Acheter un appartement dans un immeuble sans copropriété ?

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété exprimée en tantièmes. Le tantième représente une part exprimée en pourcentage calculée par rapport à l’ensemble de toutes les parts de l’immeuble. Les tantièmes déterminent le pouvoir de vote en assemblée générale au sein de la copropriété et servent de base de calcul dans la répartition des charges de copropriété.

Si je comprends bien, vous envisagez d’acheter un immeuble entier. C’est très différent du cas évoqué précédemment dans le fil, qui consistait à acheter un appartement (un morceau d’immeuble), dans un immeuble sans copropriété, ou plutôt, il s’est avéré que c’était dans une copropriété mais non gérée.

Donc, dans votre cas d’un immeuble collectif appartenant à un seul propriétaire, la seule obligation est d’avoir une méthode de répartition équitable et constante dans le temps.

Vous devez en principe la communiquer au locataire au moment où vous lui envoyez le décompte pour régularisation annuelle. Cf article 23 de la loi de 1989 qui dit : "Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires".

Ca semblerait logique de lui communiquer ce mode de répartition dès le moment du bail, mais il n’y en a pas l’obligation, contrairement au cas de la copropriété.

Votre obligation dans le bail est d’écrire le mode de récupération de charges (à savoir Provisions sur charges avec régularisation annuelle), et le montant de ces provisions sur charges.

Presque toujours, c’est la surface des logements qui sert de clé de répartition. C’est cela qui est considéré comme équitable.

J’aurais tendance à dire de ne marquer dans le bail que ce qui est obligatoire : mode de récupération de charges (à savoir Provisions sur charges avec régularisation annuelle), et le montant de ces provisions sur charges. Et d’informer à l’oral que c’est une répartition au pro-rata de la surface des logements.

Pour la surface des logements, vous avez de toute façon l’obligation d’indiquer dans le bail une surface raisonnablement juste. Donc cette surface indiquée dans le bail, par rapport à la surface totale louée, est la clé de répartition.

Je pense qu’avec le géomètre, les millièmes, et la prise en compte de l’utilité (*), vous voulez être trop précis. Le mieux est l’ennemi du bien. Qui plus est, si vous vouliez revendre à la découpe dans quelques années, qui vous dit que le boulot du géomètre fait aujourd’hui sera encore valable ? Le contexte réglementaire pourrait changer d’ici là, l’imagination est sans limite dans ce domaine.

(*) c’est vrai que dans l’idéal, on prend en compte l’utilité réelle pour un lot. Par exemple, le nettoyage de l’escalier : on pourrait faire un pro-rata selon l’étage où est situé l’appartement. Dans l’idéal, peut-être, mais je trouve que c’est une complication inutile.

Le locataire voit deux choses :
1) que les charges ne soient pas trop élevées
2) que la répartition soit équitable.

Vous allez avoir des charges basses, et la répartition au pro-rata des surfaces est raisonnablement équitable. Je n’irais pas chercher plus loin.

Dernière modification par Bernard2K (09/09/2016 12h35)

DDTee, certes un règlement de copro va régler, au passage, la répartition des charges. Mais c’est prendre un rocher pour tuer une mouche.

Ce que je disais, c’est que tant que Gamma est propriétaire de tout l’immeuble, donc tant qu’il n’a pas besoin de revendre à la découpe, il n’est pas nécessaire de créer un règlement de copro. Pour répartir les charges sur les locataires, il suffit de faire une répartition des charges "équitable", et le pro-rata des surfaces ira très bien pour cela.

Bonjour,

Vous êtes en face de petites copropriétés qui ne sont pas gérées selon la réglementation… Tant que cela fonctionne et qu’il n’y a pas d’incidents (mauvais payeurs, dégradation du bâti…), tout va bien et c’est particulièrement peu couteux.

Deux points d’attention :

- Il existe normalement un règlement de copropriété et un état descriptif de division. Les références du(des) document(s) doivent figurer sur la fiche d’immeuble que vous pouvez obtenir auprès du service de la publicité foncière concerné en communiquant le numéro de la parcelle que vous pouvez obtenir après du cadastre.

- Vérifier que la copropriété est bien assurée… Votre assurance personnelle ne couvre que les parties privatives…

En tout état de cause, le notaire chargé de la vente devra creuser ces points pour établir l’acte (et en particulier vérifier si le vendeur est à jour de ses charges et obtenir les différents diagnostics pour les parties communes de l’immeuble …)

Canyonneur

PS : ne confondez pas
- président du conseil syndical et syndic. Ce n’est pas la même chose !
- les travaux sur les parties communes (répartis selon les tantièmes de copropriété générale ou particulière - voir règlement de copropriété) et les travaux sur les parties privatives (qui sont décidés et payés par le copropriétaire qui est propriétaire du lot)

Au delà de la présence d’un syndic, qui est légalement obligatoire dès qu’il y a plusieurs propriétaires, méfiez vous de ne pas vous retrouver à deux copropriétaires.
En effet, aucun ne peut avoir légalement de majorité quelque soit le nombre de tantièmes. En cas de désaccord, plus aucune décision ne peut donc être prise sauf par intervention judiciaire… la galère !

Sans syndic, qui fait les pré-états datés et états datés, rendus obligatoire par la loi ALUR ?

A priori, il est juste impossible d’acheter un bien d’une copropriété sans syndic, car tout notaire digne de ce nom refusera de rédiger des actes qui n’auraient pas ces documents en annexes.

A mon sens, le vendeur essaie de vendre des biens invendables en l’état. Et l’AI qui a accepté un mandat sur ces biens n’est vraiment pas futé. C’est au vendeur de faire en sorte qu’il y ait un syndic (par exemple en proposant sa candidature de syndic bénévole), de façon à pouvoir ensuite vendre ses biens.

Canyonneur75 a écrit :

1 - Etes vous dans le cas d’un immeuble avec plusieurs propriétaires mais sans règlement de copropriété et état descriptif de division ou alors dans une copropriété non gérée : dans le cas 1, il faut fuir, car c’est une indivision…

Pouvez-vous préciser votre pensée? A mon sens, s’il y a un état descriptif de division, ce n’est pas une indivision…

Pour en revenir à la problématique de Ribeiro, il y a l’aspect légal que d’autres connaissent mieux que moi. Pour le côté pratique, je dirai que c’est pas la même risque d’avoir le rdc que d’avoir le dernier étage…

Avez-vous des parties communes en dehors du toit et de la façade ?

Merci à tous pour vos réponses

Information que je n’avais pas précisée, il s’agit d’une succession. Les héritiers sont nombreux et pas tous dans la même région.

@ Berard2K, il semblerait, d’après mes lectures, que le pré-états datés puisse être délivré par le vendeur par contre l’états datés, lui, doit être délivré par le syndic.
A voir comment cela se passe si une vente en copropriété se fait sans syndic…

@Canyonneur75
1/2- Difficile de répondre, ce qui est sûr c’est que le bâtiment est bien divisé car j’ai reçu l’esquisse avec la division des lots et des parties communes. Je ne sais donc pas s’il y a eu par le passé un syndic ou si ça n’a jamais été le cas. L’AI m’a indiqué qu’il n’y avait pas de charges, il est donc possible que le bien ne soit pas assuré… Je vais creuser.
3 - S’agissant d’une succession, il faudrait voir avec les héritiers mais ils sont nombreux… Cela peut être un point de négociation.

@Pierrot31
Il s’agit du rdc pour 2 appartements et du 1er pour le 3ième. Pour les autres appartements, 1 aussi au premier étage et le deuxième au 2ième étage. Ce dernier à une entrée indépendante par l’arrière.
Il y a une entrée commune ainsi qu’une cage d’escalier pour les appartements du rdc et du 1er.

Il n’y a des états datés que s’il y a des charges réparties entre les copropriétaires. D’après mon notaire, il est fréquent de trouver (encore) des immeubles sans syndic parce qu’il y a une ampoule dans l’escalier et qu’un copro paye pour les autres.
Le plus chaud ce sont les assurances : à mon sens, pas de syndic = pas d’assurance pour l’immeuble. Si un copropriétaire n’est pas assuré pour ses tantièmes de parties communes, vous serez solidaire de ses problèmes (par ex. si une tuile tombe sur la tête d’un passant).

bon, canyonneur répondra mais la réponse est simple : oui. S’il y a plus d’un propriétaire, il y a fatalement une copropriété (EDD ou pas EDD). Qui peut tenir des AG sans syndic.

Yes he can. L’acte constate la carence, notamment dans la section ’charges et conditions relatives à la copropriété’. Le vendeur déclare ce qu’il sait, par exemple pas de travaux en cours d’exécution ou décidés par les copropriétaires ou en attente de règlement, pas d’avance de trésorerie ou au titre du FDR, pas de répartition des charges, que les compteurs sont individuels (pas de charges communes de gaz ou d’électricité) etc. etc. etc…. ou qu’il y a des travaux etc. etc. Et l’acheteur qu’il en fait son affaire. Il y en a pour une à deux pages.

Un notaire m’a expliqué qu’il s’agissait (pour l’instant encore) d’une situation courante dans les toutes petites copropriétés, où la seule charge commune se limite à une ampoule dans le couloir (façon de parler). Situation appelée à disparaître.