit :

Il sera intéressant de poser une question en AG, afin de savoir si la SCPI est rémunérée pour les VEFA avant livraison
(certaines SCPI l’ont négocié avec le promoteur, mais il peut aussi être avantageux de ne rien percevoir et de payer l’acquisition moins cher, avec par ex un rendement AEM de 8% : ce qui compte est le TRI de l’immeuble sur l’ensemble de sa durée de détention)
(et un peu de RAN pour laisser ces effets, à distribuer aux associés pendant la construction des VEFA, pourrait alors peut-être se justifier).

Oui effectivement, je ne savais pas qu’il pouvait exister une quelconque rémunération par le promoteur. Un drôle de montage à mon sens. Les rendements AEM ne sont pas en moyennes supérieurs aux autres acquisitions. Donc cela permet surement de mieux gérer acquisitions vs collectes, mais avec un impact sur la distribution si employé à grande échelle.

Cela pourrait se régler je suis d’accord par l’utilisation du RAN, mais son niveau disponible en 2019 risque d’être très faible, car dilué fortement par les nouvelles parts…Le plus sage serait une augmentation du délais de jouissance, mais comme cela aurait un impact négatif sur la collecte (le gagne pain des sociétés de gestion), je ne pense pas que cela se produise.

Bonjour,
Je viens de recevoir mon attestation de parts dans la SCPI Pierval Santé, et sur la 2nde page, il est marqué quelque chose qui m’étonne sur la distribution de revenus:


Je m’interroge quand à ce prélèvement de 30%…

Cela ne concerne que les revenus financiers, pour lesquels 30% seront prélevés et à se faire rembourser si votre taux d’imposition est inférieur à 12,8% (30%-17,2% de PS).
En 2017, le PFU (soit 30% prélevés) a représenté 0,06€ sur un dividende de 50,5€. Je n’ai pas le chiffre pour 2018.

Pour celles et ceux qui voudraient se rendre à l’AG, la date communiquée sur le bulletin du T1 2019 est FAUSSE. (mardi 11 juin 2019 à 9h)

L’AG se déroulera le mardi 18 juin 2018 à 9h30. (Annonce au BALO ce jour)

On pourra également lire pour les résolutions de l’AGE :

PREMIERE RESOLUTION – DIVISION DU NOMINAL DE LA PART
Division par 5 du nominal (avec multiplication par 5 du nombre de parts)
==> Je n’ai pas d’avis négatif sur ce point.

DEUXIEME RESOLUTION – ELARGISSEMENT DE LA POLITIQUE D’INVESTISSEMENT
Possibilité d’investir au CANADA, avec un maximum de 20%
==> Plus septique sur cette résolution, je ne connais pas le marché Canadien. Mais on s’exposera de fait à un risque de change.

Cyril440 a écrit :

PREMIERE RESOLUTION – DIVISION DU NOMINAL DE LA PART
Division par 5 du nominal (avec multiplication par 5 du nombre de parts)
==> Je n’ai pas d’avis négatif sur ce point.

Cette SCPI fait partie des championnes de la collecte, il ne me semble pas nécessaire de réduire son prix de part car le minimum de souscription étant de 5 parts, ça risque de permettre un afflux de nouveaux souscripteurs pour la somme de 1000€ seulement contre 5000€ à ce jour. Je ne vois rien qui empêche cela dans les statuts, je ne sais pas comment est rédigée la résolution évoquant cela.
==>Je voterais non si j’étais associé.

Pour l’investissement au Canada, je fais partie des sceptiques sur l’intérêt d’investir en devises étrangères, je sais de quoi je parle, l’ayant déjà fait en direct. C’est ajouter un risque non négligeable avec la possibilité de gain qui va avec. Ca coute en gestion et frais de transferts.

C’est écrit où ?

Merci pour la source, justement il n’est rien précisé sur le nombre minimum de souscription, qui est et restera de 5 parts. Personnellement je me méfie de ce genre de résolution sans explication qui en cache un autre : abaisser le prix d’accès pour tout nouveau souscripteur.

La SCPI est sortie en 2014 au prix de 1000€, il n’a jamais été modifié, j’aimerais savoir pourquoi 5 ans après l’on décide d’abaisser ce prix en multipliant le nombre de parts.
Ce prix de 1000€ n’a pas été choisi au hasard, ni le minimum de souscription de 5 parts (soit 5000€), j’aimerais une explication sur un tel revirement.
==> En l’absence, votez non.

Nous entrons là dans une forme de spéculation…

Il semble que Pierval Santé ait décidé d’attirer de "petits" investisseurs par l’ abaissement du prix de la part, peut-être afin d’ élargir le spectre de ses acquisitions (l’investissement envisagé au Canada). C’est une politique volontariste de développement; le tout est qu’elle soit raisonnable dans le contexte actuel…

Le Rapport Annuel 2018 est dispo ici

Résultat de 50.69€/part (vs 53.19€/part en 2017).

A propos des deux résolutions :

1) Division du nominal par 5 :

La raison est : "ACCESSIBILITE DE LA SCPI A L’EPARGNE PROGRAMMEE".

Pour la question du nombre mini pour les nouveaux, c’est pas très clair :
"En ce qui concerne les nouveaux associés les conditions de souscription seront identiques en tous points à celles actuelles."

Cela veut dire qu’on reste à 5 parts mini. Donc le ticket d’entrée est réduit de 5000€ à 1000€ (si je comprends bien) ?

2) Investissement au Canada :

"La Société de Gestion vous propose, toutefois, d’élargir la stratégie d’investissement initiale de la SCPI à des actifs immobiliers situés
au Canada. En effet, les indicateurs de marché sont très favorables sur ce territoire et particulièrement au Québec (vieillissement
accéléré de la population, insuffisance de l’offre d’hébergements médicalisés, fondamentaux macro-économiques solides…).
D’autre part, la Société de Gestion précise qu’elle négocierait des baux d’une durée ferme minimale de 20 ans, comportant des
loyers fixés en Euros dans ses investissements au Canada."

On supprime donc le risque de change, que certains voyait comme opportun en ce moment.

NB : J’ai fait une MAJ de mes estimations de RN pour le T1 2019 (voir #77).
On voit clairement une nette baisse sur le T4 2018 et encore plus marquée sur T1 2019.
Une baisse de distribution se profile sur 2019. A suivre au T2.