Pierre Plus : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Extrait du dernier Bulletin Trimestriel (publié cette semaine : ici) :

Isabelle ROSSIGNOL (Président du Directoire - CILOGER) a écrit :

Au 30 septembre, PIERRE PLUS présente un solde à investir de l’ordre de 57 M€. Les dossiers sélectionnés ou en cours de finalisation devraient permettre de couvrir ce montant d’ici la fin de l’année. Dans le contexte actuel de raréfaction de biens de qualité mis en vente et de compétition entre les acheteurs, les délais de négociation et de concrétisation des investissements s’allongent.
Cette  contrainte  de  marché,  qui  accentue  le  décalage  entre  la  collecte  et  les  investissements,
imposera  d’abaisser  le  revenu  distribué  au  titre  du  dernier  trimestre.  L’objectif  de  distribution 
annuelle 2016 reste fixé à 48,15 € par part, soit un taux de distribution de 4,4%.

Autrement dit, les associés verront le montant distribué diminuer (et constateront une destruction de valeur de leurs parts, car ils sont dilué par des parts émises à trop bas prix) parce que la société de gestion n’est pas en mesure d’investir correctement et suffisamment rapidement l’argent collecté (et qu’elle continue de collecter dans les mêmes conditions !), sans avoir pris de mesure sérieuse pour pallier à la situation (le prix d’émission des nouvelles parts reste inférieur à la dernière valeur de reconstitution : 1098€ vs 1111€, alors que pour freiner la collecte, la société de gestion peut décider de la porter jusqu’à 110% de la valeur de reconstitution soit 1222€; la collecte -qui doit largement venir des banques du groupe qui contrôle la société de gestion- semble hors contrôle). L’allongement du délai de jouissance (passé de 3 à 5 mois au 1er août 2016) est une mesure bien trop faible, et de plus intervenant bien trop tardivement.

Un bon sens élémentaire aurait été de fermer la collecte (d’autres SdG l’ont fait !) dès lors que la société de gestion commençait à se rendre compte de la situation, et (mieux) d’éviter quelle ne se produise en augmentant sensiblement le prix des parts.

(Certes, le rendement de la SCPI est déjà bien faible, par rapport au marché, et augmenter le prix de la part le ferait encore diminuer. Mais c’est aussi le résultat des choix de la société de gestion… Et l’autre grosse SCPI de la même SdG (Atout Pierre Diversification) investie en bureau (supposés un peu plus rentable (et risqués) que les commerces de Pierre Plus) affiche bien un rendement inférieur sur 2016, certes expliquée pour le moment par des travaux important sur un gros immeuble.)

Ce n’est pas la première fois que cette situation se produit. Elle s’est déjà produite avec d’autres SCPI (certaines autres SdG ayant appris de leurs déboires, et réagit en conséquence), et même avec cette même SCPI en 2011, avec les mêmes conséquences. Errare humanum est, perseverare diabolicum ! (et je dirais même plus).

Conclusion : SCPI (et société de gestion) à éviter à mon avis.

Les Actipierre1-2-3 sont à capital fixe (mais pas Actipierre Europe, qui a par ex racheté ce qu’une autre SCPI trouvait avantageux de vendre, et qui semble aussi souvent avoir un train de retard), rarement en AK (donc ni problème de dilution, ni de ne pas trouver des biens adaptés à acheter). 

Donc le problème décrit pour Pierre Plus n’y existe pas. Par contre le marché secondaire (là où on peut acheter des parts) n’est pas très large, même s’il reste possible d’y trouver des parts. Et il est probable que fort peut de CGP orientent leurs clients vers ces 3 SCPI…

Bonjour,

Lors d’un rendez-vous avec mon banquier (Caisse d’Epargne) pour faire le point sur mes  comptes titres et assurances vie, ma conseillère m’a proposé la solution d’investir dans une SCPI .
Comme la retraite est programmée pour 2025, cela me permettrait d’avoir un complément de revenu.  Et bien sûr en prenant un crédit à la consommation sur 7 ans à 2,5 %, pour une somme totale de 30 000 €. (TEG à 2,64 % ).
Coût du crédit hors assurance :  2 842,28€
Cela ferait un remboursement mensuel de 400 € avec l’assurance (0,40 %) et des frais de dossier à 110€ qui peuvent être ramenés à 55 €). Et le crédit servirait à avoir des déductions fiscales sur les intérêts. 

Avec une appli sur mon smartphone, j’ai visualisé le tableau d’amortissement du crédit . Pour la 1ère année les intérêts payés sont de 704.71€ 

La SCPI qu’elle me propose en premier est la SCPI « PIERRE PLUS ». Il y en a d’autres possibles.
Le taux de rendement est d’environ 4,4%.

A deux, on a des revenus mensuels de 3 500 €, aucun crédit, aucune charge  et sommes propriétaires de notre maison construite en 1995.
Pour 2016, le revenu fiscal du foyer était de 34 K€ et l’impôt avant déduction était de 1 350 €
Par ailleurs, j’ai des placements :
-    en assurance vie pour : 107 K€
-    un PEL à 2,5 % pour 9 K€
-    des parts sociales de la Caisse d’Epargne pour 39 K€
-    des actions pour 22 K€
-    Livrets et compte chèques  pour 14 K€

Donc, je me posais la question suivante : est-ce que cette solution d’investir dans une SCPI est-elle si valable que cela dans mon cas ? Sachant que les intérêts du crédit à déduire sont essentiellement sur les premières années du prêt. 
Et puis, cette SCPI PIERRE PLUS, n’a pas l’air si formidable que cela quand je lis ce compte-rendu : 
LIEN

De plus, j’aime pas du tout le crédit…  J’ai toujours eu l’habitude d’utiliser l’auto-financement (à part pour la maison avec un prêt PAP de 280 000 Francs en 1995) pour mes gros achats (voture, panneaux solaires, aménagement de la maison, …).

Donc, cette solution ne me tente pas, mais je voudrais quand même votre avis.
Dispo pour répondre à toutes vos questions.

Naoned44 a écrit :

La SCPI qu’elle me propose en premier est la SCPI « PIERRE PLUS ». Il y en a d’autres possibles.
Le taux de rendement est d’environ 4,4%.

Le taux de rendement de Pierre + en 2017 était de 4%. Je ne vois pas ce qui vous fait espérer un rendement de 4,4%.
Le taux de crédit est trop élevé, sur une durée trop courte, je ne vois pas l’avantage de ce montage. Attention à ne pas accorder trop d’importance à cette déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers, pas si bénéfique.

Une piste de réflexion, arbitrer vos 39 K€ de parts sociales caisses d’épargne qui rapportent peu en net d’impôts et acheter de la NP 7 ans de SCPI qui vous procurera un revenu complémentaire dans 7 ans bien supérieur, et un rendement net en terme de revalorisation supérieur, à celui des parts sociales.

Pour le montage présenté, je rejoins ce qui a été dit plus haut.

Carpediem

Cette SCPI m’a été proposée (avec d’autres produits) et au delà de l’analyse financière et des informations fournies par la société de gestion (AEW Ciloger) qui ne me semblent pas vraiment enthousiasmants, j’ai regardé le prix des biens. Pas de tous bien sûr mais de ceux qui sont sur des marchés que je connais et des actifs dont j’ai les éléments pour mesurer le prix du marché.

Il me semble en effet que le prix s’acquisition est un fondamental de l’immobilier pas assez souvent discuté au sujet des SCPI.

Mon analyse est assez consternante.
Les biens analysés me semblent sur payés par rapport au prix du marché. Tant pour des biens de qualité où l’on peut comprendre la surenchère des acheteurs (la surcote me semble stratosphérique parfois de l’ordre de 35/40%) que pour des biens de qualité extrêmement modeste dont certains ont du mettre des mois et des mois avant de trouver acquéreur. Et bien même ces biens là sont achetés plus cher que le prix moyen du marché !

Tout aussi inquiétant, les valeurs de ces biens inscrites dans le bilan sont inchangées depuis l’acquisition sur des marché que je connais pour avoir perdu 10% ou parfois même 15% depuis 2008. La valeur d’expertise semble toujours valider le prix d’acquisition, même en cas de fléchissement aiguë des prix… Pour moi un bien acheté 25% trop cher sur un marché qui a perdu 15% depuis est loin de valoir ce qu’achète l’associé de cette SCPI. D’ailleurs on peut régulièrement constater dans les publications des moins valus réalisées sur des immeubles acquis pourtant dans les années 90 ou 2000 ou l’absence de plus valus notable sur des marchés qui ont eux fortement progressé.
L’acquisition ne semble pas être un savoir faire développé par ce gestionnaire mais plutôt un vrai handicap.

J’espère que les biens que je suis en capacité d’analyser ne sont pas représentatifs de l’ensemble du parc immobilier, car si c’était le cas les associés n’en auraient pas pour la valeur d’actif annoncée, loin s’en faut…

Je connais le marché dont je parle, sur lequel je suis moi même investisseur (avec moult détails dans ma présentation) mais que je n’ai jamais désigné. Si je livre mon expertise c’est juste pour aider les membres de la communauté.

Vous indiquer par exemple des bureaux (que je connais) achetés 1700€ du m2 et qui n’en valent pas plus de 1400€ au moment de la transaction et 1200€ maxi aujourd’hui sera difficile à analyser pour quelqu’un qui ne connait pas "intimement" le marché.
Le soucis c’est qu’ils sont toujours à 1700€ du m2 à valeur d’expert pour la SCPI. Qu’en tant qu’investisseur je ne suis pas sûr que je les achèterais à 1000€ à cause de leur risque locatif lié à emplacement et typologie inadaptée au marché (bref un bien de très seconde catégorie qui pourrait être vide bien longtemps si le locataire partait et difficile à vendre également)).

Multiplier les exemples pourrait donner à penser à une présentation factuelle mais cela serait tout aussi invérifiable avec les seuls indicateurs disponible en ligne.
Je l’ai bien précisé, mon analyse ne vaut que pour des biens sur des marchés que je connais soit une part très faible du portefeuille de la SCPI. Cependant, sur ces biens sur-achat et sur cotation dans bilan sont généralisés.

Après à chacun de penser si mes propos peuvent être considérés comme fiable ou non.

Je profite de l’occasion de ce message @surin, votre expertise sur les SCPI est intéressante, peut on découvrir votre portefeuille quelque part ?

DDtee ma question visait justement à m’appuyer sur votre expertise pour certains biens précis afin d’avoir des exemples de ce que vous affirmez. Le but n’est pas de le remettre en doute mais de pouvoir s’appuyer dessus pour critiquer la SCPI sur ce point. Après si cela trahit certains aspects que vous préférez garder pour vous, je suis bien placé pour vous dire que je respecte totalement cette approche.

Je n’ai jamais pris la peine de m’intéresser de près à Pierre Plus, c’est typiquement la SCPI moyenne qui ne fera pas d’étincelles, d’autant plus depuis qu’elle investit pratiquement tous ses biens en SCI avec Actipierre Europe, que je me félicite de ne pas avoir en portefeuille. J’ai du Pierre Plus, ne me demandez pas pour quelle raison j’en ai acheté, je garde car sans trop de risque et je n’ai pas récupéré les frais mais au moindre doute elle fait partie des SCPI que je vendrai sans regret.

Sur mon portefeuille, je fais l’objet via ce forum de suffisamment de harcèlement de toutes parts (police, fisc, politique, ados boutonneux d’un autre forum et j’en oublie, avocats huissiers véreux et autres) pour entretenir le flou sur où je vis, comment et avec qui.
Je garde donc de la réserve et n’hésite pas donner des conseils ou avis qui permettent normalement ou au minimum aident les investisseurs potentiels à se faire une opinion.

cat a écrit :

Il semble que ces ventes soient :
1/ toutes en moins-value comptable;
2/ toutes en plus-value par rapport aux valeurs d’expertise.
Le point 1 semble effectivement donner quelques éléments pour dire que les biens ont été achetés trop chers mais le point 2 semble indiquer plutôt que les valeurs d’expertise ne sont pas totalement surévaluées.
Aussi, je ne comprends pas votre point de vue sur les valeurs d’expertise.

Je l’ai dis, mon analyse ne vaut que pour les bâtiments dont je connais le marché

Surin a écrit :

c’est typiquement la SCPI moyenne qui ne fera pas d’étincelles, d’autant plus depuis qu’elle investit pratiquement tous ses biens en SCI avec Actipierre Europe, que je me félicite de ne pas avoir en portefeuille

Bien d’accord, l’investissement croisé et l’indivision avec les autres SCPI de AEW Ciloger semble être la politique maison.
La sortie régulière pour dire la fidélité des principaux associés dont on note la fidélité et la preuve de la valeur de l’investissement dans la durée, t.u m’étonnes si ce sont les autres SCPI du groupe

C’est dangereux en cas de difficulté d’une d’entre elle, pas sain en terme de gestion et une difficulté non nécessaire en cas de simple volonté de vente d’un des actifs. Ils ne sont malheureusement pas les seuls à procéder ainsi…

ddazin a écrit :

La SCPI Pierre Plus possède seulement 3 immeubles de bureaux :
à Toulouse situé près de l’aéroport de Blagnac (achat 2190 €/m²),
à Reims, près de la gare (2382€/m²)
à St Priest (2008€/m²)
S’agit-il d’un de ces trois immeubles?

Aucun d’entre eux, ce sont des bureaux où l’on reçoit le client et qui sont donc classés dans "locaux commerciaux" (assez injustement mais cela n’a aucune espèce d’importance)

Je note au passage que le prix moyen du m2 chez Pierre Plus est de 3017€ qui me parait assez élevé pour une SCPI de commerce principalement en région.
Par exemple chez Cristal Rente (que je cite plus pour l’exemple que pour exemplarité), même si on ne peut évidemment comparer tout à fait les portefeuilles reste dans le même secteur d’activité avec un prix du m2 moyen de 867€ ce qui fait un sacré écart ! Ok, les actifs sont différents et moins nombreux en IDF mais 350% d’écart…

Plus globalement, les anciennes SCPI devraient selon toute logique avoir un prix d’acquisition plus favorable dans un contexte haussier du prix de l’immobilier depuis de nombreuses années, ce n’est souvent pas le cas.

cat a écrit :

vous semblez remettre en cause les valeurs d’expertise sans vraiment donner d’éléments factuels. C’est un peu dommage.

Je m’en suis expliqué, et ai donné un exemple, que voulez vous de plus ?
Si je vous donne des adresses qu’en ferez vous, sans connaitre quartiers, villes, bâtiments ? Je ne vais tout de même pas vous produire un rapport de contre expertise détaillé par bien, nous sommes sur un forum d’entraide entre investisseurs bénévoles

cat a écrit :

Par ailleurs, je ne comprends pas bien votre dernière phrase

Il me semble simplement que les SCPI anciennes devraient avoir un prix d’acquisition moyen moins élevé que les plus récentes.
En effet, les prix sont globalement en hausse depuis de nombreuses années.
A l’analyse, ce n’est pas toujours le cas, loin s’en faut !

Des associés ont-ils déjà reçu leur dividende pour cette SCPI ?

Bonjour,

Je suis associé de Pierre plus également suite à une opération discutable proposée par la caisse d’épargne ile de france. Il s’agit d’un investissement sur crédit in fine qui était sur le papier positif en trésorerie même si assez consommateur de ma capacité d’endettement.

Je souhaitais compléter ce fil avec deux points :

- la SG annonce un taux de distribution 2020 estimée à 3,39% ce qui est en net replis par rapport aux 4.10 % annoncé sur 2019 et semble assez pessimiste par rapport aux annonces covid des autres SG/SCPI.

- le patrimoine de Pierre plus est situé pour 22% à l’étranger. Il semble que le taux de distribution annoncé soit net d’impot étranger et non pas brut comme par exemple pour Corum. Les parts de SCPI donnent donc droit à une sorte de crédit d’impot correspondant à l’impot étranger, et ce crédit d’impot ne semble pas inclus dans les 4,1/3,39% indiqué par la SG. Si je me trompe merci de me corriger..

Je ne comprends pas pourquoi la société de gestion ne communique pas sur un taux brut d’impot étranger pour donner une meilleure image.