SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Je n’envisageais pas le LMNP "packagé", mais éventuellement d’avoir des studios en LMNP en direct (j’en ai un depuis 1 mois environ en Location courte durée).

L’avantage évident des SCPI c’est le côté purement "papier", ce qui me convient bien car j’ai un travail de cadre assez prenant, et des temps de transports élevés.

Effectivement je suis dans une période de ma vie où je me cherche un peu (divorce..), mais j’ai globalement se dégage deux objectifs assez clair :
1) Me construire un patrimoine suffisant en vue d’avoir une complément de retraite "correcte". Par exemple 1k€/mensuel net d’ici 20 ans.
2) Idéalement pouvoir d’ici 5 ans passer en temps partiel (à 90%) sans perte de pouvoir d’achat, c’est à dire avoir une rente annuelle de 3k€ net.

Je vais prendre le temps d’étudier tout ce qui est SCI à l’IS afin de me faire mon propre opinion. Je vous remercie pour votre patience et vos conseils. Je reviendrais probablement vers vous

PS
Désolé pour le hors sujet vis à vis du fil initial de discussion.

Je ne suis pas d’accord avec cette assertion.

Voici un contre exemple :

Même avec un TMI à 30 %, la scpi Corum Origin qui distribue actuellement 5,5 % (rendement au prix actuel de la part de 1090 € et après déduction des impôts étrangers) fait donc largement mieux qu’un fonds euro puisque vous ne subirez une imposition et des prélèvements sociaux que sur la part des revenus français qui ne réprésentent plus desormais que 10 % des revenus de la scpi.

Je parlais bien sur d’une répartition en bon père de famille.
Mettre 100% de corum dans un portefeuille scpi est suicidaire, fiscalité ou pas.

Alors il fallait le dire dès le début et préciser qu’en dehors d’une sci is dès lors qu’il y a une imposition et un tmi de 30% ir+ps = 47,2% ce qui grève fortement annuellement le revenu et diminue le puissant effet exponentiel et capitalisant des intérêts composés.

Bref à chacun de trouver son bonheur, la palette est large, certains se tournent vers l’assurance vie, d’autres fortement imposé et à l’ifi, vers la nue propriété, etc…

@ Malolechat

47,2 % sur les revenus de source française !

Il existe quand même des SCPI qui aujourd’hui investissent hors de France pour une part non négligeable.

Laisser croire qu’on sera imposé à 47,2 % est trompeur. Ce ne sera le cas que si vous investissez dans des SCPI exclusivement à revenus d’origine française. Pas cool du tout au niveau de la diversification dans ce cas.

Et par ailleurs, j’estime pour ma part que les revenus des SCPI font partie de l’ensemble des revenus. Et comme telles, je ne considère donc pas le taux marginal d’imposition mais le taux moyen d’imposition.

Bonjour,
Serait-il possible de donner en M.P les coordonnées de votre banque? je cherche des solutions de financement SCPI.
Merci.

GeneralJab a écrit :

Bonjour à tous.

Première intervention de ma part sur cette file et me permet d’intervenir par rapport à la faisabilité d’un financement.

Ce jour, j’ai eu un rendez-vous avec ma banque "en dur" pour le financement de SCPI à crédit.

Je vous fais un petit résumé :

Je suis à la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes. J’ai rencontré ce matin un chargé de gestion privée.
Je suis en tout début d’étude et voulais principalement quelques renseignements par rapport à la faisabilité (ou non !) d’un financement par ma banque. Je ne peux pas pour le moment finaliser un achat et venait donc principalement à la pêche aux infos si on peut dire.

Je vais faire rapide en quelques points :
-    Achat de SCPI à crédit = pas de problème.
-    Montage en SCI (IS et IR) = pas de problème.
-    Différé de 6 mois = pas de problème.
-    Prise en compte des revenus SCPI pour le taux d’endettement = 70% (comme de l’investissement "classique").
-    Financement = il m’annonce que deux taux sont pratiqués suivant le type de SCPI. En gros pour de l’habitation il s’agit d’un taux standard de prêt immo mais pour une autre structure (bureaux, commerces,…) le taux est un peu plus élevé. Pour de la SCPI d’habitation il me dit que pour un prêt de 20 ans il peut faire, à ce jour, du 1,05 / 1,10%. Je n’ai pas demandé (comme un imbécile…) pour les autres types de structures.
-    Choix SCPI = toutes les SCPI peuvent être souscrites sans problème. Il "recommande" malgré tout quelques SCPI qu’ils ont sélectionné (EFIMMO, IMMORENTE, ACTIPIERRE, ATREAM HOTELS et quelques autres dont je n’ai plus le nom en tête - ils n’ont pas CORUM). Ils ne sont néanmoins pas réfractaires pour d’autres SCPI. J’ai présenté une liste de 8 SCPI qui m’intéressaient. Sans me dire non il m’a dit malgré tout que c’était "embêtant" d’en avoir autant car c’est autant de lignes de crédit que de SCPI. Il m’a bien précisé qu’ils n’avaient aucune commission sur les choix de SCPI.
-    Pas de financement pour de l’usufruit (enfin il n’a pas clairement dit non mais cela semble très compliqué). Pas de problème pour de la pleine propriété et pour de la nue-propriété.
Voilà pour le principal. Je suis très intéressé par un achat de SCPI mais malheureusement je ne peux pas en prendre pour le moment. Mon épouse étant en cours de recherche d’un nouvel emploi je vais attendre qu’elle soit en CDI pour pouvoir passer le cap.
Pour info j’ai été plus que surpris (favorablement) par le taux qu’il m’a annoncé pour des SCPI d’habitation.

Voilà pour les grandes lignes. Si cela peut en aider certains.

Au plaisir.

coriace a écrit :

Je parlais bien sur d’une répartition en bon père de famille.
Mettre 100% de corum dans un portefeuille scpi est suicidaire, fiscalité ou pas.

Je ne suis donc pas loin d’être suicidaire… et je suis probablement un très mauvais père de famille.

Il y a une chose qui ne cessera jamais de me surprendre : c’est cette loi d’airain selon laquelle il FAUT impérativement diversifier son patrimoine de SCPI dès lors qu’il commence à dépasser les six chiffres. Alors même que, par parenthèse, personne n’est choqué par un investissement de plusieurs centaines de K€ sur UN SEUL appartement locatif (et, donc, un seul emplacement, un seul locataire et aucune souplesse de gestion ni aucune liquidité partielle).

Corum Origin est une SCPI à laquelle je m’intéresse depuis sa création et dont je n’ai jamais cessé de suivre très attentivement tous les développements. J’ai étudié leur patrimoine en détail, je connais leurs équipes et leurs process, j’en ai compris et je partage pleinement la stratégie de gestion et jusqu’à présent, il se trouve que - coup de chance - leur business model s’est avéré particulièrement pertinent et rentable pour les associés. Sur bien des points, Corum AM a des années d’avance sur tous les autres et je crois connaître assez bien le sujet.

Aussi, je ne vois pas pourquoi, pour céder à l’impératif de « diversifier » (comme si un patrimoine de 1500 M€ dans 12 pays ne l’était pas), je devrais m’obliger à investir dans des SCPI qui ne sont pas mieux gérées, qui rapportent 20 voire 30 % de moins et dont les revenus sont plus fortement fiscalisés et qui plus est soumis aux prélèvements sociaux.

Si (et seulement si) le rendement de Corum Origin s’effondre et si les revenus de source étrangère deviennent assujettis aux prélèvements sociaux, alors oui en effet : j’obtiendrai exactement le même résultat que j’achète dès aujourd’hui une SCPI X ou Y.

Mais en attendant, permettez-moi de continuer à préférer ce qu’il y a de mieux sur le marché… à mon avis.  ;-)

OxxiGen a écrit :

Mais en attendant, permettez-moi de continuer à préférer ce qu’il y a de mieux sur le marché…

Quelque soit le support, le recul du temps permet d’affirmer que le mieux hier n’est pas le mieux d’aujourd’hui qui ne sera pas le mieux de demain

@FCP

Non, rien de fallacieux.

Simplement objectif et mathématique (commutativité de l’addition)

Ainsi je peux considérer que mes revenus de SCPI s’ajoutent à mes autres revenus comme je peux considérer que mes autres revenus s’ajoutent à ceux de mes SCPI.

Et d’ailleurs les autres revenus peuvent eux mêmes se décomposer en revenus BIC, mobiliers, salariés, etc.

Chacun d’eux pouvant être disposé dans n’importe quel ordre !

Cela forme une somme de revenus, point. Et c’est ce total qui viendra subir la règle du calcul de l’impôt au barême, duquel sortira le taux moyen d’imposition.

Franck059 a écrit :

@FCP

Non, rien de fallacieux.

Simplement objectif et mathématique (commutativité de l’addition)

Ainsi je peux considérer que mes revenus de SCPI s’ajoutent à mes autres revenus comme je peux considérer que mes autres revenus s’ajoutent à ceux de mes SCPI.

Et d’ailleurs les autres revenus peuvent eux mêmes se décomposer en revenus BIC, mobiliers, salariés, etc.

Chacun d’eux pouvant être disposé dans n’importe quel ordre !

Cela forme une somme de revenus, point. Et c’est ce total qui viendra subir la règle du calcul de l’impôt au barême, duquel sortira le taux moyen d’imposition.

Oui, l’addition est commutative, mais cela ne s’applique pas à ce cas là
En effet vos revenus salariés arrivent en premier
   et puis
     soit des SCPI  qui peuvent être taxées imposées à 17.2 % de P.S.  + TMI 30 %
     soit un PEA 17.2 % de P.S. et 0 % d’impôts
c’est à vous de choisir

Bah si, c’est comme quand vous avez une augmentation de salaire.

Par exemple, on vous donne 1000 € net par an, mais en fait il faut enlever le TMI (après la décote de 10%). Et non pas le taux moyen…

Autre exemple, vous êtes rentier avec des revenus qui vous mettent juste au début de la tranche à 30%, vous décidez de vous remettre à travailler pour compléter vos revenus. Ces revenus du travail vont être taxés entièrement au TMI. Cela peut dissuader de s’y remettre, comme dans l’autre sens ça peut dissuader d’investir dan l’immo.

Je suis en train de monter un dossier SCPI en crédit In fine.
Apparemment, la fermeture du crédit foncier ( plus peut être les annonces de super Mario) font que des banques de détail se mettent à reprendre leurs activités de financement un peu plus exotique.
A toutes fins utiles mon CGPI m’annonce les conditions suivantes :

Mon CGPI a écrit :

Voici les conditions (le partenaire bancaire sera différent selon le montant que vous êtes disposé à mettre chez eux en placement

5 à 10 ans

0.90% à 1.40% en amortissable, 1.40% à 1.90% en infine



11 à 15 ans

De 1.00% à 1.60% en amortissable, 1.80% à 2.10% en in fine



16 à 20 ans

De 1.25% à 1.90% en amortissable, de 2.00% à 2.40% en in fine.



Financement tout frais inclus possible (garantie, dossier, courtage)

Financement minimum 100 000 euros et une seule SCPI par tranche de 100 000 euros

Nantissement des parts en garantie du prêt

10% du montant du prêt à placer en garantie dans l’établissement prêteur minimum 20 000 ou 100 000 euros

Compte courant ouvert au sein de la banque mais pas d’obligation de domiciliation ou CB

Frais dossier bancaire 750 euros

Frais de nantissement 500 euros par SCPI

Je suis en train de monter un dossier,  certaine SCPI de mon choix m’ont été refusée (un non pour Immorente2 ou partimmo croissance à cause de leur taille soit disant trop petite et donc risque de liquidité…)

FYI

Dernière modification par yannou77 (25/06/2019 04h05)

bonjour à tous,

Je n’arrive pas à obtenir de retours favorables des banques depuis quelques mois déjà  (CMB de Brest , LCL IDF, Crédit Agricole IDF, Caisse d’épargne IDF),  pour financer des achats de SCPI, raisons invoquées :

- pas de financements de SCPI non internes

- pas de financements d’usufruit

- pas de financement de SCPI via une SCI

J’ai pourtant un "beau profil" avec ma compagne puisque nous n’avons pas d’emprunts et un revenu net imposable du foyer de 97K€…

L’été arrivant, je souhaiterai avancer sur ce projet …

N’hésitez pas à partager des contacts via MP.

Merci !