Zarotto [94] : étude de cas immobilier (meilleur montage)

Bonjour

Alors voici mon cas:
- appartement Saint Maurice 94, 120m2, acheté en 2007, 292kE, entièrement payé.
- déménagé en maison, prêt relai 424k sur l’appart + 100k d’amortissable.

Moi:
- 45a marié, 2 enfants
- revenus 70k
- TMI 30%
- je fais du girardin tous les ans sur mon IR
- patrimoine actions environ 600-700 (brut)
- AV et liquidités diverses environ 100

Concrètement parlant, pour  le moment et depuis pas mal de temps, je n’arrive pas à vendre l’appart (oui modif prix, petits travaux, etc). C’est bien triste mais c’est comme ça. Ce n’est pas l’objet de la file de donner des conseils sur "comment bien vendre un bien".
Il y a une modification potentielle de l’environnement dans les années qui viennent qui pourrait très fortement le valoriser, mais rien n’est sûr.
Actuellement considéré comme RP.
Je l’ai déjà loué quelques années dans le passé, sans modif, 2200E/mois.

Idée: ne plus le vendre (de toutes façons j’arrive pas), et le louer.
Dés lors, je sais que je m’assois sur l’exonération de l’imposition sur la +v, donc si je fais ça, c’est pour le garder longtemps ou très longtemps (le léguer à un des enfants).

Pourquoi je n’ai pas eu cette idée dés le départ ? Eh bien si je l’ai eu, mais pas trop envie de s’embêter.

Travaux pour rénover, transformer en 4 voire 5 chambres.
Louer 2500 à 3000E / mois suivant les scénarios.
LMNP bien que un peu peur du turn over.
L’amortissement est bien sur la valeur vénale et non la valeur d’achat (2007) ?
Si c’est bien le cas, pas la peine de regarder l’amortissement des travaux ni intérêts, l’amortissement du bien seule est déjà suffisante pour avoir ses loyers défiscalisés.

Financement:
1/ convertir le prêt relai en amortissable (rembourser le petit amortissable de 100k qui reste) ou en in fine
2/ vendre des actions et racheter le prêt : pas mon scénario préféré car je crois à ces actifs
3/ AST (banque prend 130% en nantissement)

Avis et commentaires bienvenus.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), prêt relai