États des lieux locatifs : gestion des litiges et bonnes pratiques
Cette discussion porte sur les états des lieux locatifs, soulignant les difficultés rencontrées par les participants, tant bailleurs que locataires. Les membres partagent leurs expériences concernant les dégradations constatées lors des états des lieux de sortie, et les litiges qui en résultent. Un point central est la difficulté de distinguer la vétusté normale des dégradations imputables au locataire. La gestion du risque pour les bailleurs est au cœur des préoccupations, ainsi que la nécessité de méthodes claires et précises pour éviter les conflits.
Les participants évoquent plusieurs arguments concernant la responsabilité des dégradations. La loi ALUR et l'existence de grilles de vétusté sont mentionnées, bien que leur application concrète soit jugée complexe. L'importance d'un état des lieux d'entrée précis et détaillé est soulignée, ainsi que la nécessité de photographies et vidéos probantes. Certaines pratiques sont suggérées, comme l'envoi d'une checklist avant l'état des lieux de sortie pour rappeler les obligations du locataire en termes de nettoyage et de réparations mineures.
La discussion aborde également la question des états des lieux dans le cadre de colocations avec des baux individuels. Les membres débattent des différentes manières de procéder, avec des propositions de plusieurs types d'états des lieux (communs et individuels), soulignant la complexité administrative liée à la gestion de plusieurs locataires. Le besoin de clarifier les responsabilités en cas de dégradation des parties communes est également mis en avant.
Enfin, un cas concret d'un litige important entre un locataire et une société de gestion est exposé. Ce cas met en lumière la vulnérabilité des locataires face à des factures jugées excessives et abusives. L'absence de vidéos ou de preuves suffisantes lors de l'état des lieux d'entrée complique la défense du locataire. La discussion souligne l'importance de la prévention, d'une documentation complète et d'une communication claire entre bailleurs et locataires pour limiter les conflits et garantir une gestion transparente des états des lieux.
Bonjour,
Qui ne sait jamais rendu compte de degradations, casses APRES l’état des lieux?
Je vous propose donc de lister les points a vérifier
Merci de vos retours
Mots-clés : location, sortie, état des lieux
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L’état des lieux de sortie, plus ca va plus les bailleurs essayent de tirer quelques sous supplémentaires. Tantôt en jouant sur la mauvaise foi et la naïveté des locataires, tantôt en essayant carrément le bluff et la filouterie. Tout est bon !
Comme je lisais même ici où le bailleur avait (soit disant) perdu l’état des lieux :
?
Le point essentiel à faire pour l’état des lieux de sorties c’est de bien relire l’état des lieux fait en arrivant.
Vérifier alors les dates de révisions de la chaudière ou chauffe-eau, l’état de vos radiateurs et leur bon fonctionnement, toute l’installation électrique, l’éclairage, tout ce qui concerne l’eau (robinets, éviers, sale de bain…)
Puis inspecter pièce par pièce en tenant une check list. Vérifier bien tout, les murs, le sol, le plafond. Les portes, les fenêtres est volets.
Et si vous devez faire la moindre réparation garder bien vos factures.
Et tenez compte de la vétusté due au temps, l’usure naturelle qui reste à la charge du propriétaire. Les murs qui ont jaunis après dix ans de cigarettes c’est à la charge du propriétaire. Le paquets brulé par des cigarettes, c’est pour vous. Sachez faire la différence.
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Bonjour
Certains d’entre vous envoyez vous un courrier ou un mail en amont du départ du locataire lui rappelant la nécessité de nettoyer l’appartement et de réparer les éventuels dysfonctionnements ?
Je suis preneur de modèle car je constate une dégradation de l’état des appartements au fil des années.
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Je ne le fais pas, mais je constate avoir été trop souple sur le dernier état des lieux, le bien ayant été rendu vraiment sale.
Comme j’étais déjà dans l’optique travaux, j’ai pas insisté sur les points de problème.
Mais l’idée est bonne !
Pourquoi ne pas le rappeler lors de la prise de RDV pour l’état des lieux ?
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C’était un peu mon idée: confirmer la date de rendez-vous et fournir un petit récapitulatif des points à faire et notamment le nettoyage.
Voir pour ce qui le souhaite un pré état des lieux pour éviter les tensions et contestations inutiles le jour de la sortie.
Je cherche un modele
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Lors d’une précédente location, la SERGIC m’avait envoyé dès la réception de mon préavis de départ une check-list des points essentiels qui seront vérifiés lors de l’état des lieux de sortie.
Cette liste était directement issue de la notice d’information rappelant les obligations du locataire en termes de réparations locatives, par exemple les joints silicone, le rebouchage des trous à l’enduit etc.
En termes de retour d’expérience, je suis actuellement en train de traiter un parquet infesté de puces laissées par le chien de l’ancien locataire. Malheureusement je ne les avais pas vues lors de l’EDL de sortie, peut-être que l’ancien locataire avait traité à la bombe pour faire illusion… en tout cas maintenant ce n’est plus possible de lui facturer le traitement car non mentionné sur l’EDL.
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Bonjour,
j’ai l’habitude d’être signataire de l’état des lieux en tant que bailleur et je pense être plutôt souple, mais en tant que parisien je suis aussi locataire et mon propriétaire passe par une société gérant les états des lieux.
En 6 ans, l’appartement a pris un coup de vieux et les peintures sont parties. On a bien nettoyé et fait repeindre par un ami plus bricoleur mais il n’a pas fait certaines pièces en nous indiquant que c’était de la peinture de mauvaise qualité et donc dû à la vétusté
La question que je me pose est que dois je signer si le salon était en état assez bon et qu’il est désormais en état moyen. Si je considère que cet état n’est pas de mon fait?
Mon état des lieux est constitué de cases de type excellent, bon, assez bon, abimé,…
Je ne veux pas devoir payer sous prétexte que certaines peintures sont dégradées.
Merci de votre aide…
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Hall of Fame Je ne vais pas vous aider des masses mais j’ai exactement le même type de problème que vous. EDL de sortie lundi avec une société spécialisée …
La loi ALUR était censée améliorer ce sujet avec la mise en place d’une grille de vétusté mais il n’y a pas de grille officielle d’après mes recherches et ce n’est pas systématiquement utilisé.
J’ai imprimé toutes celles que j’ai trouvé pour le jour J…
Quand est votre EDL ?
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Bonjour, ne vous inquiétez pas, concernant les peintures un locataire n’a pas à payer leur vieillissement comme le rappelle une jurisprudence récente (et ce même si elles étaient neuves à votre arrivée). Il n’y a pas d’entretien à faire pour les peintures contrairement aux serrures ou au robinets par exemple.
En revanche pensez bien à faire préciser dans l’EDL qu’il s’agit de l’usure liée au temps qui passe et non à une utilisation inappropriée de l’appartement.
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JMeuret a écrit :
La question que je me pose est que dois je signer si le salon était en état assez bon et qu’il est désormais en état moyen. Si je considère que cet état n’est pas de mon fait?
Mon état des lieux est constitué de cases de type excellent, bon, assez bon, abimé,…
Je ne veux pas devoir payer sous prétexte que certaines peintures sont dégradées.
Vétustes, pas dégradées. Dégradées ça serait justement de votre fait.
Pour revenir à votre question, du point de vue du droit strict, vous pouvez refuser de signer et faire venir un huissier. Ça va coûter de l’argent et l’huissier constatera ce qu’il verra : refuser de signer pour constater une réalité (que le salon est en état moyen), ça n’est pas très utile.
Il faut bien différencier l’état des lieux de sortie ("voila ce que je vois à cette date") des éventuelles réparations locatives qui donnent lieu à retenue sur le dépôt de garantie. Ces réparations ne se calculent pas en faisant "avant - après = facturé", elles se font en tenant compte de la vétusté. En théorie 
Donc si vous avez pris des peintures agées de 2 ans en bon état, êtes resté 5 ans, et rendez les peintures en mauvais état, les peintures ont 7 ans il est normal qu’elles soient en mauvais état et vous devez 0 euros.
Évidemment c’est plus délicat si le bailleur a mis des produits d’entrée de gamme qui ne tiennent pas longtemps (j’ai fait un éclat sur le carrelage dans ma location parce que c’est du carrelage pourri, je ne suis pas sûr que le bailleur accepte cette explication à la sortie même si elle est juste…).
En pratique, vous pouvez tomber sur des gens malhonnêtes qui chercheront à tout prix à faire une retenue sur le DG, ou sur des gens raisonnables. Les agences aiment également beaucoup "un trou de cheville = facturé".
Pour vous protéger, je pense qu’il faut accepter de décrire le mauvais état (réalité objective) tout en faisant reconnaître la vétusté. Par exemple cocher la case "mauvais état" et marquer "vétuste" à côté. Éventuellement en menaçant de refuser de signer, même si c’est bien de ne pas en arriver là.
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Bonsoir,
1 - En cas de refus de signature, le propriétaire peut faire réaliser l’état des lieux de sortie par un huissier de justice à frais partagés par le locataire et le propriétaire qui s’imposera aux deux parties (voir service public). Le refus de signature ne vous protège donc pas.
2 - Vétusté
a - Une grille de vétusté a t’elle été annexée à l’état des lieux d’entrée ?
b - Le locataire prend en charge les détériorations du bien, le propriétaire la vetusté
c - Différentes grilles sont disponibles sur internet, la durée de vie des peintures semble de 7 ans, avec une valeur résiduelle de de 10%
d - le passage d’un état "assez bon" à "moyen" en 6 ans me semble être assimilé à de la vestusté, sauf si des détériorations peuvent êtres mises en évidence (impacts, trous…)
Canyonneur
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J’ai retrouvé l’article
https://www.google.com/url?sa=t&sou … TVFNaHSaB1
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Bonjour,
On lit bien -et c’est évident- qu’il faut distinguer une usure normale d’une usure liée à une utilisation anormale.
J’imagine que je préfère un appartement dont la peinture a vieilli plutôt que maladroitement rafistolée ce qui peut faire vraiment dégueu.
De façon plus générale, je préfère un occupant qui me signale que la peinture se décolle ou se dégrade vite pendant le bail que le jour de l’état des lieux.
S’agissant du refus de signature, vous vous mettriez d’ores et déjà dans une position curieuse.
Pourquoi refuser de signer un document qui signale un état réel ?
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Pour en revenir aux points à noter pour l’EDL, pour moi c’est le dégivrage du frigo (j’ai des frigos dans mes locations meublées et nues), il m’est arrivé plusieurs fois que les locataires laissent l’appartement en très bon état de propreté mais avec le freezer ( ou partie congélo) non dégivré. C’est très casse-pied car souvent je prévois un temps pour l’EDL et je ne peux pas rester à attendre que ça dégivre ou alors je n’ai pas forcément de serpillère à disposition pour le temps du dégivrage…
Donc maintenant je le note dans l’EDL d’entrée "réfrigérateur avec freezer dégivré et propre" et leur rappelle par mail quelques jours avant.
Sinon pour la casse, cela m’est arrivé une fois, la porte du frigo avait reçu un choc mais avec l’éclairage cela ne se voyait pas forcément au premier coup d’oeil, je suis passée à côté. Ceci dit j’aurais été bien embêtée si je l’avais vu, que retenir pour une porte "froissée"? Je n’allais pas changer le frigo pour ça…
Sinon pour les problèmes d’usure des peintures, j’annexe maintenant toujours un tableau avec les coefficient de vétusté que j’ai choisis (voir décret 2015) et que je fais signer au locataire avec le bail. Ce n’est pas la panacée mais ça permet dès le départ de clarifier les choses car tout le monde me demande ce que c’est et à quoi ça sert 
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rollingstone a écrit :
Pour en revenir aux points à noter pour l’EDL, pour moi c’est le dégivrage du frigo (j’ai des frigos dans mes locations meublées et nues), il m’est arrivé plusieurs fois que les locataires laissent l’appartement en très bon état de propreté mais avec le freezer ( ou partie congélo) non dégivré. C’est très casse-pied car souvent je prévois un temps pour l’EDL et je ne peux pas rester à attendre que ça dégivre ou alors je n’ai pas forcément de serpillère à disposition pour le temps du dégivrage…
La retenue sur DG pour cause de frigo-congél non dégivré, ça me semble tiré par les cheveux.
Sur un combino frigo-congélateur, le dégivrage est automatique même en entrée de gamme, qu’il reste un peu de givre dans le congélateur est normal et ne relève pas d’un manque d’entretien. Pour le freezer… bah.
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Je n’ai pas parlé de retenue sur DG mais seulement de mentionner dans l’EDL que le jour de l’EDL d’entrée le freezer ou congélo est dégivré (et qu’il doit donc l’être en partant). Ce qui maintenant suffit miraculeusement pour que le locataire y pense.
J’ai déjà récupéré le jour J des freezers rempli de glace, de genre qui n’ont pas été dégivré pendant 2 ans. Alors oui ça ne m’a pas tué de le faire même si j’ai dû à chaque fois revenir sur place mais puisqu’on parle de d’améliorer l’efficacité de l’EDL…
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Bonjour,
je me pose une question pour faire l’état des lieux de ma colocation de 3 personnes en meublé.
Dois-je faire un seul état des lieux avec les parties privatives de chacun et les parties communes?
Il serait signé par les 3 locataires et au moment d’une entrée/sortie je refais l’état des lieux de la totalité de l’appartement, je refais signé par tout le monde et je fais un avenant au premier état des lieux?
Sinon je pensais faire 4 états des lieux:
1 pour les parties communes signé par les 3 locataires
3 pour les 3 parties privatives (chambres) signé uniquement par le locataire en question.
Au moment de la sortie d’un locataire, je fais l’état des lieux des communs avec les 3 + la partie privative du locataire sortant?
Enfin dernière possibilité:
je fais 3 états des lieux avec le commun + le privatif pour chacun des 3 locataires.
Petite information qui a peut être de l’importance, ce sont des baux individuels sans clause de solidarité.
Merci pour votre retour d’expérience pour la meilleur manière de gérer l’état des lieux dans ma colocation.
Simon
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Bonjour,
En effet, Etant donné que vous avez effectué des baux individuels, il faut faire un état des lieux par colocataire.
C’est un peu long et chronophage mais aussi une façon de bien montrer que vous êtes là et que vous tenez à ce que votre bien reste en bon état. .
Parfois, les bailleurs laissent les documents sur la table le temps que chaque colocataire les remplissent et passe les récupérer plus tard (je déconseille).
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Et dans le cas d’une dégradation dans une partie collective comment procédez-vous ?
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et bien pour ma part l’état des lieux en tant que locataire s’est très mal passé.
Le gestionnaire qui passe par une société privée d’état des lieux nous demande pour près de 1500 euros.
Dans la facture des trucs tout simplement hallucinants.
En gros ils vont repeindre tous les pièces appartements murs et plafonds, remplacer des vitres (qui ne sont pas abîmés) dont une qui est simplement posé sur le plafond de la salle de bain et totalement inaccessible , faire changer l’aération…
A noter une grosse erreur dans leur devis qui indique que nous sommes restés moins d’un an alors qu’on est resté plusieurs années.
On ne sait pas encore comment on va faire. Tout conseil est bienvenue.
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Que remarquez-vous lorsque vous comparez l’état des lieux d’entrée et celui de sortie ?
Qu’est-ce qui peut justifier des travaux à part des manques d’entretien ou dégradations ?
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Je n’ai pas les papiers d’entrée sous la main, mais une chose est sûre, sur certains points, je me suis fait avoir comme un bleu.
Le gars était sympa, il notait juste des trucs sur sa tablettes et à chaque fois me disait que tout était ok, à part quelques petits trucs par ci par là mais que c’était de la vetusté et qu’il n’y aurait pas de souci.
Là je me retrouve à devoir payer une grille d’aération soit disant disparu (comme si je m’étais amusé à en enlever une )
J’ai une vidéo de l’état des lieux d’entrée quelque part, à voir si c’est utile…
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rollingstone a écrit :
Je n’ai pas parlé de retenue sur DG mais seulement de mentionner dans l’EDL que le jour de l’EDL d’entrée le freezer ou congélo est dégivré (et qu’il doit donc l’être en partant). Ce qui maintenant suffit miraculeusement pour que le locataire y pense.
J’ai déjà récupéré le jour J des freezers rempli de glace, de genre qui n’ont pas été dégivré pendant 2 ans. Alors oui ça ne m’a pas tué de le faire même si j’ai dû à chaque fois revenir sur place mais puisqu’on parle de d’améliorer l’efficacité de l’EDL…
Regardez ceci rollingstone :
(3/3) Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire en 2018
Je viens de la faire si ça peut aider…
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Une autre question me vient à l’esprit. Nous n’avions pas de caution à donner. La société nous demandait juste de payer avec deux mois d’avance.
Nous sommes donc partis en ayant payer un loyer d’un mois et demi non utilisé.
La société peut elle garder cette argent pour s’en servir de caution ou aurait elle du nous rembourser et nous envoyer plus tard une facture pour les soi disant dégradations?
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