St67 : étude de cas immobilier (LMNP + crédit in fine ou amortissable)

st67 · #1

Bonsoir,
Après la RP et quelques SCPI je suis entrain de sauter le pas sur l’immobilier locatif.
Mon objectif est de me constituer un patrimoine immobilier sur le moyen long terme.

Sur Strasbourg ou j’habite, l’immobilier est devenu hors de prix pour un investissement ; les prix grimpent d’année en année (je l’ai observé du moins). Un bien en autofinancement est devenu quasi impossible à trouver…

Aussi j’ai la possibilité d’acheter un appartement de 3 pièces - 45m2, entièrement à rénover dans un des quartiers en devenir (comprendre une sorte de Brooklyn de Strasbourg). Entièrement = dans la totalité : sol, plafond, élec, création de sdb, cuisine, mur, sanitaires, etc. pour un montant de 33k + 6k de mobilier car LMNP visé. Le montant du projet est de 128k environ. Immeuble sain, pas de travaux, copro de 8 lots.

J’en ai profité pour me créer un outil excel synthétisant l’ensemble des éléments financiers ; oui je sais j’aurai pu utiliser Simulateur immobilier mais je voulais comprendre.

Voici les data : inputs et indicateurs, tels que je les ai défini avec l’ensemble des charges (j’espère n’avoir rien oublié).

Mes simulations portent sur deux options :
- Prêt Amortissable : 1.35% sur 20 ans
- Prêt InFine : 1.9% sur 20 ans

Ce sont les données de mon banquier ; il me suit sur de l’In Fine avec une AV que je choisis.

Mais voila….
- Cout travaux : je ne pensais pas que les travaux allaient se monter à ce prix la pour la surface ; et encore je fais des choses moi même
- Cashflow : le cashflow en P.A. est négatif de 300€ et celui de l’Infine est positif de "que" 110€ ce qui ferai un montant constitué de 36k€ sur 20 ans (rendement de 3% --> placement sur ETF World ; je me doute que ce ne sera pas 3%, lissé sur 20ans. P-e +, p-e moins. Mais ce n’est pas le point ici).

Je devrai m’en tenir à ces chiffres et ne pas faire l’opération.

Sauf que….
- Le prix d’achat est imbattable sur Strasbourg et de loin
- Ne pas l’acheter serait une erreur

Donc, mes deux options seraient :
- l’acheter, le rénover et le louer : il sera payé dans 20 ans
- l’acheter et le revendre : je peux faire une bascule de 40% sur bien mais PV fiscalisée fortement car pas résidence principale (et réinvestir la PV+nouveau prêt dans une autre opération voir SCPI)

Je m’interroge sur cette opération… p-e que vos questions et remarques me permettront de voir des éléments que je n’ai pas perçu jusqu’à présent ?

Et vous, que feriez vous ?

Mots-clés : immobilier, infine, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Bernard2K · #2

Mes remarques :
- je trouve que c’est très cher. Pour un appartement entièrement à rénover, dans un quartier "en devenir" (seulement en devenir), 1738 €FAI /m² ?
Notez qu’un appartement entièrement à rénover est autant un appartement qu’une voiture avec moteur HS est une voiture. C’est plutôt "ça peut le re-devenir, avec beaucoup de dépenses et d’huile de coude". Ce qui justifie une grosse décote.
Un appartement "entièrement à rénover", ça n’est pas très éloigné du concept de "plateau à aménager"…

- "je peux faire une bascule de 40% sur bien." Si je compte que vous n’avez pas besoin du mobilier pour revendre, ce bien vous revient 122 k€, et vous vous faites fort de le revendre 122*1,4 = 171 k€ net vendeur, c’est bien ça ? Soit 3640 €/m². Vous êtes sûr ?

- réciproquement, je trouve le loyer très peu cher. Seulement 500 € pour un T3 de 47 m², entièrement refait à neuf et meublé ? Et même à un tel prix bradé, il y aurait 8,5 % de vacance locative ?
Si je compte que la valeur de marché du bien serait de 177 k€ (171 nu + 6 de meubles), ça fait donc une rentabilité brute de 6000/177000 =3,3 %

Si vraiment le ratio loyer/valeur de l’immobilier est tel à Strasbourg, il ne faut juste pas faire d’investissement en immobilier locatif dans cette ville. Ou bien il faut revérifier vos hypothèses une par une.

"Sauf que….
- Le prix d’achat est imbattable sur Strasbourg et de loin
- Ne pas l’acheter serait une erreur"

La première ligne est un argument. La seconde est une tautologie : "il faut l’acheter car ne pas l’acheter serait une erreur". Avec de tels "arguments", vous êtes en train de vous auto-convaincre, ce qui signifie que vous n’avez plus les yeux en face des trous ! Refaites vos calculs, mettez par écrit les arguments pour et contre, puis allez faire un tour et laissez décanter !

Sur l’achat-revente, qui relève d’une opération de marchand de biens, lisez SVP ce que je viens d’écrire à michaelstaudi (ou faites une recherche sur le forum, sujet déjà abordé 100 fois !) : Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d’un T3 duplex 80 m3)

Pierre2 · #3

Bernard 2K m’a devancé, et c’est tant mieux, car nos messages se complètent (me semble-t-il).

Si j’ai compris, on est dans un des 3 quartiers périphériques où se promener seul à pied la nuit est une aventure en soi…

Concernant un F3 sur Strasbourg, les programmes neufs, actuellement, offrent souvent plus de 45 m2 pour un F3.

Source : https://www.logic-immo.com/vente-immobi … o_seo_desc

Concernant la démographie de Strasbourg à échéance 20 ans, il y a risque :
- incertitude concernant la pérennité à Stras. du parlement et/ou la CEDH : même s’il est éloigné de votre appartement, ce ne sera pas sans conséquence, car de très nombreux petits logements pourraient se libérer, et mieux placés ;
- beaucoup d’étudiants, et apparemment, l’appartement n’est pas dans un quartier universitaire (centre ou Illkirch, actuellement) ;
- beaucoup de familles de 6 personnes (vos futurs voisins) qui n’achèteront pas 45 m2 pour 6 ;

source : https://fr.wikipedia.org/wiki/Démographie_de_Strasbourg

Bien sûr, là, on spécule, et je dessine un avenir volontairement sombre, mais si votre plus gros investissement devient un "boulet", vous serez, pour longtemps, arrêté.

Ce n’est peut-être pas une si bonne affaire…

Reste l’achat-revente (voir le lien de Bernard 2K)…

Dernière modification par Pierre2 (11/06/2019 20h49)

michaelstaudi · #4

Bonjour,

Est-ce que je peux savoir quel quartier vous visez pour votre achat?

Etant originaire de la région Strasbourgeoise je pourrais vous dire plus précisément mon avis.

Bernard2K · #5

Il faut interroger la notion de quartier "en devenir". Pierre2 parle de quartier où se promener la nuit est une aventure, ce qui ne correspond pas à ma définition de "en devenir".

Je vais vous dire franchement : dans les grandes villes françaises, je ne crois pas à la réhabilitation des quartiers qui craignent vraiment. Ceux qui craignent un peu, ceux qui ont besoin d’un petit coup de neuf, la puissance publique y arrive. Les quartiers qui craignent vraiment, ceux qui sont tenus par les gangs de dealers et où la police n’ose pas aller, ceux qui ont perdu la mixité sociale, ou bien où le mix a dépassé certains seuils au-delà desquels… Bref, ceux-là, je pense qu’ils sont irrécupérables. Ca fait 30 ou 40 ans qu’on essaie, on a eu la police de proximité qui jouait au foot avec les jeunes, et puis on a eu l’inverse "nettoyer au karcher", chacun y va de sa petite solution, de ses petites phrases et de ses petits plans et, au total, ça continue pareil, ou pire. Je pense que les pouvoirs publics ont perdu espoir et ne font que sauver les apparences.

Donc, je pose juste la question : en devenir, vraiment ? Sachant qu’il n’y a que vous qui avez la réponse.

FXB67 · #6

Strasbourgeois de souche, 500€ de loyer pour un 3 pièces meublé, je me pose des questions.
En plus j’ai du mal à me figurer un 3 pièces de 45m²… avec les standards de vie actuels, c’est plus la surface d’un 2pièces…

Donc excusez de la brutalité du truc mais… quelle "clientèle" attendez vous au juste dans votre 3 pièces meublé?

Si c’est trop excentré, les étudiants n’y iront pas. C’est catégorique. (sauf si appart proche d’un des campus hors les murs, à ne pas négliger : Illkich mais aussi Cronenbourg, qu’on oublie souvent)

A la rigueur vous aurez des jeunes couples d’actifs (première installation en ménage pour faire simple, ça colle avec le fait que ce soit meublé) mais préparez vous au turnover voire à de la vacance car ils lâcheront l’appart à la première occaz pour acheter
-> et surtout quid du stationnement? jeune couple = voiture(s). et ce sujet est la plaie dans tous les quartiers strasbourgeois en cours de gentrification

Edit : sur la recomposition urbaine.. schématiquement pour moi il y a plusieurs zones dans Strasbourg
- les zones chères et qui le resteront toujours pour raisons de prestige etc : Orangerie / Contades / Robertsau, centre, Krutenau (même si c’est nul, ça restera cher)
- les zones à HLM pour faire simple qui le resteront car la rénovation urbaine consiste à construire des copro bas de gamme semi HLM au pied des anciennes tours (immeubles mi sociaux mi Pinel ou accession, bref des trucs qui seront invendables dans 15 ans) : Cronenbourg cité nucléaire, Hautepierre, Lingo, Neuhof…
- des zones où ça construit dense de novo des copros du même type que ci dessus : Avenue du Rhin, Poteries, Brasseurs…
- les faubourgs historiques avec un parc essentiellement privé locatif avec effectivement un potentiel de rénovation et de gentrification : vieux Cronenbourg, Koenigshoffen, Montagne verte (la partie qui ne craint pas), Neudorf… bref les quartiers qui sont bien desservis et pâtissent surtout du vieillissement du parc. ceux là ont un potentiel de hausse car les quartiers en eux mêmes sont viables et attractifs
- les mêmes catégories se retrouvent dans les communes de la première couronne bien évidemment.

Dernière modification par FXB67 (11/06/2019 22h54)

michaelstaudi · #7

Neudorf ça explose littéralement.. quelques personnes que je connais on investi la bas en colocation, cash flow plutôt correct, location normale voir meublée on frôle l’impossible pour la rentabilité immédiate, sauf très grosse négociation, bonne affaire hors internet, cas exceptionnel.

JR · #8

Pour ma part c’est le montant des travaux qui me choque pour un 45 m².

Vous devriez faire d’autres devis.
En général je compte entre 500€ et 800€ par m² pour une rénovation complète.
Et 1000€ du m² si il faut refaire la toiture + façade.

Donc en baissant le cout de la rénovation vous aurez un meilleur rendement.

Vous devriez aussi envisager de transformer le t3 en t2. Pour plus de confort et créer un coup de Coeur.

st67 · #9

Un grand th*x pour vos réponses ! Je ne m’attendais pas à tant de débats, mais clairement, vos interventions pertinentes et bienveillantes m’ouvrent les yeux. Et je me rends compte que certains éléments sont à préciser voir sont manquants dans la description de ce projet.

Le compromis a déjà été signé et on est hors délai de rétractation et accord explicite de la banque stipulant l’accord de financement transmis au vendeur.

Lors de la vente, j’étais le premier à le visiter et à faire une offre, au prix de vente. Sur 10 visites, 5 offres au prix de vente et 3 offres supérieures au prix de vente. Le réseau a fait que j’ai pu acquérir ce bien et avoir ces informations, de source certaine.
Sans doute que je suis allé un peu vite dans cette opération, mais le fait est que la situation est telle.

Agencement :
En effet, à ce stade il s’agit d’un 3 pièces, que je compte transformer en 2 pièces : une belle pièce à vivre + cuisine, une salle de bains, une chambre. Très peu d’espace perdu.

Localisation :
Je n’ai p-e pas utiliser le bon terme en indiquant "en devenir". Mais il s’agit du vieux Cronenbourg ; pas de centre du vieux Cronenbourg mais vieux Cronenbourg quand même, du "bon" coté de la route de Mittel, comme cela se dit par ici, si j’ai bien suivi.
Je pense que, comme Neudorf, ce quartier va s’apprécier dans les années à venir. Ces dernières années, on remarque un délaissement du centre ville au profit des quartiers limitrophes du centre : neudorf, vieux schiltigheim, vieux cronenbourg. P-e du aux prix de l’immo ou à l’envie de (re)trouver une vie de quartier. Il s’agit la que d’une supposition, mais c’est ce que je remarque.

Loyer :
Effectivement, j’ai mis un loyer à 500€ + 8.5% de vacance locative. Pour moi, c’est le worst case scenario.
Un deux pièces, refait à neuf dans ce quartier, meublé, on peut imaginer 590€ hc et une vacance locative de 3.8% soit un mois tous les deux ans. Encore une fois c’est une hypothèse

Achat revente :
Alors, merci beaucoup pour l’éclairage apporté concernant l’achat revente ! C’est clairement un point que je n’avais sous-estimé, enfin surtout dont je n’avais pas conscience…
Mon but n’est pas de faire de l’achat revente chaque année.

Maintenant que le compromis est signé, si je veux le revendre, il ne me reste plus qu’à conserver ce bien et patienter si je comprends bien. Au moins une année dirons nous, c’est ca ?
Pour les 40% de revente, j’envisage de le revendre sans travaux réalisés, dans l’état. P-e que ce ne sera que 20, voir au prix d’achat. Mais on reste de toute manière dans le cas d’un achat revente avec possibilité de requalification.

Bernard2K · #10

Donc il était au prix et même en-dessous (le marché a toujours raison). Donc la rentabilité est vraiment très basse à strasbourg : les prix de vente se sont envolés sans que les loyers suivent.

Ce que je vous conseille pour ne pas vous situer dans un bête achat-revente :
- faites les travaux, meublez.
- cherchez à louer cher (genre 670 € HC). Si ça se loue à ce prix-là, bingo. Sinon, revendez. Vous aurez au moins la preuve que vous avez cherché à louer et que donc vous revendez parce que ça ne se loue pas comme vous espériez (précaution pour enlever l’intention spéculative).

Vous me direz : si je revends, j’ai payé les meubles pour rien. Si vous avez regardé Maison à vendre, vous savez que ce n’est pas pour rien. Un appartement meublé et décoré se vend plus cher.

DDtee · #11

Le prix des travaux me parait assez délirant "en faisant vous même" !

Au vu du niveau de rentabilité une SCPI aurait un meilleur rendement sans rien faire, sans risque locataire, quel avantage voyez vous à cet investissement ?

st67 · #12

DDtee a écrit :
Le prix des travaux me parait assez délirant "en faisant vous même" !

Je suis bien d’accord. Plusieurs devis allant jusque 43kht. Encore faut-il avoir la compétence et le temps pour faire soi même…ca c’est une tout autre question

DDtee a écrit :
Au vu du niveau de rentabilité une SCPI aurait un meilleur rendement sans rien faire, sans risque locataire, quel avantage voyez vous à cet investissement ?

Absolument ; si je revends, je réinvestis directement en scpi.

Bernard2K a écrit :
- cherchez à louer cher (genre 670 € HC). Si ça se loue à ce prix-là, bingo. Sinon, revendez. Vous aurez au moins la preuve que vous avez cherché à louer et que donc vous revendez parce que ça ne se loue pas comme vous espériez (précaution pour enlever l’intention spéculative).

Vous me direz : si je revends, j’ai payé les meubles pour rien. Si vous avez regardé Maison à vendre, vous savez que ce n’est pas pour rien. Un appartement meublé et décoré se vend plus cher.

On est d’accord pour sur le fait qu’un appartement "décoré" est plus attractif et permet de le mettre en valeur. Il faut juste qu’il y ait ce qu’il faut et ne pas le surcharger. Place nette en quelque sorte

Je partage votre approche concernant le loyer, c’est un scénario que j’envisageais. Merci encore pour la mise en garde.

Mais maintenant, quel prêt ; amortissable ? infine ? pour ce projet… je m’interroge, surtout s’il y a travaux et revente dans les 2 ans (durée de 2 ans arbitraire)

Bernard2K · #13

Le In fine n’est pas courant et va perturber inutilement votre conseiller. A votre place, je prendrais un prêt classique sur 15 ou 20 ans en négociant 2 choses : 6 à 12 mois de différé (pour tenir compte des travaux) et surtout absence d’IRA.

Si vous deviez revendre d’ici un an, ça revient quasiment à un in fine !

PS : toujours attendre d’abord que le banquier annonce le meilleur taux, puis grapiller les avantages supplémentaires. Si vous dites d’emblée les avantages que vous voulez, vous risquez de les payer avec un taux supérieur.

michaelstaudi · #14

Ce que vous dites rejoint un peu le principe que le vendeur ou l’agent immobilier doit parler du meilleur prix en premier, ensuite la négociation commence?

st67 · #15

Bernard2K a écrit :
Le In fine n’est pas courant et va perturber inutilement votre conseiller. A votre place, je prendrais un prêt classique sur 15 ou 20 ans en négociant 2 choses : 6 à 12 mois de différé (pour tenir compte des travaux) et surtout absence d’IRA.

Si vous deviez revendre d’ici un an, ça revient quasiment à un in fine !

PS : toujours attendre d’abord que le banquier annonce le meilleur taux, puis grapiller les avantages supplémentaires. Si vous dites d’emblée les avantages que vous voulez, vous risquez de les payer avec un taux supérieur.

Mon conseiller me laisse le choix entre le P.A. (1.35% sur 20 ans) ou l’infine (1.9% sur 20 ans).
Pour l’infine il m’autorise un contrat hors banque, de mon choix.

Edit : pour les deux prêts, les IRA sont à zero.

Si revente dans un an : infine ou PA sont équivalent
Si conservation du bien (on ne sait jamais p-e que j’arrive à avoir un loyer à 670€ comme l’indique Bernard2K) : infine me parait être l’option.

Qu’en pensez vous ? Les simulations de ces deux options sont indiquées dans le 1er message du fil.

Dernière modification par st67 (13/06/2019 10h24)

Bernard2K · #16

st67 a écrit :
Si conservation du bien (on ne sait jamais p-e que j’arrive à avoir un loyer à 670€ comme l’indique Bernard2K) : infine me parait être l’option.

Si vous regardez le cashflow, bien sûr. Mais ce cashflow n’est favorable que parce vous ne remboursez pas le capital… parce que vous avez déjà ce capital. Vous commettez là aussi une erreur de raisonnement, de logique. Vous comptez comme un avantage de la formule infine un avantage qui vient en fait de votre patrimoine. Vous dites "merci" pour un truc qui vous appartient !

Avec ce même raisonnement, vous devriez acheter cash, le cashflow est encore meilleur !

Non, la bonne comparaison entre les deux formules est sur le coût du crédit : 30 000 € d’écart en faveur du prêt amortissable !

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2019 13h33)

st67 · #17

Bernard2K a écrit :
st67 a écrit :
Si conservation du bien (on ne sait jamais p-e que j’arrive à avoir un loyer à 670€ comme l’indique Bernard2K) : infine me parait être l’option.
Si vous regardez le cashflow, bien sûr. Mais ce cashflow n’est favorable que parce vous ne remboursez pas le capital… parce que vous avez déjà ce capital. Vous commettez là aussi une erreur de raisonnement, de logique. Vous comptez comme un avantage de la formule infine un avantage qui vient en fait de votre patrimoine. Vous dites "merci" pour un truc qui vous appartient !

Avec ce même raisonnement, vous devriez acheter cash, le cashflow est encore meilleur !

Non, la bonne comparaison entre les deux formules est sur le coût du crédit : 30 000 € d’écart en faveur du prêt amortissable !

Effectivement c’est le coût du crédit qui est le bon indicateur dans ce cas de figure.
Néanmoins l’infine permet de diminuer le taux d’endettement qui pourrait permettre une opération tierce.

Bernard2K · #18

Et l’amortissable permet de garder votre capital libre de tout engagement, ce qui permet de garder aussi beaucoup de possibilités comme de faire un infine sur la prochaine opération !

A chaque fois, vous ne retenez que les arguments en faveur de votre choix. Essayez d’être plus rationnel.

st67 · #19

Le capital ne sera pas nanti mais l’A.V. oui (c’est la contrepartie demandée par la banque), si c’est cela dont vous parlez ?

Bernard2K · #20

st67 a écrit :
Le capital ne sera pas nanti mais l’A.V. oui

Ah, le capital ne sera donc pas dans l’assurance-vie ? Ils acceptent donc une AV vide en nantissement ? Ou bien on place le capital initialement dans l’AV nantie, mais ensuite on peut faire un gros rachat partiel pour récupérer le capital en vidant l’AV ?

st67 · #21

Les conditions négociées sont les suivantes pour le prêt infine :
- taux de 1.9%
- durée : 20 ans
- nantissement : AV
- contrat AV : choix libre hors banque
- montant à placer sur l’AV : zero (si ce n’est le montant minimal a placer lors de l’ouverture du contrat, soit sans doute 1 à 2k, donc négligeable)
- IRA : aucune

Voila ce qui a été convenu pour ce prêt avec l’établissement bancaire.
C’est clair que si le capital (127k) avait du être nanti dans le contrat AV je me serai tout de suite orienté vers le P.A.
Mais là… qu’en pensez vous ?

Bernard2K · #22

J’en dis que la banque n’a rien pour lui garantir le paiement in fine ! D’habitude, le montant nanti correspond au montant du prêt, ce qui est logique.

Soit vous n’avez pas compris, soit le conseiller n’a pas compris (mais ça sera retoqué aux échelons supérieur), soit c’est moi qui ne comprends plus rien.

st67 · #23

Entièrement d’accord avec vous! et oui, j’ai bien compris le principe :-)
Le fait est que j’ai cette possibilité, aux conditions décrites et validé par la banque…

st67 · #24

J’avance dans le financement. Ce sera un P.A. sur 25 ans, à 1.65% et IRA à zero.
Différé de 6 mois pour les travaux.
Ca me semble être un bon compromis pour cette opération.

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Bernard2K a écrit :

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