Projet d'achat d'un premier bien locatif

Bonjour BorderLine,

Sur 15 ans, cela me permettra d’avoir un revenu complet du loyer avant mes 60 ans et donc ralentir un peu l’activité avant ma retraite. En plus je n’aime pas devoir de l’argent, je pensais prendre sur 7 ans au départ et c’est à la lecture du site que je suis passé sur 15, mais 20 ans cela me semble une éternité.

Les 80%, c’est pour les charges et taxes; L’impact sera faible sur mes impôts, passage de 3600/mois à 4100€/mois avec 2 enfants.

Merci
Fred.

Bonjour Fredo,

Avec le passage de 15 à 20 ans, vous pouvez toujours vous servir de la différence de mensualité, la mettre de côté et faire un remboursement anticipé vers la 15 ème année.

C’est ce que nous faisons de notre côté. Crédits sur 25 ans pour maximiser la trésorerie positive, mais si tout va bien ces crédits seront remboursés dans 15 ans.

Vu le montant de votre épargne, vous pouvez peut-être aussi envisager l’achat d’un petit immeuble de rapport (3-4 appartements) ? Quelques avantages :
- les rendements des immeubles sont bien meilleurs. Avec un financement plus long, vous pouvez assez facilement espérer que le surplus de loyer par rapport aux charges (remboursement crédits, impôts etc.) soit équivalent à la rente d’un appartement acheté sans crédit
- vous n’aurez pas de frais de copropriété à payer.
- pas de syndic : vous décider vous-mêmes des travaux à faire, quoi et quand
- prix au m2 moins élevé que pour l’achat d’un appartement seul
- moins d’impact en cas d’impayé
- meilleure marge de négociation sur le prix d’achat
- ….

Pour affiner vos calculs, vous pouvez si vous le souhaitez télécharger mon simulateur excel (le lien est donné après inscription sur mon blog) et dont je me sers pour calculer la rentabilité et le cashflow d’un investissement.

Merci à tous,

Acheter un bien me fait déja peur alors un immeuble ! C’est inconcevable pour moi.
Je vais déja me rassurer avec un appart, puis si tous ce passe bien, je passerai à la vitesse au dessus.

Pour les 20ans, je vais revoir,  mais ce que vous gagnez imédiatement, vous le perdez sur les années de 15 à 20.
Par exemple dans la simul de mon post précedent au bout de 20 ans
si prêt sur 15 ans cash de (31500 -1350) = 30150 €
   15 premières années - coût de -90€/an soit -1350€, 5 dernières 525*12*5 = 31500 €
si prêt sur 20 ans cash de 20640 €
   +86/mois => 1032/an => 20*1032 = 20640 €

Avec cette crise, n’etes vous pas confronter à plus d’impayé ?

J’ai remarqué que le rentabilité brut d’un appart dans un immeuble sans assenceur est meilleur (forte décote sur le prix d’achat), mais cela se paye surement sur les vacances locatives ?

Fred

Bravo pour vos calculs Siocnarf , vous êtes le roi du calcul de rentabilité , je vous ai déjà plussé  le 26 juillet , je ne le refais pas aujourd’hui car je vais être accusé de favoritisme …..!

J’ajouterais que Fredo à un petit apport ….
Fredo avez vous inclus un part de l’apport dans vos calculs ?

Que vous ne pensiez pas à un immeuble au début c’est normal , pensez à utilisez votre apport et un crédit pour acheter 2 biens ce qui vous permettra d’augmenter votre patrimoine , de diviser les risques de vacances locatives.

Avec 50 K€ ciblez des biens à 80K€ pour lesquels vous faites un apport de 20 K€ et vous gardez 10K€ pour la soif …..
Refaites vous calculs avec ces données et assurez vous de ne rien débourser tous les mois , ce n’est pas vous qui payez le bien c’est le locataire ….!
Ensuite vous pourrez retourner voir votre banquier qui sera ravi de vous revoir car il sera rassuré sur votre capacité d’investir.

Ne vous préoccupez pas des 33 % d’endettement , critère bancaire uniquement pour l’achat d’une RP.
Les banques comptent environ 80 % des revenus locatifs pour l’endettement mais si vous présentez une rentabilité positive vous aurez accès au nirvana de l’emprunt sans restriction des banques.

Toujours avoir de la trésorerie positive suite à un investissement locatif ouvre les portes à de nouveau investissement qui additionner entre eux vous permette de devenir rentier sans vous en rendre compte.

Philippe

P.S  Lien vers un sujet similaire
Investissement locatif étudiant en meublé : cash ou à crédit en 2011 ?

Philippe30 a écrit :

Bravo pour vos calculs Siocnarf , vous êtes le roi du calcul de rentabilité , je vous ai déjà plussé  le 26 juillet , je ne le refais pas aujourd’hui car je vais être accusé de favoritisme ….

C’est plutôt Excel qu’il faut remercier, moi je ne fais que l’utiliser !
Et bienvenue parmi les abonnés du blog

Fredo, si la gestion d’un immeuble vous rebute, vous pouvez toujours la confier à une agence (comptez 5 à 7% des loyers encaissés)

Il n’y a pas besoin d’être abonné pour laisser des commentaires, tout le monde peut le faire !
Si vous avez des questions sur le simulateur ou si vous relevez des erreurs, n’hésitez pas à m’en faire part !

Sky a écrit :

Pensez aussi dans vos prévisionnels à intégrer une vacance locative de 1 mois tous les 2 ans pour un T2 (ou 1 mois tous les 3 ans pour un T3).

C’est juste  , cela dépend aussi de l’état de l’appartement , de la durée initiale de location qui induit des dégradations plus ou moins importantes , du type de locataire  ( étudiant en studio pour 1 an ou jeune couple dans T2 pendant 2 ans , je vous laisse deviner qui à le plus abîmé …..)

Sky a écrit :

Par expérience, j’ai pu constater qu’il faut prévoir 3% du loyer pour les réparations courantes entre chaque locataires et 7% des loyers pour les grosses réparations qui sur 15 à 20 ans on obligatoirement lieu (cages d’escalier, façade, etc.)

3% pourquoi pas mais cela me semble beaucoup
D’ou l’intérêt d’un immeuble où ces charges seront pas votés en AG mais selon votre décision de propriétaire.
C’est sur mes immeubles que la rentabilité est la meilleure entre 12 et 14 %.
Le ratio loyer / charges est à plus de 94 % 

Sky a écrit :

Étudiez bien les prestations offertes par vos concurrents à loyer équivalent sur votre secteur, car un bailleur qui a déjà son bien de (presque) payé, pourra plus facilement que vous baisser son loyer si le marché immobilier venait à chuter fortement.

Oui pour étudier les offres concurrentes mais ce n’est pas pour cela que le concurrent baissera ses prix car cela induit un autre type de locataire et si son bien est payé il préféra plutôt attendre à mon avis.

Sky a écrit :

Si à cela il y a des impayés et des frais de contentieux, la rentabilité brute de 8% que vous visez Fredo, risque d’être beaucoup trop faible. Mieux vaut viser 12% minimum de rentabilité brute….et encore.
Une telle rentabilité se trouve plus facilement sur des biens nécessitant des travaux que l’on peut faire soi-même à moindre coût.

Très juste

Sky a écrit :

Je précise que les honoraires de gestion des agences de 5 à 7% des sommes encaissées, c’est du hors taxes et qu’il est prudent dans les simulations d’utiliser le TTC.

En tous cas continuez dans votre démarche Fredo et bienvenue dans le monde des "salauds de riches propriétaires".

Effectivement et chaque transaction il ne faut oublier récupération TEOM , charges etc

Merci pour vos commentaires Sky

Cela ne va pas rassurer Fredo ……..mais au moins il est prévenu

Fredo a écrit :

Je suis de nature très prudente et cette question de l’investissement locatif je me la pose depuis bientôt 10 ans. J’ai conscience que mon immobilisme m’a fait perdre des années.

Philippe

Fredo a écrit :

C’est sûre, comme dit Philippe, cela ne me rassure pas ! Je ne vois pas comment trouver actuellement des rentabilités brutes de 12%, pour un appart à 100k€, cela fait un loyer de 1000€ !

Vous avez indiqué que vous savez bricoler pour avoir refait une habitation donc vous avez la solution pour les 10 à 12 % ….
Achetez avec rénovation ( toujours compteur d’eau et EDF en place ) , vous achetez les matériaux et vous remontez les manches.
Comptez environ 2.500 en matériaux pour une rénovation complète  que vous déduisez ensuite de vos revenus locatifs ( déclaration au réel ) , vous avez valorisé votre patrimoine , vous avez une bonne rentabilité et vous réduisez votre fiscalité….je ne connais pas mieux comme méthode.

Allez je pars visiter une maison à rénover , un immeuble sans travaux de 3 lots et un autre immeuble de 2 lots , c’est un tour de chauffe car je suis pas trop emballé mais il faut se remettre en recherche pour un achat début 2013.

Philippe

Fredo a écrit :

Je ne vois pas comment trouver actuellement des rentabilités brutes de 12%, pour un appart à 100k€, cela fait un loyer de 1000€ !

Pour 100K, vous pouvez rechercher un petit immeuble de 3 logements T2 et T3, avec une douche en plastique ajoutée dans la cuisine, les WC sur le palier, une belle hauteur sous plafond, l’électricité qui date du début du siècle, un plancher qui craque de partout, sans isolation. L’essentiel est de vous assurer que la toiture peut encore tenir 25 à 30 ans minimum.

Et vous refaites tout dans les regles de l’art à votre vitesse en respectant les normes actuelles de salubrité avec un prêt travaux de 15K pour l’achat des matériaux.

Disons 2 x T3 à 450€ + 1 x T2 à 350€ = 1250€ de loyers
soit une rentabilité brute de 13%

Avec un peu de chance vous pourrez même peut-être créer un studio dans les combles en plus.