SylvainB44 : étude de cas immobilier (division d'un plateau de 156 m2)

J’ai eu des soucis à publier mon premier message dans "présentation", qui était bien plus long au début…
La page ayant sauté j’ai tout perdu, d’où mon post avec une phrase. Bref je viens de prendre le temps de refaire une présentation plus complète, merci @alexindep

Bonjour, moi j’ai juste une petite question.
Comment faites vous pour les réseaux d’évacuation des eaux usé sachant que vous n’avez pas le rez-de-chaussée.
Moi aussi je souhaite réorganiser des plateaux ou carrément modifier les appartements mais à chaque fois je suis embêté avec les raccordement d’eaux usées.

SylvainB44 a écrit :

Je vous rassure je suis bien entouré, sinon je n’irai pas sur ce type de projet.

Relisez cette phrase et la question 7.
Vous êtes bien entouré, mais vous semblez ne pas savoir quoi vérifier dans l’immeuble.
C’est peu rassurant sur votre entourage sur le projet.

Les questions 1 à 3 sont des questions liées aux permis.
Votre architecte devrait pouvoir vous répondre sans trop de problème.

Bref, vous dites avoir un architecte et un accompagnement, mais vos questions semblent plutôt dire le contraire.
Perso je ne sais pas quoi en penser.

Sinon vous ne parlez pas de chiffre.
Avez vous chiffré les travaux, les coûts d’acquisition, ou est ce encore un point d’interrogation pour vous ?

Car vu ce que vous faites, vous visez quoi en rendement ?

Moi je peux répondre à quelques une de vos interrogations.
Si le bâtiment était prévu pour deux logements à la base. Attention à ce que les réseaux soient dimensionnée suffisamment pour passer à six logements. En effet si vous avez un simple tuyau d’eau en diamètre 32 ça sera compliqué de faire marcher 4 douche en même temps. Idem pour la partie électrique si le raccordement est dimensionnée pour deux appartements il paraît compliqué de brancher quatre logements supplémentaires sur le même câble il faut redemander à Enedis si cela convient. Vous allez devoir également changer les réseaux télécoms, en effet j’imagine que c’est un câble quatre paires ou deux paires. Il faudra le remplacer par un Multipaire afin que chaque logement est le téléphone.
Attention ce sont des frais non négligeable.

Le message de Bernard est parfait et vous donne toutes les pistes.

La question de la gestion de la copropriété est au moins aussi importante que le reste car c’est un point sur lequel vous n’aurez que très peu d’influence.

Il existe forcément une copropriété et il y avait un syndic probablement bénévole car ,sinon, comment sont réparties les charges de copropriété qui existent toujours (nettoyage des parties communes, électricité,assurance obligatoire  de l’immeuble,travaux d’entretien).

Le vendeur doit vous fournir les PV d’assemblées générales.
A ce sujet,je vous conseille de prendre votre notaire, si ce n’est pas déjà fait, pour vous aider à obtenir toutes les pièces écrites nécessaires.

Je me permets également de remarquer que le vendeur a déjà retenu un syndic pour la gestion.
Ce n’est pas comme cela que cela doit se faire.C’est l’assemblée des copropriétaires qui désigne un syndic lors d’un vote,et après étude des propositions (tarif,prestations).Le fait que le vendeur choisisse un syndic peut impliquer une entente entre les deux parties qui risque d’être préjudiciable ensuite,votre vendeur étant lui-même copropriétaire .

Enfin,comme cela  a été relevé,le fait que des appartements d’un bailleur social soient inoccupés est très surprenant,vu la demande de ce type de logements en France.Il est important d’en connaître l’origine  (problème d’insalubrité,de gestion,..)à la fois en les contactant et en vous rendant sur place sans le vendeur (se renseigner auprès des habitants,des commerces voisins).

Bonne étude de votre projet.

Ce cas m’inspire les réflexions suivantes :

1 - La copropriété est elle immatriculée (c’est obligatoire depuis fin 2018) ? Il suffit de vérifier sur le site dédié. Si ce n’est pas le cas, le notaire chargé de la vente procédera à l’immatriculation. Dans ce cas, veillez à ce que le vendeur prenne à sa charge les frais que facturera le notaire…

2 - Quel est le rapport de force entre les différents copropriétaires ? Si le bailleur social est majoritaire ou presque, la vie de la copropriété peut être paralysée… Le sujet a été traité dans d’autres files…

3 - Bien vérifier que la copropriété est assurée avant la signature du compromis de vente ou alors introduire une condition suspensive dans le compromis…

4 - Un copropriétaire peut imposer la nomination d’un syndic (voir ce message)

5 - Quid des diagnostics obligatoires (amiante / plomb si l’immeuble a été construit avant 1948) ?
Quid des gros travaux (ravalement / toiture) ?

Canyonneur

Canyonneur75, le 03/08/2020 a écrit :

Ce cas m’inspire les réflexions suivantes :

1 - La copropriété est elle immatriculée (c’est obligatoire depuis fin 2018) ? Il suffit de vérifier sur le site dédié. Si ce n’est pas le cas, le notaire chargé de la vente procédera à l’immatriculation. Dans ce cas, veillez à ce que le vendeur prenne à sa charge les frais que facturera le notaire…

2 - Quel est le rapport de force entre les différents copropriétaires ? Si le bailleur social est majoritaire ou presque, la vie de la copropriété peut être paralysée… Le sujet a été traité dans d’autres files…

3 - Bien vérifier que la copropriété est assurée avant la signature du compromis de vente ou alors introduire une condition suspensive dans le compromis…

4 - Un copropriétaire peut imposer la nomination d’un syndic (voir ce message)

5 - Quid des diagnostics obligatoires (amiante / plomb si l’immeuble a été construit avant 1948) ?
Quid des gros travaux (ravalement / toiture) ?

Canyonneur

Je ne la trouve pas sur le site le responsable de territoire du bailleur social devrait pouvoir me renseigner la semaine prochaine…
Néanmoins vous dite que le notaire devrait procéder à l’immatriculation de la copro, le MDB a acheté les lots fin 2019, il n’était pas censé le faire du coup ?
De même sur le point n°2. Demain, si j’achète, le bailleur et moi auront je pense 50 % de la copro.
Merci c’est noté pour l’assurance de la copro.
Point 4, effectivement c’est ce que MDB a fait du coup.
Les diagnostics vont être refait pour la vente.
Le ravalement sera à refaire, la toiture aussi. J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement.
Merci Canyonneur

Michael77, le 03/08/2020 a écrit :

Bonjour,

Plusieurs questions pour bien comprendre …

Pourquoi le MDB n’a pas demandé son PDC directement en 4 appartements?

Pourquoi veut il vendre le plateau? Opération pas si rentable? Sinon il s’en occuperait et vendrait à la découpe. Je pense.

Vous dites etre au 1er et dernier étage, le MDB au RDC mais aussi du social dans la copro mais ou?

Le MDB a bien demandé la division pour 4 (et changement d’usage) mais pour son lot et le mien, soit un pour lui et 3 pour moi.
Il vend car il est sur un autre projet qui lui prend plus de temps (enfin c’est ce qu’il dit)
Le bailleur social est à l’arrière de l’immeuble. En fait, le MDB et moi possèderons l’avant du bâtiment.
Merci Michael77

Bernard2K a écrit :

SylvainB44 a écrit :

Le ravalement sera à refaire, la toiture aussi. J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement.

Ca fait une autre chose à vérifier dans le règlement de copropriété :
- qui vote et qui finance ces travaux ?

La copropriété peut être divisée en plusieurs "immeubles" ou "volumes" et les charges spécifiques à un immeuble peuvent être votées et financées par seulement l’immeuble, ou bien par tout le monde. Il faut lire très attentivement, ce n’est pas toujours facile à comprendre.

"premier et dernier étage" et "toiture à refaire". Vous ne voyez pas de problème dans la juxtaposition de ces deux expressions ?

Si vous ne voyez pas le problème, c’est encore le signe de votre inexpérience. J’explique. Il pleut chez vous, pas chez les autres. Donc, les autres copropriétaires n’ont pas l’intérêt de rénover la toiture. Donc, le vote de la toiture à refaire peut être bloqué pendant des années.

Vous vous dites sans doute : "il existe forcément une solution pour obliger les autres copropriétaires à voter la réfection de toiture, on ne peut quand même pas laisser pleuvoir chez moi sans qu’il existe une solution".

Elle existe. elle consiste à forcer l’exécution de travaux nécessaires à la "sauvegarde de l’immeuble", au besoin en portant l’affaire devant la justice. Je vous laisse découvrir à quel point c’est long et compliqué (et, souvent, une excellente solution pour se fâcher avec tous ses voisins).

Et enfin, même à supposer que les copropriétaires soient d’accord pour voter  ; encore faut-il qu’ils en aient les moyens. Les gros chantiers de cette sorte-là sont de grands pourvoyeurs d’impayés de charge, quand un ou plusieurs copropriétaire(s) ne veulent pas/peuvent pas payer.

Vous savez ce qui se passe quand un copropriétaire ne paie plus ses charges ? Je vous laisse découvrir aussi.

L’autre chose qu’il faut savoir, c’est que dans une copro, tout est rythmé par les AG annuelles. Du coup, le rythme des décisions et des travaux est très lent. Le temps se compte en années. On y entend des choses comme "ah non, je vous rappelle qu’en 2017 vous m’avez demandé de chiffrer le changement des portes, et puis en 2018 tout le monde a voté contre, et maintenant vous me demandez de les chiffrer à nouveau ?". C’est un autre rythme, un autre monde. Donc, pour refaire une toiture…

Ce n’est vraiment pas gentil de se moquer, mais les deux phrases que j’ai reprises en début de message sont drôles. Quand on a un peu de bouteille, ça sonne comme :
"le diable et l’enfer ?  J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement."
Le problème, c’est que ce genre de travaux et de décision d’AG ne laisse pas définir par un tableau de financement. Il y a une part d’impondérable…

Laisser la façade et la toiture aux futurs acheteurs, dans une copro en panne… Les marchands de biens peuvent être taquins quand même.

Bon, j’avais dit que j’arrêtais, adieu et bonne chance.

Oui ça n’est pas bien de se moquer ^^ c’est en pratiquant qu’on devient expérimenté
Concernant la toiture, j’en ai tenu compte dans mon plan de financement, pour voir si ça passe, mais en aucun cas je ne vais motiver la décision de la refaire. Sauf s’il pleut chez moi ^^
Ca avance, la notaire demande les docs de copro existants…
Merci pour vos pistes et pics de réflexion