SebC [77] : étude de cas immobilier (colocation)

SebC · #1

Bonjour,
Mon frère et moi meme envisageons de faire un investissement immobilier locatif et nous essayons de nous y retrouver entre tous les montages possibles et les calculs prévisionnels.
Nous envisageons d’acheter un grand appartement avec 5/6 chambres dans une ville étudiante et le louer en colocation.
L’objectif pour nous : créer un revenu additionnel.

Il s’agirait de notre premier achat, nous sommes tous deux novices. Nous cherchons de conseils quant à la structure idéale pour notre projet ainsi que de valider sa viabilité.

VOTRE PROFIL

Mon frère : employé de la fonction publique. 25k net/an TMI : 30%
Moi : expatrie en contrat local aux Etats-Unis. 60k net/an TMI : NA? (je serais impose sur les loyers/dividendes a 17.7% (CSG) + 20%/30%)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : notions
- Fiscales : notions
- Artisanales : Nous avons des contacts qui nous épauleront lors de travaux/potentielles maintenances.
- Temps disponible : Fonctionnaire…

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : grand appartement 120m2, 6 chambres
- Dernier étage
- Inhabité
- Syndic bénévole

LOCALISATION DU BIEN

- 77, Champs-sur-marne, proche de l’université.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 346 000 : 310 000 le bien + 21000 frais de notaire et 25 000 de travaux/ameublement
- Loyer envisagé : après une étude de marché, si toutes les chambres se louent : 3400/mois soit 40800/an

- Taxe foncière : 4100
- Assurance PNO : pas decide
- Garantie Loyers Impayés inclus dans le prêt
- Rentabilité brute : 9.82%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 40 000
- Mensualité du credit : 1475
- Epargne de precaution : 20k pour ce projet

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée
- Nous essayons de determiner le plus avantageux entre SCI et indivision

CALCULS/PROJECTION :
Loyers annuels : 40800
Remboursement annuels  : 17700 soit 8850 chacun
Intérêt d’emprunt premiere année : 5200
Taxe foncière : 4100
Assurance : 750
Charges copro/autre : ?
Amortissement : 6050

Cas SCI à l’IS :
IS : (40800 - 4100 - 750 - 5200- 6050 )*0.15 = 3705
Dividendes reversées (reste dividendes après IS : 37095/2 = 18547.5 chacun)
Abattement sur les dividendes reçus à hauteur de 45,1% (40% + 5,1% de CSG déductible)
Pour moi : 18547.5*(1-0,451)*(0.177+0.2 imposition expatrie) = 3838.8 d’impôts
Cashflow sur l’année : 18547.5 - 3838.8- 8850 = 5858.7

Question : Si l’emprunt est au nom de la SCI, peut on utiliser l’argent des loyers pour le rembourser sans être taxe sur les dividendes ?

Cas indivision :
Les loyers seraient partagés 20400 chacun, ce qui nous laisserait la possibilité de declarer en LMNP
Regime micro BIC : Abattement forfaitaire de 50%
Total imposable par personne : 20400*0.5 = 10200
Pour moi :
IR : 10200 *(0.177 + 0.20) = 3845.4 d’impôts
Cashflow sur l’année (sans maintenance/vacance) : 20400 - 3845.4 - 8850 - 2050(TF) = 5654.5

Mots-clés : colocation, immobilier, montage

Trahcoh · #2

Si la sci s’endette, c’est la sci qui rembourse. Si vous faites un emprunt, c’est vous qui remboursez. Si vous sortez de l’argent en dividende de la sci, vous ne pouvez pas rembourser l’emprunt de la sci avec, puisque par définition l’argent est sorti de la sci.

Pas de micro-bic en indivision, il faut déclarer au réel obligatoirement (et donc revoir votre calcul d’impôt). Les frais de mutation et les travaux vous éviterons les impôts les premières années.

Les étudiants ne louent pas tous 12 mois.

Le loyer de 550 € HC envisagé semble dans la fourchette haute.

L’appart est sous le prix du marché (à cause des charges? de l’état?).

La taxe foncière est élevée. Maud et ses copains se douchent au champagne à la mairie coco?

Votre apport élevé est-il nécessaire?

Votre frère sera-t-il rémunéré pour la gestion locative?

Dernière modification par Trahcoh (16/08/2019 10h41)

lachignolecorse · #3

Vous devriez ajouter de la vacance (10% me semble un minimum), des travaux annuels, des frais comptables, cfe et calculer la rentabilité NETTE.

Votre prêt est sur combien d’années? Avez vous contacté une banque?

dalki · #4

Le taux de vacances me semble également très insuffisant. Des étudiants qui partent en février ou avril, cela risque d’arriver régulièrement sur un bien de 6 chambres.Faîtes estimer la PNO par votre assureur, cela devrait avoir un certain coût pour un bien de ce type.
Le règlement de la copropriété autorise-t-il une location "à la chambre" ? Attention aux relations avec la copropriété, vos voisins risquent de ne pas forcement apprécier de passer d’une famille avec 2 enfants dans 120m2 à 6 jeunes gens étudiants avec tout ce que cela induit.

Je voulais toutefois surtout souligner un point de votre projet, à savoir la gestion locative. Avez vous estimé la charge de travail que cela représente ? Votre frère et vous même n’avez pas d’expérience en la matière et gérer 6 chambres, et donc 6 colocataires vivant sous un même temps demande du temps. De l’expérience et des compétence relationnelles importantes. Quid de votre mode de fonctionnement sur les régularisations de charges ? Comment allez vous gérer le mode de chauffage pour un bien de cette taille ? Allez vous prendre à votre nom les abonnements ou le laisser aux colocataires ? A 6, le paiement posera problème avec les entrées/sorties échelonnées.
Attention surtout à la lassitude éventuelle de votre frère, sur qui reposera le succès de l’opération puisqu’il se chargera de la gestion compte tenu de votre éloignement. Avec 6 chambres, vous risquez d’avoir à intervenir souvent (état des lieux, visites, réparations diverses et variées), sans parler des éventuels problèmes entre colocataires à régler. Cette gestion est usante et lassante, même pour une personne ayant beaucoup de temps libre.

Dernier point. Merci de compléter votre présentation en respectant la charte que vous avez signé en arrivant sur ce forum. Vous avez mis 1 minute hier soir pour vous présenter puis 60 minutes pour poser des questions à la communauté et profiter de retour d’expérience d’investisseurs expérimentés qui prennent sur leur temps libre pour vous répondre et vous aidez. Votre étude de cas respecte cette charte, faites en de même pour votre présentation.

SebC · #5

Merci pour vos réponses,

Trahcoh :
Merci pour la precision sur l’indivision je vais refaire les calculs.

- Nous vison un loyer élevé en misant sur une prestation "supérieure" meubles/deco de qualité, et les chambres sont relativement spacieuses (15m2 chacune) et les différent sondage que nous avions fait semblaient montrer qu’un marché existe. Après, j’entends bien que ca n’est pas parce que nous recevons 40 applications pour notre appartement a ce prix, qu’il sera toujours loué a ce prix la et que les 40 applications seront de qualité.
- L’appartement nécessite effectivement des travaux, ce qui justifie son prix, nous avons la chance d’avoir de la famille dans le metier ce qui allégera la facture.
- Les banques exigent malheureusement un apport plus élevé dû à mon statut d’expatrié
- Concernant une potentielle remuneration pour la gestion locative, nous en avons discuté mais souhaiterions louer pendant une année au préalable pour avoir une meilleur idée de l’effort réel.

lachignolecorse :
Nous avons un courtier pour le prêt, qui nous a fait des simulations j’ai réutilisé ses chiffres dans mes calculs.
Pour la vacance, je ne sais pas trop comment l’evalué, nous partions optimistes sur le fait que plusieurs chambres permettaient de lisser un potentiel depart, avec le pool d’étudiants de l’université à proximité pour remplacer rapidement.
10% me semble énorme, 1 mois et demi de vacance complet sur tout l’appartement.
Je vais néanmoins refaire les calculs avec ce chiffre pour voir quels serait le cashflow.

dalki :

La copropriété autorise notre model, oui.
Les relations avec le voisinage sont effectivement une de nos préoccupation, mais sur laquelle nous ne voyons pas beaucoup de moyens de controls ou de prevention.

Concernant le poids de la gestion, c’est un sujet auquel nous apportons beaucoup d’importance, mais qui est extrêmement dur à évaluer, étant tous deux novices en la matière. Nous avons discuté de mettre l’appartement en gestion locative en agence, mais cela impute sérieusement sur les benefices.
Nous pensons évaluer la charge durant la premiere année et ré-évaluer après, d’autant plus que l’idée serait de répéter l’operation sur plusieurs appartements

Présentation étoffée !

Trahcoh · #6

Le gros du travail sera la mise en état pour la location. La suite sera beaucoup plus aisée.

Super projet.

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