Copropriété sans règlement de copropriété et division d'appartements ?

Si le cas n’est pas rare sur les petits immeubles, le règlement de copropriété est obligatoire depuis une loi de 1965.

De plus depuis peu (3 ou 4 ans ?) chaque copropriété doit être enregistrée auprès du registre national des copropriétés.
La vente ne peut être faite sans que le notaire demande le n° d’enregistrement de la copro et son règlement.

Pour la copro à deux, le sujet à plusieurs fois été abordé. C’est un nid d’embrouilles inextricable en cas de désaccord entre les deux parties.
Plus aucune décision ne peut en effet être prise (entretient, travaux, modifications des lots ou des usages…) si désaccord puisque d’après la loi aucun copropriétaire ne peut être majoritaire dans un syndic…

J’ai retenu les choses suivantes :
- ce sont les papiers qui disent de quoi vous êtes propriétaire. Par exemple, si le papier dit "garage", c’est un garage, même si ça a été aménagé en logement (je l’ai déjà vu !).
- lorsqu’il n’y a pas de copropriété, c’est le cadastre et l’acte de propriété qui disent de quoi vous êtes propriétaire. Puisque la parcelle n’est pas divisée, la parcelle suffit à décrire le bien. Le cadastre est un truc très sérieux, public, etc. donc il n’y a aucun doute sur les limites exactes de ce dont vous êtes propriétaire.
- lorsqu’il y a une copropriété, le cadastre ne suffit pas à dire de quoi vous êtes propriétaire, puisqu’il y a plusieurs biens sur la même parcelle. C’est alors un autre papier qu’il faut consulter : le règlement de copropriété. C’est pour cela que ce document est si important et qu’il est publié pour être opposable aux tiers : c’est parce que c’est ce document qui dit de quoi vous êtes propriétaire. Ce n’est pas un simple arrangement entre copropriétaires, c’est un document qui fait référence pour le service de publicité foncière, pour les impôts, pour le juge… Accessoirement, il faut consulter aussi l’EDD, mais l’EDD n’est qu’une annexe du RC et, de mémoire, la jurisprudence dit que le RC prime sur l’EDD si jamais il y a des différences entre les deux.

Du coup, quand il n’y a pas de règlement de copropriété, comment savoir de quoi est composé le bien dont vous êtes propriétaire ? Comment savoir où s’arrête votre bien et où commencent le bien du voisin et les parties communes ? Est-ce que la description dans l’acte de propriété rédigée par le notaire est suffisante pour lever tout doute sur les limites du bien immobilier que l’on acquiert ? Par exemple, j’ai déjà visité un appartement en cours de gros travaux : il n’y avait pas de porte palière. Donc, il n’y avait aucune interruption, aucune différence, entre le couloir et l’appartement. Comment sait-on où s’arrête le couloir, partie commune, et où commence l’appartement, partie privative, en l’absence d’un RC ?

dangarcia : ok, merci. Ca m’a permis de réviser.
De ce que j’ai compris, on a donc :
- dans une copropriété normale, le RC prime sur l’EDD, car le RC a valeur contractuelle (il a été adopté par l’AG des copropriétaires, c’est donc le contrat qui les lie), tandis que l’EDD est un document destiné à la publicité foncière, qui n’a pas valeur contractuelle (sauf si le RC lui donne expressément cette valeur contractuelle).
- à défaut de RC, l’EDD permet déjà de savoir qui est propriétaire de quoi, puisque c’est le document destiné à la publicité foncière ; de plus il prouve l’existence d’une copropriété.

Deux sources à l’appui :
Quelle valeur pour l’état descriptif de division ? - Marie Laure Fouché
Copropriété sans règlement de copropriété | Office Notarial de Baillargues

Dans le cas présenté par sjdc, on a donc :
- un EDD, forcément, qui décrit les lots. C’est ce qui permet de savoir précisément ce qu’on achète.
- puisqu’il y a EDD, c’est une copropriété, donc la loi de 1965 s’applique. On pourrait se dire qu’une lecture très attentive de la loi de 1965 permettrait déjà de prendre des décisions, puisqu’il y a écrit à quelles majorités sont prises les décisions. Pour autant, est-ce que l’EDD suffit à déterminer les droits de vote et le fonctionnement des prises de décisions ?

Au total, c’est un nid à embrouilles. Je pense qu’il faut éviter d’acheter de tels biens. Ma logique à ce sujet, c’est que c’est au vendeur de régulariser la situation AVANT de vendre. C’est un peu comme les gens qui veulent vendre des voitures sans CT. La loi fait obligation au vendeur d’avoir un CT, c’est comme ça et pas autrement. Si, à la rigueur, je pourrais envisager d’acheter une voiture sans CT, ça serait en contrepartie d’une forte décote. Je dirais en substance au vendeur "il y a une obligation légale, c’est à vous de vous y conformer. Si vous voulez vous débarrasser du bien sans faire vos devoirs préalables, pourquoi pas, mais seulement s’il y a un vrai rabais sur le prix."

D’ailleurs, les copropriétés de deux personnes sont une plaie même avec règlement de copropriété… même si la loi a été adaptée récemment comme le dit fort justement amoilyon.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2021 00h54)