Revente d'une partie d'un terrain : comment calculer la +value ?

Eldoradoimmo · #1

Bonjour,

J’envisage d’acheter une maison à 150 000€, avec beaucoup de travaux

Pour financer les travaux, je veux détacher une parcelle, pour la revendre en terrain à bâtir

Je veux le faire immédiatement après l’achat

Dans ce cas, la vente de la parcelle est-elle soumise à la plus value?

Mon raisonnement est de dire non, car la vente du terrain se fera à un prix inférieur l’achat de l’ensemble

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : achat revente, division parcellaire, marchand de biens, plus value

Iqce · #2

Bonjour,

Question récurrente ; puisque vous en êtes à l’achat, identifiez au mieux de vos interêts et en vous appuyant sur le marché local le coût du terrain à bâtir dans la transaction.
Mais dans ce cas puisque votre intention est affichée / sous entendu dés le départ vous risquez la requalification.

Pourquoi ne pas aller en discuter avec les services fiscaux en direct (ce que j’ai fait à l’occasion) ?

EricB · #3

Bonjour,

Faites 2 estimations : prix du m2 à l’achat et prix du m2 à la revente.

PV = ( prix du m2 à la revente - prix du m2 à l’achat ) x nombre de m2 à la revente

A priori les services fiscaux procèdent ainsi mais bien sûr il y a des cas particuliers.

je vous conseille de valider avec eux.

Cordialement,

Eric

Eldoradoimmo · #4

Ok, je comprend le calcul

Mais est il cohérent car d’un côté le prix d’achat au m2 est celui d’une parcelle Batie et de l’autre celui d’une parcelle nue?

perecastor · #5

Je suis intéressé par la réponse à votre question, car j’ai exactement le même projet pour mon acquisition de RP (déjà achetée et rénovée, revente de la parcelle d’ici 2 ans max).

Un autre aspect que j’ai pris en compte est que ma banque m’autorisera à conserver le produit de la revente de la parcelle si et seulement si la revente n’a pas lieu immédiatement après l’achat, mais au moins quelques années après. Probablement pour que le prix de revente potentiel du bien sur la parcelle restante soit au moins égal à celui du capital restant dû du prêt. Auquel cas, cela évite d’une part des frais de rachat anticipé, d’autre part à ne pas pouvoir placer librement cette importante somme pour d’autres investissements.

EricB · #6

Eldoradoimmo a écrit :
d’un côté le prix d’achat au m2 est celui d’une parcelle Batie et de l’autre celui d’une parcelle nue?

Dans ce cas je pense que les services fiscaux vont se baser sur les prix du m2 du marché local bâti et du non bâti. Par exemple en utilisant les bases de données des notaires, ou alors ils peuvent aussi consulter les agents immobilier du secteur. C’est ce qui se fait pour évaluer les taxations d’héritage.

Cordialement,

Eric

Gratouille · #7

Bonjour,

J’ai déja eu le même cas, il faut établir un prix séparé du terrain que vous allez vendre et de la maison que vous allez garder. Vous ne pouvez evidemment pas dire que le terrain vaut le prix del’ensemble, ce serait trop simple.

Le notaire va vous établir la répartition, vous pouvez le guider dans les prix qui vous semblent juste.

La PV sera calculée sur cette base.

Bernard2K · #8

Pour déterminer la plus-value, on compare effectivement le prix de vente à la fraction du prix d’achat de la partie vendue ; et non pas au prix d’achat du total.

"La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d’acquisition afférente à cette seule partie".
Cf point 130 ici : RFPI- Plus-value immobilière - Détermination de la plus-value brute - Définition du prix d’acquisition

Concernant l’évaluation du prix du terrain, on a la jurisprudence du Conseil d’Etat (sur un sujet connexe : la valeur du terrain à déduire de la valeur d’un immeuble avant de procéder aux amortissements) qui dit que la meilleure méthode est par comparaison au prix de vente de terrains similaires : Vers la fin du DIY de l’amortissement pour les loueurs de meublés ?

Pour le cas de l’achat d’une maison située sur un terrain puis revente d’une parcelle de terrain, je ferais le calcul de la façon suivante (exemple) :
maison sur terrain de 1000 m², achetée 200000 €. Revente d’un terrain constructible de 400 m² à 40000 €.
Les terrains constructibles étaient vendus dans le coin, au moment de l’achat de la maison, à 80 €/m².
Donc la ventilation du prix d’achat est :
- terrain 1000x80 = 80 k€, dont 32 k€ pour la parcelle revendue et 48 k€ pour la parcelle restant attachée à la maison.
- maison 120 k€.

PV brute sur la vente du terrain = 40 -32 = 8 k€ (PV brute, diminuée ensuite des déductions applicables en pareil cas : frais, abattements…).

De toute façon, c’est à votre notaire de faire ce calcul et de faire la déclaration de PV pour les Impôts.

Dernière modification par Bernard2K (07/09/2017 12h54)

Iqce · #9

Il y a des moyens pour minorer la PV si par exemple le terrain supporte une pollution (amiante sur des "cagibis", sol pollué mais là je ne vous le souhaite pas), des nuisances réelles, des risques (PPR)…
Prévoir de garder copie du PPR, d’un devis de désamiantage etc

Bernard2K · #10

Le cas échéant, vous pouvez majorer le prix d’acquisition (et donc diminuer d’autant la PV) avec les frais de voirie, réseaux et distribution que vous auriez réalisé sur le terrain à revendre. Point 410 ici : RFPI - Plus-values immobilières - Détermination de la plus-value brute - Majoration du prix d’acquisition

alex44 · #11

Bonjour,

Dans quel cas les locataires pourraient s’opposer a cette division?
Actuellement sur les baux le jardin n’apparaît nul part.
Sauf sur un bail, juste jardin commun mentionné, sans superficie.

Merci

crashray · #12

Je suis un peu dans le même cas en cours.
Maison achetée 200 000€ Il y a 3 ans Et revente de la moitié du terrain à peu près pour 430 000€. Mon notaire m’a dit qu’il allait faire 120 000/80 000 d’estimation et qu’il n’en pouvait pas faire mieux.
Une solution envisagé est d’acheter des logements en dation (appartement à la place de cash) sur le projet (c’est un promoteur qui achète d’autres terrain voisin) et de donner la nu-propriété à mes enfants. Ça devrait faire disparaitre une partie de la PV (j’attends les détails du mon notaire)

Iqce · #13

Bonjour,

C’est une solution que le promoteur accepte rarement (j’en ai déduit vu le prix que c’est le cas : promotion immobilière et assez belle opération, donc parfois vendue avant d’être réalisée). Lui en avez vous parlé ?

Flyz57 · #14

crashray a écrit :
Je suis un peu dans le même cas en cours.
Maison achetée 200 000€ Il y a 3 ans Et revente de la moitié du terrain à peu près pour 430 000€. Mon notaire m’a dit qu’il allait faire 120 000/80 000 d’estimation et qu’il n’en pouvait pas faire mieux.
Une solution envisagé est d’acheter des logements en dation (appartement à la place de cash) sur le projet (c’est un promoteur qui achète d’autres terrain voisin) et de donner la nu-propriété à mes enfants. Ça devrait faire disparaitre une partie de la PV (j’attends les détails du mon notaire)

Un appartement à la place du cash ne changera rien à l’opération.
La PV est constaté et elle se calcule sur le prix obtenu en cash ou valeur appartement…

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crashray a écrit :

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