Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Bonjour à tous, j’ai parcouru ce forum et vos messages. J’ai 38 ans, marié 2 enfants et je vis à Paris. J’ai déjà fais un peu d’investissement locatif en province et région parisienne et je pense en faire à nouveau mais cette fois j’aurai besoin d’aide car je manque de temps.

Voici donc mon point. Tout d’abord le forum et vos messages m’ont beaucoup intéressé car je me pose la question d’un investissement clé en mains, j’ai un petit apport, une capacité d’emprunt convenable et la volonté de développer mon patrimoine mais trop peu de temps à consacrer aux recherches, visites, travaux etc… J’ai quelques questions pour comprendre ce que proposent ces prestataires et leur manière de travailler/échanger avec nous clients :
1/ au départ, on signe un mandat de recherche ? Genre doc type mandat de recherche agence avec leur mission globale détaillée ? Je me demande ça parce que lorsque j’ai lu les messages des forums j’ai trouvé que parfois le rôle du presta était flou et/ou que certains d’entre vous ont du limite le remplacer pour faire des tâches qui lui incombent, je me demande donc si justement leur mission est bien détaillée et précisée dans leurs mandats d’où ma remarque. Donc est ce qu’ils détaillent chaque type de presta (recherche, financement, travaux, déco, gestion, d’autres trucs oubliés ?) ou ça ressemble à un truc un peu fourre tout et sujet à embrouille ?
2/ Ensuite durant l’OP : est ce qu’ils traitent eux mêmes avec des sous traitants (genre décoratrice, entrepreneur, courtier) ou est ce qu’ils ont eux mêmes ces prestas intégrés dans leur structure ? Je ne sais pas ce qui serait le plus rassurant mais je sais que le fait de me dire que je vais moi même devoir traiter avec le presta lui même puis 4 ou 5 sous traitants chacun dans son métier m’effraie un peu d’où ma question suivante
3/ Est ce que en termes de paperasse, on a un mandat avec le presta retenu et point barre ou est ce qu’il y a autant de contrats à signer qu’il y a de sous traitants ? En cas de pb / lenteurs etc on a bien un interlocuteur unique à qui on se réfère ou est ce qu’on doit se référer au sous traitant en question ?
4/ Du coup est ce qu’on paie pour l’ensemble de la mission le presta himself par appels de fonds successifs- qui lui même paie les sous traitants et nous justifie tout ça avec factures à l’appui (j’espère!)- ou est ce qu’on paie juste le presta principal de sa com et chaque sous traitant directement de sa mission ? Donc 5 RIB à entrer etc…

J’espère avoir été assez clair, j’attends vos retours, en fonction je pense que je positionnerai cet automne sur un presta mais ces questions me soucient donc je ne veux pas me jeter dans la gueule du loup trop vite;

Merci à vous ! Hâte de vous lire

L’ immobilier n’échappe pas à la règle et retenez que d’une manière générale, plus l’offre quelle qu’elle soit est "clé en main", moins elle est rentable.
Mieux vaut se forrmer le temps qu’il faut pour ensuite mettre à profit ses connaissances pour à ce moment là gagner de l’argent.
Les différentes lois de défiscalisation type pinel sont des offres clés en main et très souvent l’acquéreur revend à perte à la fin de la défiscalisation ce qui rend l’opération au mieux inintéressante au pire désastreuse si la perte de valeur du bien est supérieure à la réduction d’impôts obtenue (ne pas oublier de compter les frais dépensés sur la période d’exploitation du bien).
En revanche, si vous vous formez à la fois à l’immobilier locatif et au marché locatif de la ville où vous voulez investir il y a de fortes chances pour que vous fassiez une bien meilleure opération qui pourra être renouvelée plusieurs fois.
Je partage les avis précédents, plutôt que de faire une mauvaise opération "clé en main " si vous ne souhaitez pas vous former autant acheter de bonnes scpi par exemple. Cela sera certainement plus rapide et plus rentable.

Bonjour

Alors étant passer par une société clé en main je regrette d’avpire choisi la solution de facilité

Alors on signe un mandat avec la société, le pourcentage pris est indiqué.

On reçoit un devis du montant de la société, un devis pour les travaux, etc…

J’ai donner chaque devis à la banque, j’ai débloquer au fur et à mesure.

On a un interlocuteur, on ne traite pas normalement avec les artisans

Merci beaucoup pour vos reponses tres claires Sheeplooser. Parfait pour le 1/ 2/ et 3/. Pas sûr de bien piger le 4/ en revanche : je ne sais pas si vous réglez chaque presta directement en fonction de son devis ou si on règle la société clé en mains qui reverse aux prestas (auquel cas il n’y a qu’un Rib a entrer celui du partenaire initial, sinon j’imagine 5 ou 6 Rib soit autant que de prestas de l’OP, courtier, deco, entrepreneur, archi eventuellement, compta etc…). Pour les travaux ils s’engagent a quel moment sur un devis ferme ? Au moment ou on reçoit l’annonce c’est deja ferme ou c’est à finaliser a ce moment puis ils s’engagent genre au moment de la promesse (ou même entre promesse et vente finale) ? Merci beaucoup !

Merci Fred pour votre réponse. Effectivement c’est un sacré pb ! Je pense que la banque en cas de facture plus élevée que le devis initial n’aurait pas bloqué le process. Mais pour vous c’est toujours un coût global plus élevé que prévu dc un pb oui en délai, puis en renta même si 5 ou 10k ne change pas une bonne ou mauvaise affaire en général. Après dans leur methode, je comprends bien qu’ils estiment les travaux en gros avec un prix au m2 j’imagine. Ils ne peuvent pas faire passer un entrepreneur avant de proposer un deal je comprends. Mais je comprends moins pourquoi par ex entre votre offre et la promesse ils ne verrouillent pas un devis ferme et ne bloquent pas l’entrepreneur ! Vous avez eu quoi d’autre comme pb du coup ?

Apparemment il dise que d’habitude il y a pas autant de problème que je n’ai pas eu de chance.

Par contre ils ont changé les fenêtres sans l’accord de la copropriété, ce qui m’a mis dans l’embarras.
L’entreprise faisait des travaux a toute heure, dimanche matin, le soir a 23H.

En faite l’entreprise qu’ils ont choisi n’était pas a la hauteur mais eux était a l’écoute, le bien trouvé plus le prix m’ont satisfait mais bon a recommencer je ne le ferait pas vu la rentabilité autant prendre des SCPI.

Si vous avez des questions précises vous pouvez me contacter en MP

Bonjour à tous,

Je suis en train d’investir par une société qui propose ce service clé en main sur la ville de Lyon et j’en suis pour le moment pleinement satisfaite. J’ai déjà de l’expérience en investissement locatif dans cette ville, en ayant deux appartements, mais là c’est clairement le manque de temps et d’énergie qui m’a fait choisir de tout déléguer. Et puis également leur réseau d’agence car le bien que j’ai acheté n’était pas encore en vente officiellement.. C’est une petite structure qui regroupe un architecte et un gestionnaire financier, qui sont très réactifs.
Mandat signé en février 2019, premier bien proposé en avril dont l’offre d’achat n’a pas abouti auprès du vendeur, puis nouveau bien proposé en mai, avec offre d’achat au prix. Il faut effectivement être très réactif quand on nous propose le bien, donc bien avoir sa calculette prête à fonctionner

Signature de la vente définitive début octobre, et les travaux ont démarré la semaine d’après. Ils sont toujours en cours, et je m’occupe vraiment de rien, c’est l’architecte qui coordonne les travaux. Il avait d’ailleurs estimé le montant des travaux avant de faire venir son artisan qui a donné le même chiffre, voir un peu en dessous. En général, que ce soit pour le montant des travaux, le montant des loyers, ils sont réalistes, et même sécuritaire pour ne pas avoir de mauvaise surprise.

Il s’agit de faire de la colocation, avec 3 chambres. Fin des travaux et ameublement prévu sur novembre, puis mis en location en décembre. Je vous ferai un bilan global une fois l’opération terminée, mais au vu de mes projections le rendement net sera à peu près équivalent aux autres appartements trouvés et gérés personnellement. La sérénité en plus..

Effectivement je viens de chercher d’où sortait ses 3.70% et il s’agissait bien du rendement NET en 2015, car j’avais eu beaucoup de charges de copropriété cette année là. Et je n’avais pas compté le garage que je loue à part, ce qui augmente la rentabilité. Aussi je n’avais pas assez détaillé le calcul dans mon message et j’en suis désolée si je ne vous ai pas fait rêver

Voici donc les chiffres pour les 3 appartements.



Je rappelle que ce T2 (Valmy) n’était pas initialement dédié à un investissement locatif, j’y ai habité au départ, et le loyer ayant progressé depuis 2015 cela donne un rendement net de 4.7% (les 4000 euros de travaux sont la totalité du coût de travaux personnels réalisés depuis le début de mon achat, soit étalé depuis 13 ans..). Les derniers locataires sont restés 6 ans.
Pour le studio dans l’hyper centre ville de Lyon, vous voyez que c’est déjà bien mieux (6.75%net), le bien s’autofinance sur 15 ans.
Le nouvel appartement T4 se trouve donc entre les deux , et en déduisant la gestion locative je serai environ à 4.70% net.
Je trouve cela très bien, étant donné que j’ai emprunté à 1%
Vous pourrez trouver des biens avec des rendements plus alléchants, mais sûrement pas dans les mêmes quartiers

Pour la gestion je vais passer également par la même société, car ils m’ont bien dépanné sur le studio du Vieux Lyon, en effet j’avais quelques soucis avec mon premier locataire (j’en ai parlé dans cette file:
https://www.investisseurs-heureux.fr/t13860 )

Suite à la dédite de ce locataire au bout de 2 ans, je n’avais pas trop envie de faire l’état des lieux de sortie car je ne savais pas trop dans quel état j’allais retrouver le studio… l’entreprise m’a donc proposé de faire l’état des lieux de sortie gratuitement. Résultat: le locataire était dans ses petits souliers face à des professionnels (et deux hommes) et j’ai pu prélever sur la caution la remise en état du plafond de la salle de bain, réalisée dans les jours suivant par le réseau d’artisan de l’entreprise ! ILs m’ont ensuite donné des conseils de ’home staging’ avec une liste d’équipements à acheter et m’ont branché le lave linge à titre gracieux (et ce n’était pas une mince affaire, le robinet a lâché..). Ils m’ont ensuite trouvé un locataire très rapidement et je n’ai donc eu que 2 semaines de vacance locative. J’ai signé un contrat de gestion au tarif tout à fait raisonnable (6% TTC + 13€/m2 pour EDL) reconductible au bout 1 an. Cela donne une renta nette à 6% au lieu de 6.76%. 
Effectivement quand on voit le tarif et le travail de certaines agences, cela peut plomber la rentabilité et la sérénité de l’investissement.

En conclusion cette entreprise a gagné ma confiance, ils gèrent mes biens comme les leurs, et c’est assez rare pour le souligner. Ils assurent n’avoir aucune vacance locative depuis 2 ans sur les biens qui gèrent en colocation, je suis disposé à les croire vu le sérieux dont ils font preuve depuis le début.  Je ne citerai pas leur nom mais si des personnes sont intéressées, envoyez moi un MP

Bonjour,

M’intéressant fortement à ce type d’investissement, j’ai une question assez cruciale pour la capacité à enchaîner ce type d’investissement.
Comment peut-on faire en sorte de faire financer par la banque les honoraires prises ces sociétés ?
Quels sont les retours d’expérience à ce sujet ?

Merci !

Dans mon cas la banque a financé sans pb les frais, en les assimilant à une sorte de frais d’agence payables par l’acheteur.

clherce a écrit :

Bonjour,

M’intéressant fortement à ce type d’investissement, j’ai une question assez cruciale pour la capacité à enchaîner ce type d’investissement.
Comment peut-on faire en sorte de faire financer par la banque les honoraires prises ces sociétés ?
Quels sont les retours d’expérience à ce sujet ?

Merci !

Si vous vous y intéressez aussi fortement que vous le dites je pense que vous vous ferez une joie de chercher un peu dans les discussions existantes sur ce sujet maintes fois débattu.

En pratique, le financement que vous pouvez obtenir d’une banque dépend beaucoup de votre situation personnelle. Comme vous ne nous dites pas grand chose à ce sujet (!), impossible de vous répondre plus précisément.