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Inscrivez-vous pour participer à la discussion#1 26/09/2019 21h02
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour à tous,
Je vous ai déjà partagé mes 2 projets précédents, aujourd’hui je passe à mon 3ème projet qui est le plus complexe.
La maison faisant 100m2 avec 4 niveaux de 23m2 environ, je souhaite la diviser en 4 appartements pour faire du LMNP.
MON PROFIL
En CDI dans la distribution, 31 ans, TMI 30%, revenu annuel brut 60 ke
VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptables: basique
- Fiscales : basique
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : aucune mais épaulé par mon beau père
- Sociales : très bonne
CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Maison de 100m2
- Année de construction: 1960
- Travaux à prévoir: création de 4 appartements + ravalement façade : budget de 100 000 euros
J’ai bien prévu environ 25ke pour refaire toute l’électricité avec des compteurs individuels et la colonne montante ENEDIS.
LOCALISATION DU BIEN
- Ville dans l’Eure
- La maison est située en plein dans le centre ville
- 10 000 habitants
- Ville dynamique avec de nombreux commerçants
RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 39 300 euros (35KE hors frais de notaire)
- Loyer de 370e/mois par appartement soit 1480 euros pour les 4 appartements
- Taux de vacance envisagé : 2 mois tous les 2 ans
- Estimation travaux: 100 ke
- Prix mobilier: 12 ke
- Taxe foncière/CFE : autour de 1500 euros
- PNO: 20 euros/mois
- Comptable: 605e/ an pour les 4 biens en LMNP
- Rendement brut: autour de 12%
FINANCEMENT DU BIEN
- Aucun apport, emprunt à 110%
RÉGIME D’EXPLOITATION
- locaton meublée en LMNP réel
Sur le papier, si je respecte bien mon budget travaux cela serait mon projet le plus rentable. Concernant, la recherche de locataires, je ne suis pas inquiet car la demande est forte.
Je me permets de vous solliciter car j’ai fait appel à un architecte pour optimiser l’espace et j’ai 3 possibilités à priori:
Que me conseillez vous ?
Une fois la version déterminée, je pourrais dupliquer pour les autres appartements car ils ont la même configuration.
Est-ce qu’il y a des points que j’ai oublié dans mon étude?
Merci d’avance
Mots-clés : immeuble, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)
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#3 27/09/2019 19h01
Bonjour,
La Version 3 me semble la plus rationnelle : présence d’une chambre identifiée et relativement grande. Cela permet d’envisager de louer à un couple avec un enfant. Car j’ai toujours un doute quand je vois un bien immobilier à ce tarif et que l’on me dit qu’il y a une forte demande locative dans ce genre de ville "dynamique".
J’ai un bien dans une ville "dynamique" de 10 150 habitants, à ce prix on peut espérer un studio en mauvais état sans parking, qui donne sur une grande route.
Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*
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#4 27/09/2019 19h46
- Canyonneur75
- Membre (2018)
Top 50 Monétaire
Top 20 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif - Réputation : 318
Bonsoir
J’ai un petit problème avec vos plans : je ne comprends pas où se trouve le moyen d’accès aux étages…et quel est la destination des espaces en bas des plans à droite et à gauche….
Pour le rdc le plan 3 me semble optimiser l’espace…il me semble induire un accès direct depuis l’extérieur
Canyonneur
Dernière modification par Canyonneur75 (27/09/2019 20h39)
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#5 27/09/2019 20h22
- GeneralJab
- Membre (2018)
- Réputation : 3
Bonsoir,
Origine de l’Eure j’ai des doutes sur la demande de votre projet.
Avez-vous testé le marché ?
Car à part Evreux et éventuellement Vernon j’ai du mal à imaginer une forte demande sur des villes comme Louviers, Val de Reuil ou Gisors pour du LMNP.
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#6 28/09/2019 10h27
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour à tous,
Merci pour vos retours.
Iqce a écrit :
Bonjour,
La Version 3 me semble la plus rationnelle : présence d’une chambre identifiée et relativement grande. Cela permet d’envisager de louer à un couple avec un enfant. Car j’ai toujours un doute quand je vois un bien immobilier à ce tarif et que l’on me dit qu’il y a une forte demande locative dans ce genre de ville "dynamique".
En effet, je pense que le mien est de créer un coin nuit. Sur la version 3, elle ferait 4,7m2. Ce qui me gêne c’est l’accès pour la sdd qui me parait vraiment serré. Je ne sais pas si c’est optimal.
Je ne sais pas si il y a un forte demande locative mais c’est un bien situé près de la coté normande (deauville) et de Pont l’évêque. Pour avoir testé via une annonce sur lbc, la demande était bien présente. Après la difficulté, c’est de mettre 4 biens d’un coup sur une ville de cette taille. J’hésite à mettre un bien sur airbnb car il y a de la demande également.
Canyonneur75 a écrit :
Bonsoir
J’ai un petit problème avec vos plans : je ne comprends pas où se trouve le moyen d’accès aux étages…et quel est la destination des espaces en bas des plans à droite et à gauche….
Pour le rdc le plan 3 me semble optimiser l’espace…il me semble induire un accès direct depuis l’extérieur
L’appartement 1 correspond bien au rdc, j’ai oublié de le préciser. Il y a effectivement une entrée par l’extérieur. L’espace en bas à gauche correspond à l’entrée de l’immeuble et en bas en droite c’est la cage d’escalier pour accéder aux autres biens.
Pour mieux comprendre, voici les autres plans:
GeneralJab a écrit :
Bonsoir,
Origine de l’Eure j’ai des doutes sur la demande de votre projet.
Avez-vous testé le marché ?
Car à part Evreux et éventuellement Vernon j’ai du mal à imaginer une forte demande sur des villes comme Louviers, Val de Reuil ou Gisors pour du LMNP.
Il s’agit d’une ville limitrophe Eure/Calvados.
Oui j’ai testé via une annonce sur lbc. J’ai déjà plusieurs biens dans l’Eure (Pont Audemer) et j’ai toujours loué très rapidement même si j’étais plus cher que le marché. Sur le marché, il y a peu de biens de qualité et rénové.
Ma cible c’est des jeunes qui travaillent sur la cote mais n’ont pas les moyens de louer.
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#7 22/05/2020 08h32
- benji94
- Membre (2013)
- Réputation : 4
Bonjour,
Je reviens vers vous afin d’avoir vos idées sur l’optimisation d’espace toujours pour la division de ma maison.
Finalement je vais en faire 3 appartements au lieu de 4, ce qui va me permettre d’en faire un duplex d’environ 45m2.
Le lot 4 est dans les combles avec 2 velux et une très belle hauteur sous plafond. Je vais faire un placage cathédrale pour garder le cachet.
Du coup, j’hésite sur l’organisation des espaces et la superficie des pièces. Est ce que je fais une chambre ? Deux chambres ?
Est ce que je fais le salon dans les combles car c’est la partie avec le plus de cachet ?
Ou alors plus classique avec la chambre et la salle de bain. Mais cela fait une grande chambre ..
Merci à vous pour vos conseils.
Ps: la partie violette c’était la cheminée mais j’ai du la démolir donc l’espace est libre.
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