Résidence principale : bientôt une taxe sur la plus-value ?

@goodbylenine: L’intérêt est de trouver des biens dévalorisés ( travaux ou défraichis) avec du potentiel. Je cherche donc ce type de biens dont l’emplacement sera de qualité et donc moins susceptible d’être touché par la crise.

Pour acheter c directement, il faut un capital de départ. Ce n’était pas mon cas. Comment aurai-je pu acheter une maison à plus de 200 000€ avec un salaire de 1200€. Acheter A à 47 000€ puis B à 139 000€ puis … c’est possible. Étape par étape, je monte l’escalier social mais je ne prends pas l’ascenseur.

Pour moi, les choses sont très simples et il ne faut pas chercher à les compliquer:
Quasiment tous les revenus et gains (plus-values) sont soumis aux prélèvements sociaux (CSG-CRDS, etc.), et en particulier:
- les salaires
- les pensions de retraite
- les plus-values sur cessions de valeurs mobilières (que l’on soit sur un CTO, un PEA, ou dans le cadre de l’assurance-vie)
- les dividendes
- les intérêts
- les loyers perçus
- etc.
Alors au nom de quoi faut-il que les plus-values immobilières soient depuis 2004:
- (pour la résidence principale) totalement exonérées, quelle que soit la durée de détention
- (pour les autres actifs immobiliers) exonérés partiellement au bout de 5 ans et totalement au bout de 15 ans?

On marche vraiment sur la tête en France, en voulant que les plus-values immobilières continuent d’être injustement exonérées.
Il faut taxer ce gain comme les autres ci-dessus, même si c’est la plus-value sur la résidence principale, et même si cette résidence vaut seulement 200.000 euros.

Vincent a écrit :

zParisien a écrit :

On marche vraiment sur la tête en France, en voulant que les plus-values immobilières continuent d’être injustement exonérées.
Il faut taxer ce gain comme les autres ci-dessus, même si c’est la plus-value sur la résidence principale, et même si cette résidence vaut seulement 200.000 euros.

Je suis d’accord sur le principe, je n’aime pas les "niches fiscales". Par contre, je me pose des questions sur l’effet sur le marché d’une telle taxe. Pour moi, deux possibilités :
1) Une baisse de la viscosité du marché avec une baisse des transactions. Il ne deviendra moins intéressant de réaliser des plus-values pour racheter un autre bien.
2) Une forte baisse des prix. Je m’explique. Disons que la mesure s’applique au 01/01/2011. Si tel est le cas, de nombreux propriétaires seront tentés de réaliser leur plus-values avant cette date, ce qui entraînera un afflux de biens à la vente. Ceci pourrait faire pression sur les prix.

Si on accepte vos arguments, alors il ne faudrait pas non plus taxer les plus-values sur ventes d’actions. Car taxer ces plus-values fait incontestablement baisser le prix des actions et pousse certains actionnaires à faire moins de cessions et donc moins de transactions. Et pourtant, l’Etat taxe les gains sur ventes d’actions. Alors pourquoi ne pas le faire aussi avec les gains immobiliers?

Ulysse a écrit :

zParisien a écrit :

Et pourtant, l’Etat taxe les gains sur ventes d’actions. Alors pourquoi ne pas le faire aussi avec les gains immobiliers?

Parce que c’est juste infaisable politiquement.. Sauf en fixant justement un seuil qui fera dire à la 99% des français que l’Etat s’est seulement attaqué aux riches.

Si l’Etat cède à la démagogie en renonçant à taxer les plus-values immobilières, alors il continuera à se tirer une balle dans le pied en se privant de rentrées fiscales très élevées, dont il aura bien besoin. D’autant que le stock de plus-values immobilières latentes est aujourd’hui (après 12 ans de forte hausse de l’immobilier) bien plus grand que le stock de plus-values mobilières latentes.

Par ailleurs, l’Etat n’a plus le droit de taxer de manière trop différenciée. La loi de finances, si elle continue de trop différencier la taxation des plus-values, pourra un jour être déclarée par les tribunaux non conforme à la constitution. Après tout, la Déclaration des droits de l’homme précise bien que chacun doit être imposé selon sa capacité contributive. Il est donc très contestable que celui qui réalise un gain en vendant des actions soit imposé et celui qui réalise ce même gain en vendant de l’immobilier ne le soit pas. Sauf si l’Etat trouve une vraiment bonne raison pour justifier cette différence d’imposition.

zParisien a écrit :

On marche vraiment sur la tête en France, en voulant que les plus-values immobilières continuent d’être injustement exonérées.
Il faut taxer ce gain comme les autres ci-dessus, même si c’est la plus-value sur la résidence principale, et même si cette résidence vaut seulement 200.000 euros.

Je suis assez d’accord sur ce principe.

Il resterait cependant encore quelques autres "exceptions" à traiter/éliminer :
- actions dont la plus-value sera exonérées après détention de 8 ans (dans qqs années, si fiscalité inchangée d’ici la)
- imposition de l’outil de travail, et des plus-values associées….
- imposition des plus-values des actions faisant l’objet de donations…
- imposition des plus-values pas encore réalisées en cas d’expatriation (ça devrait plaire à zParisien )
et j’en oublie sans doute… (…., oeuvres d’art, gains au loto, etc.)

Chacune de ces "niches" a ses avocats (les lobbies qui y gagnent), et leurs argumentaires (il faut favoriser tel type d’investissement, ne pas mécontenter tels électeurs, compenser l’inflation, ne pas obliger les héritiers à vendre l’entreprise familiale en cas de succession, ne pas déséquilibrer le marché, etc. quand ce n’est pas cyniquement ’’je préfère que ce soit les autres qui paient’’), mais précisément éliminer toutes ces niches permettrait (outre d’être sans doute beaucoup plus "juste") d’élargir la base d’imposition, et donc de réduire le taux d’imposition pour tous.

InvestisseurHeureux a écrit :

Rodolphe a écrit :

- les salariés aussi paient (en partie via leur entreprise) l’équivalent de vos "IR, Urssaf, RSI, CSG/RDS, TVA". Il faut bien financer toutes les prestations dont notre collectivité (déjà fort endettée, et déficitaire) fait bénéficier ses membres.

Oui mais il y a deux différences :

1) Je (tous les entrepreneurs) suis imposé sur le risque pris. Je m’explique :

Un salarié gagne moins, en contrepartie d’une réduction de l’incertitude (emploi et revenu + ou - garanti) . Et il ne paye pas d’impôt sur cette réduction de l’incertitude.

Un entrepreneur doit gagner plus pour compenser l’incertitude du lendemain, mais du fait de l’impôt progressif, il est imposé sur cette prise de risque.

(je ne sais pas si je me suis fait comprendre…)

2) En tant qu’entrepreneur, très très grosses difficultés à se loger en IDF ou à prendre un crédit immobilier. Et cet énorme tracas, car c’est franchement hyper pénalisant, n’est pas "rémunéré".

Pour une fois, InvestisseurHeureux, je suis en total désaccord avec vous.
Si vous estimez qu’un entrepreneur en France ne gagne pas, en net après charges et impôts, suffisamment bien sa vie (comparé à un salarié) pour compenser tous les risques qu’il prend et tous les tracas qu’il subit, alors faites-vous embaucher comme salarié. Et arrêtez de vous plaindre.

A noter d’ailleurs que les cotisations d’assurance-maladie d’un professionnel libéral, ou d’un gérant de SARL, sont de 6,5% plafonnées, et donc, à rémunération égale, nettement plus faibles que celles d’un salarié (13% non plafonnés, part patronale comprise). Voilà donc un domaine où c’est le salarié et non la personne à son compte qui est matraqué par les charges sociales, contrairement à ce que vous semblez penser.

"Mais peut-on comparer les deux régimes ? Sauf erreur, en cas d’invalidité ou d’arrêt de travail due à la maladie, le TNS n’est pas indemnisé alors que le salarié si ?!"

L’assurance maladie compte deux volets de remboursements:
- le remboursement (partiel, car limité à la part "Sécu", donc hors "mutuelle") des frais de santé. Et sur ce point, les régimes des TNS remboursent exactement autant que le régime des salariés. Donc pas de différence.
- le paiement des "indemnités journalières"(IJ) en cas de maladie de plus de 3 jours. Pour le régime des salariés cadres, ces IJ sont plutôt faibles car plafonnés à 50% du Plafon de la Sécu (donc environ 1500€/mois). Pour les régimes de TNS, ces IJ sont variables, mais en général, ils sont encore plus faibles, et même souvent nuls. Donc léger avantage au régime des salariés. Mais en réalité, dans les deux cas, les montants versés sont insuffisants pour garder le même niveau de vie qu’avant la maladie, et il faut donc en plus souscrire à une assurance invalidité-décès-incapacité de travail, pour être correctement couvert.

En résumé, pour l’assurance maladie, les TNS ayant une rémunération très élevée (disons 200.000 euros net/an) paient 3 à 4 fois moins cher qu’un salarié de même rémunération (pour une rémunération plus faible, plus proche de la moyenne, l’écart existe aussi, mais il n’est que de un à deux).
Alors même que les prestations sont quasiment identiques.

Bref, il vaut mieux être TNS.

Sky,

Vous avancez des lieux communs, qui ne résistent pas à une analyse approfondie:

"résidence principale = "un besoin vital"?. Faux. C’est avoir un toit, en tant que locataire ou propriétaire (la nuance est importante), qui est le besoin vital. Pas d’être propriétaire.
Pensez que les Européens les plus évolués et prospères, sûrs de leur avenir personnel (Allemands, Suisses, …) sont locataires à plus de 50% et propriétaires à moins de 50%, alors que les Européens (hors ex-Europe communiste) les moins prospères (Espagnols, Portugais, Grecs) sont propriétaires à plus de 80%. Étonnant, nous?

Autre argument: c’est quoi acheter sa résidence principale quand on a 25-30 ans, comme c’est actuellement souvent le cas en France? C’est prendre un pari risqué car très leveragé sur un actif à risque, à savoir l’immobilier. Si un jeune actif achetait à 90% à crédit 400 K€ d’actions en bourse (à supposer qu’il trouve une banque pour prêter), tout le monde crierait au fou. Alors que s’il fait le même achat à 90% à crédit d’un bien immobilier, tout le monde estime que c’est un bon investissement!

Ce n’est pas parce que ce pari risqué a été quasiment toujours gagnant en France ces 50 dernières années (sauf les années 1991 à 1998 à Paris et Côte d’Azur, quand l’immobilier avait nettement baissé) que ce n’est pas casse-cou:
On ne peut pas exclure que la France soit un jour comme l’Irlande, où toute une génération (les trentenaires d’aujourd’hui) est ruinée à vie, car ils se sont fortement endettés pour acheter des maisons à 800.000 €, à crédit bien sûr, qui ne valent plus que 400.000 €.

Enfin, acheter sa résidence principale pour un jeune réduit la mobilité professionnelle, augmente le risque de chômage prolongé, etc. Pensez à tous ceux qui végètent dans des zones semi-rurales, avec des salaires faibles et parfois en situation de sous-emploi, ne pouvant pas partir vers des agglomérations plus dynamiques, car ils ne veulent pas vendre la maison dont ils n’ont pas fini de rembourser le crédit.

Personnellement, je n’ai jamais investi en immobilier d’habitation, a fortiori aujourd’hui quand cet immobilier est ridiculement cher à Paris, car le rendement locatif net est ridiculement faible (moins de 2%/an). En revanche, j’ai toujours investi dans l’immobilier de bureaux et de murs de commerces, qui rapporte bien davantage. Et cela ne m’a jamais empêché d’habiter dans des appartements parmi les meilleurs à Paris, en tant que locataire bien sûr.

Pour revenir à la discussion initiale, il est normal que je sois taxé sur mes nombreuses plus-values boursières. Mais il est profondément injuste que d’autres qui font aussi des plus-values, mais sur la revente de leurs actifs immobiliers, ne soient pas eux aussi taxés:

Un gain est un gain, quelle que soit son origine. Il doit être taxé pareil.

Sky a écrit :

Et franchement croyez-vous vraiment que les politiciens qui habitent dans les beaux quartiers de la capitale (Place des Vosges pour DSK et Jack Lang, ou encore Neuilly, le 7ème arrdt, Montmartre  ou le marais pour les membres du gouvernement actuel) aient envie d’instaurer cette taxe qui les pénaliserait au premier plan ? c’est quand même eux (en tant que soi-disant représentants du peuple) qui décident des lois de notre pays.

Leur objectif est de sauver leur "aristocratie/suprématie" en bloquant l’ascension sociale de la classe moyenne, donc c’est la classe moyenne qu’ils veulent taxer en priorité ; pas eux-mêmes.

Et bien pour contrebalancer zParisien et GoodByLenine, je plussois (en tout cas sur cette partie là de votre message !) !

On entend peu d’hommes politiques pour leur patrimoine en actions ! Par contre, la résidence principale dans les quartiers parisiens en duplex et les résidences secondaires à tout va, ça pas de pb… Est-ce l’explication de pourquoi toutes les +values immobilières sont peu imposées en France ? Ca plus le fait qu’une plus large frange de l’électorat est susceptible d’avoir un bon patrimoine immobilier plutôt qu’en actions.

à zParisien :

D’un autre côté, les plus-values sur valeurs mobilières ne sont pas taxées au même % que la majorité des autres revenus (et c’était encore plus vrai dans le passé), sans oublier le PEA, voire dans un contrat d’assurance-vie les UC (ou les titres vifs, qd on a une telle AV).

En fait, une grande partie des classes d’actifs est imposée bien moins que les "revenus du travail" (sauf la "plus-value" sur l’outil de travail, fort peu imposée), même si l’écart a diminué (depuis la montée en puissance de la CSG et de ses petites soeurs, et le relèvement des % de prélèvement libératoire).

Je suis bien d’accord que les valeurs mobilières ont vu leur sort empirer récemment plus que le sort des plus-values immobilières, ce qui est déplaisant quand son patrimoine est constitué de valeurs mobilières. Mais on est parti d’une situation très hétérogène, et on est encore bien loin d’une situation homogène.

Et vous savez comme moi qu’il reste encore un certain nombre de "havres de paix", même si le filet du fisc se resserre autour d’eux….

A propos de votre "petit espoir", si ce sont de tels critères qui entrent en ligne de compte pour décider de modifier tel ou tel aspect de la fiscalité, je n’aimerais guère me regarder dans la glace "en me rasant le matin". Je me leurre peut-être, mais que sont quelques centaines de k€ d’impôts sur des plus-values pour ces personnes, à côté de la place qu’ils espèrent avoir dans l’Histoire, ou  encore des M€ qu’ils pourront gagner après leur mandat en donnant quelques conférences ou en écrivant leurs mémoires, par exemple ?

J’ai cru lire dans un vieux figmag consacré à la gestion de patrimoine que notre président apprécie l’AV et qu’il y aurait mis une bonne part de sa fortune !

@zParisien et GoodByLenine

Même si en effet vos arguments tiennent la route et que sur certains points la raison voudrait que je me range du côté de vos avis bien étayés et réfléchis car en effet la propriété de la résidence principale n’est pas un besoin vital, je reste sur ma position de ne pas croire à court terme à une taxe sur la plus-value de la RP pour la raison énoncée ci-dessus.

Je conserve en mémoire que c’est sous le gouvernement de Beregovoy qu’à été créé le PEA en 1992, si une telle enveloppe fiscale n’est pas faite pour enrichir un peu plus les "aristocrates suprêmes" pendant que la "France d’en bas" trime au travail, c’est que je suis bien idiot !

Je conserve aussi en mémoire, que c’est Mr Giscard qui a décrété que l’état devait emprunter aux banques, plutôt que de créer de l’argent à partir de son stock d’or via la banque nationale, si une telle décision n’est pas faite aussi pour enrichir à l’époque les détenteurs d’actions dans les banques, encore une fois je n’y comprends rien. On connait le résultat de cette erreur aujourd’hui …..

Bref, quel que soit le bord politique, l’intérêt des décideurs semble être prépondérant par rapport à l’intérêt des classes moyennes activent qui créent le PIB du pays, afin de sauvegarder leur "rang" même si pour noyer le poisson, ils en redistribuent un peu en RMI et ses amis ….

C’est injuste, mais la vie est injuste !

zParisien a écrit :

Autre argument: c’est quoi acheter sa résidence principale quand on a 25-30 ans, comme c’est actuellement souvent le cas en France? C’est prendre un pari risqué car très leveragé sur un actif à risque, à savoir l’immobilier. Si un jeune actif achetait à 90% à crédit 400 K€ d’actions en bourse (à supposer qu’il trouve une banque pour prêter), tout le monde crierait au fou. Alors que s’il fait le même achat à 90% à crédit d’un bien immobilier, tout le monde estime que c’est un bon investissement!

A défaut d’avoir fait 20% + le leverage sur l’immobilier parisien l’année dernière, nous avons Shiller de notre coté :-)))

M. Shiller a rappelé que les deux économies ne sont pas si différentes.
Enfin, il s’inquiète du marché immobilier canadien. Selon lui, il est plus sensé de louer et d’investir l’argent épargné dans un portefeuille diversifié. « Les gens devraient considérer l’achat d’une maison comme étant risqué. »

Source : Shiller à propos du Canada : de la chance, rien de plus! | LesAffaires.com