SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Merci Cat pour votre retour. Les 2800€ de frais me frustrent en effet du fait de leur composition : 300€ de frais de courtage (soit, même si le partenaire est déjà identifié…) + 1000€ pris par la banque + 1500€ par le CGP (je n’ai pas encore la qualification exacte de cette prestation). C’est ce dernier bout qui me frustre, car il va déjà empocher un montant important de commissions de la part des sociétés de gestion. Il prend donc à droite et à gauche. Après c’est un CGP qui semble assez "premium" et avec qui je bosserai volontiers sur d’autres projets par la suite. J’ai essayé d’ouvrir une porte sur sa rémunération mais sans grand succès. Je me dis que dans la globalité des choses c’est peut-être à accepter…

Pour les mini 100 k€/ligne, il le justifie en effet par la paperasse. Pas très crédible. Pour le coup j’ai poussé pour avoir une 3ème SCPI même en retenant un invest de 200 k€, il va voir ce qu’il peut faire.

Les garanties : effectivement nantissement, et également 10% du montant emprunté à laisser au chaud chez le partenaire bancaire, sous un forme ou une autre.

Shaka

bonjour,
je suis en contact avec LCL pour un achat de ce que je souhaite:
Vendome régions
Pierval santé
Efimmo 1
immo placement
Epargne pierre

20 Keuros par ligne.

LCL me propose 1,39% sur 20 ans avec un prêt par ligne! .
j’ai un RDV tel vendredi prochain avec une conseillère LCL;
ils vont essayer de pousser vers leurs SCPI: EDISSIMO et Rivoli avenir patrimoine.

ça reste des bureaux mais j’ai vu que ces 2 SCPIs étaient en baisse:

edissimo                 9.70              235 euros la part
rivoli avenir patrimoine     10.80             292 euros la part

si je n’ai pas le choix , quel compromis faire?

Pour l’assurance des prêts :ils me proposent soit de faire une hypothèque sur un bien locatif que je viens de finir de payer soit un nantissement.
est ce que l’hypothèque empêche la vente du bien hypothèqué  pendant toute la durée du prêt?

Est ce que quelqu’un a un avis ,s’il vous plait?

Tof91 a écrit :

Pour l’assurance des prêts :ils me proposent soit de faire une hypothèque sur un bien locatif que je viens de finir de payer soit un nantissement.
est ce que l’hypothèque empêche la vente du bien hypothèqué  pendant toute la durée du prêt?

En premier, l’assurance d’un prêt n’est en rien obligatoire.
C’est un accord entre prêteur et emprunteur.
Il est certain que la Banque joue la facilité en l’imposant. C’est une sécurité lorsque la mari est le seul salarié et qu’il décède , laissant sa famille sans revenu
Dans le cas d’un placement il en est autrement : les revenus seront versés même en cas de décès du souscripteur

J’ai ainsi pu négocier quelques emprunts sans assurance décès
( Bien peu il est vrai , mais on n’est pas toujours en position de force dans ces cas là)

2) l’assurance n’est pas forcément chez le prêteur
C’est même rarement la meilleur marché
Cela se négocie mais avec les mêmes conditions limitatives que ci dessus

3) l’hypothèque

On peut parfaitement vendre un bien hypothéqué.
On rembourse le capital restant dû avec le montant de la vente .
Le prêteur lève alors l’hypothèque. On dit qu’il délivre une "main levée" et la vente peut avoir lieu.
Il fut parfois possible de transférer l’hypothèque au nouvel acquéreur qui reçoit ainsi le bien et le crédit.
On peut aussi transférer l’hypothèque sur un bien que l’on achète soi même
Exemple.
Vous vendez vos titres achetés à crédit pour compléter l’emprunt pour acheter une maison
Votre banquier peut accepter de vous transférer l’hypothèque sur la maison

Ceci dit , l’achat d’une maison se finance à meilleur marché avec un Privilège de Prêteur de Deniers ( PPD)

Albedo, je trouve l’offre que vous avez reçue tout à fait intéressante (taux et choix des SCPI qui vous convient).

Je suis un peu surpris par :
* le coût de la garantie (même si je suppose que vous récupérez cette somme au bout du crédit);
* la coût de l’assurance proposée par votre banque (j’ai également celle par défaut de ma banque sur le crédit SCPI et elle est plus que moitié moins chère).

Je suppose que vous pourrez résilier l’assurance (auto/habitation/accidents de la vie) prise pour les contreparties au bout d’un an si elle ne convient pas.

Bien à vous,
cat

Bonjour à tous,

Je souhaite souscrire à plusieurs SCPI; pour un montant global de 100k€ j’avais imaginé la répartition suivante:

Immorente
Pierval Santé
Corum Origin
Corum XL

Je me pose donc la question de savoir si je dois ajouter une 5ème SCPI afin de diversifier davantage.
Des avis sur la question ?

Et laquelle choisir dans cette optique de diversification ?

Vous devriez consulter SCPI en usufruit : quels critères de sélection des SCPI en usufruit ?

Bonjour,

Je viens de faire une simulation sur le site CASDEN pour 31k€ sur 15ans, alors que je n’ai que 4500 points.

J’obtiens les conditions suivantes :

Montant empruntable : 31 210 €
180 Mensualités de hors assurance 193,31 € (sachant qu’au bout de 12 mois, je pourrais passer à 20 ans dans les mêmes conditions)
Points CASDEN utilisés : 1 560
Détail du projet :     31 210 €
Apport personnel : 0€

Détail de l’offre : 2,17 % TAEG fixe
Frais de dossier : 450€
Intérêts    3 586,37 €
15 Parts sociales : 127,50 €
Coût total du prêt : 5 240,27 €

Détail de l’assurance : 0,43 % TAEA
Personne assurée :     1 à 100% 
Coût mensuel de l’assurance :    5,98 €
Montant total dû de l’assurance  :   1 076,40 €

Autre simulation, sur 20 ans, 40k€ d’emprunté me donne un TAEG à 2.22% !

Les conditions me paraissent correctes compte tenu du faible nombre de points utilisés.

Je me pose la question suivante : dois je attendre et continuer à accumuler des points, ou bien les conditions actuelles sont déjà très bonnes ?

Bonjour,

Personnellement pour estimer le taux que je trouve acceptable je me base sur ces taux immobilier moyens actualisés des principaux courtiers en prêts auxquels je rajoute 0,2 points pour le risque lies aux scpi et 0,1 points pour le nantissement des parts :

Meilleur taux de crédit immobilier actuel : mai 2019

Pour du 20 ans je demanderais du 1,3 (très bon profil) et espèrerai au pire du 1,8 (profil moyen). Par exemple j’ai obtenu du 1,7 sur 25 ans et 1,3 sur 15 ans.

Concernant le coût de l’assurance, quand vous simulez vos mensualités sur :

Calculette pret immobilier - Calculatrice credit immobilier - Meilleurtaux.com

Ils donnent une estimation moyenne de 0,36%. Ma banque me proposait du 0,2 et j’ai obtenu du 0,1%.

Après tout dépend de votre profil et du projet.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (29/05/2019 17h57)

Bonjour,

Avec 62000 pts le taux est très bon mais le sera t’il toujours dans 2-3 ans ?

Mon taea pour mon prêt sur 15 ans est de 0,0431% j’ai 35 ans, c’est 10 fois moins cher. Si on ajoute mon épouse avec qui je fais 50/50 dc/ptia, ça donne environ du 0,08%, elle a 33 ans.

Oui vous pouvez changer en cours d’annee avec la loi Hamon de son petit nom je crois. Perso je passe par un courtier en assurance qui s’occupe de me trouver le meilleur contrat le moins cher mais nombreux du forum passe par reassurezmoi en ligne.

Ma banque est le CMB à Brest.
Elle finance une liste de scpi partenaire mais vous pouvez espérer 30% de scpi externes. Voici celles que j’ai choisi :

400k pp (partenaires)
- 100k novapierre Allemagne
- 100k épargne pierre
- 50 primovie
- 50 interpierre
- 50 efimmo1
- 50 immorente

200k us (externe)
- 50 corum xl
- 50 corum origin
- 50 pierval santé
- 50 vendome région

Vous trouverez le détail des conditions ici (message 762) :

Portefeuille de SCPI de Malolechat (31/32)

Bonjour,

Oui c’est tout à fait possible cependant la déductibilité des intérêts n’est pas possible sauf si on mentionne bien que le prêt est pour l’achat de Scpi.

Si je ne me trompe pas, pour bénéficier d’un bon taux ( moins de 1%), il faut prendre au minimum 10k dans la plupart des banques). Ce qui peut faire exploser votre taux d’endettement car souvent sur 36 48 mois.

De plus, Corum propose des prêts pour l’achat de Corum Origin. Je ne connais pas le minimum et il faut penser à la diversification ( taux plus proche de 2,3% sur 20 ans mais avec déductibilité )

Malolechat a écrit :

Bonjour,

Avec 62000 pts le taux est très bon mais le sera t’il toujours dans 2-3 ans ?

Mon taea pour mon prêt sur 15 ans est de 0,0431% j’ai 35 ans, c’est 10 fois moins cher. Si on ajoute mon épouse avec qui je fais 50/50 dc/ptia, ça donne environ du 0,08%, elle a 33 ans.

Oui vous pouvez changer en cours d’annee avec la loi Hamon de son petit nom je crois. Perso je passe par un courtier en assurance qui s’occupe de me trouver le meilleur contrat le moins cher mais nombreux du forum passe par reassurezmoi en ligne.

Ma banque est le CMB à Brest.
Elle finance une liste de scpi partenaire mais vous pouvez espérer 30% de scpi externes. Voici celles que j’ai choisi :

400k pp (partenaires)
- 100k novapierre Allemagne
- 100k épargne pierre
- 50 primovie
- 50 interpierre
- 50 efimmo1
- 50 immorente

200k us (externe)
- 50 corum xl
- 50 corum origin
- 50 pierval santé
- 50 vendome région

Vous trouverez le détail des conditions ici (message 762) :

Portefeuille de SCPI de Malolechat (31/32)

J’ai effectivement suivi vos périple sur les SCPI dans un SCI à l’IS. Bravo pour votre détermination.
Votre profil est très différent du mien.. nous n’avons pas les mêmes revenus.

Cf ma présentation actualisée : Information - Forums des investisseurs heureux

Il me semble que monter une SCI à l’IS en dessous de 200 à 300 k€ de PP n’est pas très opportun du fait des frais fixe et de la lourdeur de l’opération ?

Je m’interroge sur la stratégie à adopter pour développer mon patrimoine en utilisant un effet de levier.

Bonjour,

Ca n’est pas à x ou y, encore moins à votre banquier et cgpi qui sont pour la majorité des vendeurs de produits partenaires, de vous dire ce qui est bon ou pas mais à vous de savoir et de choisir et pour ça vous devez comprendre les avantages et inconvénients de chaque investissements.

Comment faire alors ?

1/ définir votre profil

2/ définir vos objectifs

3/ comprendre les différents avantages et inconvénients de chaque produits

4/ interroger le forum et recouper le maximum de sources, retour d’expériences

5/ prendre sa décision seul en connaissance de cause et en assumant les risques

Je veux bien donner mon avis personnel pour avoir comparé le lmnp et les scpi dans une sci is pour mes propre profil et objectifs à l’époque, mais je peux me tromper et d’autres forumeurs peuvent avoir des avis différents :

Le lmnp packagé :
- est moins diversifié en secteur c’est du résidentiel alors que les scpi concernent bureau, commerce, santé, éducation, hôtel, parking, etc..
- est moins diversifié géographiquement
- c’est un seul bien contre des centaines pour les scpi
- à un rendement plus faible
- est plus risqué du fait que ça soit un seul bien isolé et non diversifié
- demande un effort mensuel plus important alors qu’avec les scpi vous pouvez démembrer et avoir un cash flow positif ce qui ne grève pas votre capacité d’endettement si vous souhaitez continuer à investir
- à une fiscalité dont je ne me souviens plus les détails, les scpi internationales n’ont pas de fiscalité, et les françaises dans une sci is seulement 15%
- Quand vous achetez des parts de scpi vous êtes associés.
- etc…

Il y a une file dédiée sur le forum au lmnp packagé vs scpi et de souvenir nombreux sont les forumeurs compétents qui fuient ce produit, regrettent d’en avoir acheté, cherchent à s’en débarrasser et se tournent vers les scpi.

Néanmoins, vous pouvez faire une simulation comparative détaillée et chiffrée à l’aide de tableurs, de cas concret avec le montage en scpi en sci is vs lmnp.

À bientôt,

Malo