SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Bonsoir

Retour du courtier , bonne nouvelle il me suit sur la SCI IS

Montant :  250 000€
1.45% sur 25 ans
différé :  6 mois (à voir si on peut rallonger)
frais de dossier :0€
frais de courtage : 3500€

coût assurance emprunteur : délégation interne, approx 0,15% cela me semble très élevé j’espère pouvoir négocier 0.05%

frais de garantie SACCEF : 2925€
apport : 6000€
Domiciliation revenus

Si j’arrive à négocier 1% de rétrocommission avec un CGP cela fera 2500€ qui financerait en partie les frais de courtage et SACCEF.
J’ai négocié l’apport de 8000€ à 6000€.

Que pensez-vous de l’offre ?

Pas évident que la SACCEF vous suive sur un financement en SCI. Si ca passe, ce serait un exemple très intéressant.

L’offre est selon moi, bonne.

@Malo toutes SCPI sauf PFO et Corum
Pour l’US à voir en second temps mais pas possible de présenter cela d’emblée selon le courtier.
Je vais reinsister sur ce point.

@Aleajactaest pourquoi donc la SACCEF ne suivrait pas ? Y a t’il eu des blocages pour certains membres du forum ?

@rocambole
Je trouve aussi les frais élevés et l’assurance emprunteur également. Vu mon âge j’ai trouvé du 0.04% donc je vais négocier ce point.
Concernant les frais, la caution ou le nantissement sont aussi envisagées dans les offres que j’ai pu voir chez les forumeurs.
D’ailleurs si certains d’entre vous pourrais rappeler les frais de nantissement et caution sur l’opération cela permettrait de comparer, sachant que la SACCEF est moins cher que crédit logement.

Le courtage comprend les frais de dossier de la banque aussi mais il est vrai que même si l’on considère des frais de dossier de 500€, des frais de courtage de 3000€ restent quand même élevés 1.20% du montant.
Je vais négocier cela à la baisse mais le courtier m’a déjà indiqué qu’il ne descendrait pas sous 1%. A voir.

Pour moi du 25 ans est quand même idéal.
J’hésite encore sur la SCI IS , cf ma file présentation.

loulou75015 a écrit :

Bonjour,

Suite du dossier …

Comme indiqué vendredi, quelques minutes après mon post, le CGP m’a contacté pour m’indiquer le changement de politique de crédit de la banque, voici les nouvelles conditions :

La banque ne veut plus se contenter d’un nantissement, elle exige une garantie avec son organisme de caution, celui ci ne finance ni les Corum ni Novapierre Allemagne 2.

La durée max est passé à 20 ans avec au bout de 12 mois d’amortissement possiblité d’augmenter de 2 ans.

Le CGP a pu negocier avec la banque de faire jusqu’à 20% en nantissement afin de pouvoir financer une portion de SCPI que l’organisme de caution ne finance pas.

1/3 imposé entre Atream Hotel (mon choix) Effimo 1 et Immorente
2/3 libre sauf les Corum et Novapierre Allemagne 2
dont max 20% de Corum qui sera garantie par le Nantissement

Taux 1.28% sur 20 ans, franchise de 6 mois

Frais de dossier 700 € pour l’ensemble

Frais de l’organisme de caution 1.95% pour les lignes de prets jusqu’à 50.000 € 1.65% au dessus.

Frais de nantissement 138€ par ligne (uniquement si choix de SCPI non financé par l’organisme)

En définitive voici ma nouvelle allocation tenant compte du plafonnement de Corum à 20% max du financement, l’absence de frais fixe par ligne (sauf pour le nantissement) me permet de diversifier à moindre coût.

50k de Pierval Santé
50k de Atream Hotel
30k de Corum XL
10k de Eurovalys
10k de Interpierre

Je vous tiendrai au courant du déroulé jusqu’au déblocage des fonds.

Bonne semaine

Bonjour,

Pour le suivi du dossier,

les bulletins de souscriptions ont été envoyé à la banque et j’attends avec impatience (dieu que c’est long !) les offres de prêts et documents d’ouverture de compte.

En parallèle j’ai été au bluf avec ma banque, leur signifiant l’offre que j’avais, finalement elle me suit sur un montant égal à ce que j’ai déjà en scpi maison (Rivoli Avenir Patrimoine) soit 50K€ de Corum Origin. Le fait que je sois un ancien salarié du groupe à du jouer en ma faveur, je suis en plus un bon client avec domiciliation, assurances, prévoyances, prêts, épargnes (hors AV et Titres)

Je sors du rendez vous avec ma banque avec l’accord de prinicpe en main, on m’a promis l’édition des offres cette semaine. Même si je ne crie pas victoire avant le déblocage des fonds voici l’offre imbattable que j’ai eu :

financement sur 25 ans à 1.35% (mais pas de différé)
Assurance délégation défensif interne au groupe 0.09
Garantie crédit logement initio : environ 686.6 €
Frais de dossier : 700 € (c’est cher mais c’est le minimum) chez eux c’est 1.2% du montant mini 700 maxi 3000 €
Financement des frais
Exo IRA sauf rachat concurrence

J’expose cette offre, mais je doute qu’elle soit réplicable à d’autre de part mon statut d’ancien salarié du groupe et du fait que j’ai lié des liens d’amitiés avec certains responsable.

Si cette offre va à terme je serai bien heureux et avec les SCPI RAP déjà en ma possession et le financement avec Spot, voilà à quoi devrait ressembler mon portefeuille de SCPI (je ne créer pas un fil spécifique je ne suis pas certains que ça ait un intérêt.

PS : Toujours a la recherche d’un CGP qui pourrait me faire une rétro sympa sur les 50k de Corum Origin.

Dernière modification par loulou75015 (27/11/2019 13h39)

Perso, on ne l’a pas géré. On verra bien mais au pire, on vendra les parts, rembourseront le crédit et fermeront la SCI.
Si ca se passe bien dans la rupture, on peut envisager une continuité d’activité car les SCPI sont lazy même si la SCI ne se développera plus comme avant car divergence possible entre capitalisation et distribution et le financement du cash flow si négatif.

Je n’ai pas été confronté à votre problématique de RP, j’en avais une avant de faire le montage.

Cela va dépendre des banques, une caution n’implique pas forcément de consolider l’endettement avec la partie perso… tout est une question de point de vue.

De plus il faut considérer aussi le reste à vivre

Bonjour à tous, je cherche à faire racheter mes crédits (banque Crédit Foncier) SCPI Perial PFO² et Corum Origin sur durée 15 ans (150 k€) si possible et aussi pour un ami non résident fiscal.
Savez-vous quelle banque accepte le nantissement de parts ou caution crédit logement par exemple? Merci pour votre aide.

Merci à tous pour vos réponses !

Nous allons en parler avec la banque.
La situation est particulière car, étant passé par un CGP, nous rencontrerons banquier demain pour la première fois…pour signer l’ensemble des papiers.

Toujours cette panique de dernière minute vu les montants en jeux, on remet tout en question avec madame !

Bonjour,

j’ai trouvé un financement pour du Corum XL dans une banque privée :

- environ 100 000 euros
- 0,80 % sur 15 ans
- pas de contrepartie, si ce n’est ouverture de compte en banque (sans frais)
- 500 euros de frais de dossier
- caution crédit logement 1500 euros
- délégation d’assurance
- pas de retrocession CGP possible

Non, je ne suis pas propriétaire, j’ai versé la somme indiquée à la banque, qui sera remboursée à 70 % dans 15 ans (non contractuel).

Il parle probablement des 1500€ versés à la banque pour crédit logement qui est remboursé en théorie autour de 70% en fin de crédit dans 15 ans. Mais pas garantie.

Enterite, juste pour compléter l’information de votre message, quelle était la liberté de choix pour les SCPI?

Enterite a écrit :

Edit : toutes SCPI hors Corum

Bonjour,

Merci pour votre retour, désolé mais c’est inexact d’après ma propre experience spot ne finance pas toutes les SCPI hors Corum.

2e chose, lors de mes échanges Corum était ok mais pas certaines autres, cela a t-il changé ?

Le transfert de PEA était il obligatoire ? car dans son offre de base aucun transfert n’était nécessaire

Le taux est super intéressant mais le montant des frais me semble élevé (7029 € au total) ce qui représente 2,34% du total.