Dixi73 : étude de cas immobilier (LMNP appartement hôtel)

Tout d’abord avant tout calcul je ferai des recherches sur l’exploitant, pour savoir si celui -ci a bien honoré par le passé ses engagements et versé les loyers aux propriétaires.
Une recherche sur google devrait vous aider, on y apprend plein de choses.

Ensuite j’éviterai d’acheter des biens neufs (trop chers) et privilégierait les biens anciens (LMNP à la revente).

Il semble que vous connaissiez mal la fiscalité applicable au LMNP/LMP. Elle dépend de la fiscalité des BIC et non de celle des revenus fonciers.

Bref, avant d’investir, je vous conseille de vous former sur le sujet et de faire des recherches approfondies. C’est essentiel, sinon le risque est de faire un très mauvais investissement et de vous retrouver avec un bien difficilement vendable sur les bras (avec une forte décote).

Si vous allez sur ma présentation j’ai donné humblement quelques conseils sur l’investissement en LMNP packagé.

En utilisant la fonction "recherche" vous trouverez des fils de discussion sur ce sujet.

Sinon pourriez-vous vous présenter comme le demande la charte du forum des IH ?

En effet il s’agit bien d’une imposition au BIC.
A l’intérieur de ce régime vous pouvez soit opter pour le régime réel soit pour le micro-BIC avec abattement de 50%. Un comptable en LMNP vous coutera autour de 600€ par an.

Par rapport à votre objectif de toucher une rente lors de votre retraite, ils serait pertinent de calculer combien vous allez devoir payez tous les mois pour cet "investissement" et combien vous allez effectivement récupérer une fois le crédit remboursé.
Par exemple 15ans*212*12 = 38 160€ au total. Pour récupérer ensuite 257€ net de loyer, avec le régime micro BIC et votre TMI à 14%+PS17,2% cela fait environ 216€ de loyer net d’impôts. donc il vous un peu plus de 14 ans pour rembourser ces 38 160€ que vous avez mis tous les mois.
Vous gagnerez alors de l’argent dans 30 ans si tout va bien.

Vous pouvez également acheter ce type d’appartement sur le marché de l’occasion, ces biens sont difficile à revendre à cause de la faible rentabilité et des contraintes, les prix subissent une décote importante.

Enfin vous pouvez également envisager d’épargner ces 212€ par mois en suivant une autre stratégie peut être plus en phase avec vos besoins.
Votre projet me semble peu convainquant.

Votre projet comporte certains risques, en particulier : le renouvellement du bail (l’an prochain) pourrait être l’occasion pour l’exploitant de renégocier le montant du loyer (à la baisse), ou de faire des travaux (sur un bien vieux de 10 ans, à la montagne, ce ne serait pas surprenant) aux frais du bailleur, comme de nombreux investisseurs en ont fait l’expérience.

Celui qui vend ce bien cherche peut-être juste à éviter ces risques…

Le fait que le loyer ait augmenté entre 2017 et 2019 résulte sans doute juste de l’application mécanique de sa révision indexée sur ILC ou IRL. Avez-vous vous lu le bail en cours ?

Pour ma part, j’exclurais un tel investissement, et attendrais au moins que le bail ait été renouvelé avant d’envisager d’acheter !

Je vais voir avec l’agence pour la partie du bail son renouvellement, et voir si je peux en obtenir un exemplaire. Toutes ces remarques sont précieuses ainsi que vos expériences, je vais parallèlement étudier vos idées concernant les SCPI.